월급쟁이부자들
내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기도 산본 |
두 번째 후보 지역 | 부천시 원미구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 노원구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
예산 범위 내에서 가능한 기준으로 부대비용까지 생각했을 때 어디까지 현실적으로 볼 것인가에서 생각이 막혔었다. 부천은 현재 거주중으로 일상 임장이 가능하기 때문에 추가 임장이 필요한 경기도 군포시 산본동, 산본역 역세권 기준 단지로 비교해보았다.
2. 첫번째 구 3개 단지 비교
단지 1. 우륵주공 7단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 군포시 산본동
- 연식: 1994년식
- 세대수: 1312세대
- 평형 : 25평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 17.7km
- 강남역까지 소요시간: 58분
- 시청역까지 소요시간: 72분
- 여의도역까지 소요시간: 72분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 75분, 배우자 46분
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트산본점,킴스클럽산본점,산본로데오거리,원광대학병원 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 도장중 85%, 궁내중 89%, 수리중 90%
- 학원가 유무 : 144개
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.9억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.8억
4) 가치평가 및 결론
교통 : 나의 기준으로는 현재 거주하고 있는 부천시 기준으로 큰 차이가 나지 않는다. 나는 비슷하고, 배우자는 10분 정도 단축되나 환승이 1회 발생한다. (체감상 환승 힘들 수 있음)
다른 사람 기준으로도 강남까지의 거리가 큰 차이가 나지 않아서 부천과 산본이 교통 기준으로는 큰 차이가 없다는 점을 알 수 있었다.
직장 : 거주지로 좋은 배드타운. 강남 및 주요 업무지구까지는 기본 1시간 이상은 생각해야 하고 (심지어 출근시간은 지하철 연착도 자주 발생) 우륵주공의 경우 산본역까지 도보 이동 15분 정도의 거리가 추가되어 체감상 힘들다는 생각이 들 수 있겠다. (단임 필요!)
환경 : 유해시설이 가까이 없으며 가까운 곳에 마트와 병원이 있다는 점이 거주 만족도가 높을 것으로 보인다. 다만, 대부분의 아파트가 구축, 소형 평형대가 많아 인프라가 아닌 실제 아파트 거주만족도가 어떨지는 모르겠다. (매임 필요!)
학군 : 중학교는 가까운 도장중과 궁내중, 수리중을 함께 보았으며 85~90% 정도의 학업성취도를 가지고 있다.
학군 자체는 보통 정도로 보이며, 평촌보다는 가성비로 산본에 거주하면서 평촌 학원가를 누릴 수 있다는 것이 산본 학군의 장점으로 보인다.
단지 2. 세종주공 6단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 군포시 산본동
- 연식: 1994년식
- 세대수: 1827세대
- 평형 : 24평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 17.7km
- 강남역까지 소요시간: 54분
- 시청역까지 소요시간: 67분
- 여의도역까지 소요시간: 68분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 72분, 배우자 42분
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트산본점,킴스클럽산본점,산본로데오거리,원광대학병원 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 도장중 85%, 궁내중 89%, 수리중 90%
- 학원가 유무 : 144개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형(복도식/방2화1)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가): 6.3억
4) 가치평가 및 결론
교통 : 나의 기준으로는 현재 거주하고 있는 부천시 기준으로 큰 차이가 나지 않는다. 나는 비슷하고, 배우자는 10분 정도 단축되나 환승이 1회 발생한다. (체감상 환승 힘들 수 있음)
다른 사람 기준으로도 강남까지의 거리가 큰 차이가 나지 않아서 부천과 산본이 교통 기준으로는 큰 차이가 없다는 점을 알 수 있었다.
직장 : 거주지로 좋은 배드타운. 강남 및 주요 업무지구까지는 기본 1시간 이상은 생각해야 하고 (심지어 출근시간은 지하철 연착도 자주 발생) 우륵주공의 경우 산본역까지 도보 이동 15분 정도의 거리가 추가되어 체감상 힘들다는 생각이 들 수 있겠다. (단임 필요!)
환경 : 유해시설이 가까이 없으며 가까운 곳에 마트와 병원이 있다는 점이 거주 만족도가 높을 것으로 보인다. 다만, 대부분의 아파트가 구축, 소형 평형대가 많아 인프라가 아닌 실제 아파트 거주만족도가 어떨지는 모르겠다. (매임 필요!)
학군 : 중학교는 가까운 도장중과 궁내중, 수리중을 함께 보았으며 85~90% 정도의 학업성취도를 가지고 있다.
학군 자체는 보통 정도로 보이며, 평촌보다는 가성비로 산본에 거주하면서 평촌 학원가를 누릴 수 있다는 것이 산본 학군의 장점으로 보인다.
단지 3. 충무주공 2-2단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 군포시 산본동
- 연식: 1993년식
- 세대수: 476세대
- 평형 : 24평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 17.7km
- 강남역까지 소요시간: 45분
- 시청역까지 소요시간: 55분
- 여의도역까지 소요시간: 56분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 60분, 배우자 33분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트산본점,킴스클럽산본점,산본로데오거리,원광대학병원
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 흥진중 85.4%
- 학원가 유무 : 144개
3) 가격
- 평형 정보: 23평형(복도식/방2화1)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억
4) 가치평가 및 결론
교통 :
직장 :
환경:
학군:
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
나의 생각과 느낀점 :
산본의 경우에도 수도권 비규제지역이라서 세안고 투자 매물이 많다. 이경우에는 실거주 매물이 아니라서 나의 현금보유가 관건이기 때문에 낮은 호가 부분에서 헷갈리지 않도록 주의가 필요하다고 느꼈다. (세안고 매매와 실입주 가능 물건의 호가 차이가 꽤 난다는 부분도 알 수 있었으며, 이 경우 퇴거자금대출로 1억만 가능하여 추후 세입자에게 돌려줄 현금이 갖추어져 있어야 문제가 없다는 것을 알았다. 현금을 넉넉히 보유한 투자자 대상 물건!)
현재 거주중인 부천 기준으로 갑자기 호가가 많이 올랐는데 단지비교를 통해 어떤 눈으로 돌아봐야 하는지도 알아봐야겠다. 사실 그동안 과도한 기대심리로 인하여 호가가 과도하게 급등하고 있다 생각했고, 거주중인 곳이다보니 주민들의 분위기나 생각하는 것들을 직접 듣고 있어서 고평가 시점이라고 자체 판단했었다. 이것이 만약 나의 A라면, 감정이 아닌 이성으로 판단해보는 시간을 가지고 나의 시선을 B로 바꾸는 것이 필요하겠다고 생각했다.
