[내마기 64기 14조_하이영하이] 2주차 내집마련보고서_단지비교

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 

내가 가진 예산으로 우선 21평에 가능한 가장 평균 매매가가 높은 지역 마포구, 광진구, 양천구였는데 , 권유디님이 평형보다 땅의 가치를 보라고 했었고, 18평이랑 21평 금액 차이가 많이 나서 18평으로 성동구,강남구,용산구를 가는게 맞을지 고민이 되었다. 하지만 우선 예전에 임장을 가보기도 했고, 회사랑도 가까운 마포구와 아예 잘 모르는 동네인 광진구를 선택했다. 그리고 지금 살고있는 용산구와 강남과 가장 가까운(?) 강남구 중 하나를 18평대로 선택해서 알아보고 싶었다. 이렇게 평형을 마음대로 조정해도 되나 싶긴 하지만, 우선 혼자 살고 있으므로 좁게 살자라는 마음으로 욕심내보았다. 우선 마포구 2개 단지를 비교해볼 생각이다.  

2. 마포구 2개 단지 비교 

단지 1. 염리상록아파트

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 마포구 염리동
• 연식: 1997.08
• 세대수: 678세대
• 평형 : 21평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 9.7km
   - 강남역까지 소요시간: 1시간 1분 (2호선, 환승x)
   - 시청역까지 소요시간: 23분 (2호선, 환승x)
   - 여의도역까지 소요시간: 24분 (6호선 > 5호선, 환승 1회)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 32분 (버스, 환승x)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점(신촌 현대백화점, 마트 5개 이상)
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 숭문중(84.6%)
   - 학원가 유무 : 대흥역 근처 학원가 (학원 69개)
    

3) 가격

• 평형 정보: 21평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12억 (26.08)

4)가치평가 및 결론
사실 해당 아파트 단지는 23년에 임장을 가봤던 곳이다. 그때 당시에는 너무 연식이 오래되어서

주변에 마포래미안푸르지오, 마포더클래시 등 신축단지들과 비교되어 사실 여러개 봤던 매물 중에는 

아예 마음에 두지 않았는데 연식으로 생각하지 말고 가치를 생각하자는 권유디님의 말씀을 듣고 

일부러 가치평가를 해봤는데 확실히 마포의 가장 선호되는 지역에 있는 만큼 환경이 좋았지만, 

강남 접근성이 생각보다 낮아서 놀랐다. 공덕 근처가 학군이 좋지 않다는 말은 많이 들었는데 실제로 보니 그랬고, 

그나마 대흥역 근처 학원가가 있어서 조금은 상쇄되는 느낌이 있었다. 부도심까지 접근성이 좋지만 강남까지의 접근성이 낮아 다른 대안이 더 있을 것 같다. 실제로 임장 갔을 때 언덕이 있는 편이었는데 언덕은 A일지 궁금하다

단지 2. 신촌 삼익 
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 마포구 신수동
• 연식: 1997.04
• 세대수: 391세대
• 평형 : 24평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 : 10.04km
   - 강남역까지 소요시간: 55분 (2호선, 환승x)
   - 시청역까지 소요시간: 20분 (2호선, 환승x)
   - 여의도역까지 소요시간: 25분 (버스, 환승x)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 23분 (버스, 환승x)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: x
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개(신촌 현대백화점), 대형마트 5개 이상
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 광성중 82%
   - 학원가 유무 : 작은 학원가(34개)
    

3) 가격

• 평형 정보: 24평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 14억 6천
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 14억 5천 (26.08)

4) 가치평가 및 결론
 대흥쪽이 공덕역쪽보다 학군이 좋다고 들었었는데 생각보다 학업성취도 차이도 거의 없고, 학원가도 없어서 신기했다. 

이쪽은 사실 가본적이 없는 동네라 대학가 근처 분위기가 어떤지 봐야할거 같다. 그래도 주변이 다 아파트여서 균질한 느낌이긴 하다. 

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 

비교평가 결론 : 

염리 상록이 교통은 B이지만 사실 강남과의 접근성 6분 차이로 인한 거라 큰 차이는 안나는 것 같다. 

환경은 비슷하고 학군은 염리상록이 더 좋고, 평형은 중요하지 않으니 염리상록이 더 나은 것 같다. 

나의 생각과 느낀점 :  

사실 그 외를 보면 염리 상록이 더 좋아보이는데 복도식/계단식, 크기 차이(방 1개 및 3평 차이)가 

2.6억의 차이를 만든걸까 하는 생각이 들었다. 그렇다면 지금 가격은 A로 인해 신촌 삼익이 높은거니까 

염리 상록이 저평가된게 맞을텐데 실제 그게 맞을까 아님 임장가서 보면 알게되는게 있을까 궁금하기도 하고 

아직은 판단이 안선다. 더 배워보다보면 알게되겠지하며 마무리해본다…