월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
두 번째 후보 지역 | 군포시 산본동 |
세 번째 후보 지역 | 안산시 상록구 |
네 번째 후보 지역 | 안양시 동안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
저는 직장이 충남 당진에 있어서, 출퇴근이 가능하면서 제 예산 내에서 입지 조건이 좋은 곳에 내집마련 하는 것을 목표로 단지 비교를 진행했습니다. 출퇴근 가능의 기준은 회사까지 편도 70km 이내이면서 이동시간 1시간 이내인 지역으로 정했습니다.
1강 과제를 통해 뽑아본 적정 매수가는 5.7억원 이었습니다. 이 금액을 기준으로 위/아래 5천만원 범위를 두고 생각했을 때, 경기도에서 24평 평균 매매가가 가장 높은 지역은 “수원시 영통구”였기 때문에 첫 번째 후보지역으로는 영통구를 선정했습니다.
물론 의왕시도 후보에 있었지만 예전에 직접 가봤을 때 주거지역이라기 보다는 업무지역이라는 느낌이 더 컸기 때문에 제외했고, 부천시, 고양시는 회사 위치와 너무 멀어서 제외했습니다.
두 번째 후보 지역은 군포시를 선정했습니다. 출퇴근이 가능하면서 강남역까지도 1시간 이내 접근 가능한 지역이었으나, 아직 가격이 비싸지 않았기 때문입니다.
세 번째 후보 지역은 안산시 상록구를 선정했습니다. 마찬가지로 출퇴근이 가능한 위치였고, 1강에서 너나위님이 말씀하셨던 GTX 개통 예정 지역이었기 때문입니다.
마지막으로 네 번째 후보 지역은 안양시 동안구 입니다. 물론 이 지역의 평균 매매가는 예산 범위를 초과하지만, 일부 단지들이 예산 범위 안으로 들어오면서, 제가 출퇴근 가능한 지역들 중에는 강남 접근성이 가장 좋았기 때문입니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 벽적골 롯데캐슬 9단지 아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 수원시 영통구 영통동
- 연식: 2002년식
- 세대수: 1040세대
- 평형 : 20평형 (복도식 / 방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 28km
- 강남역까지 소요시간: 56분 (수인분당선 - 신분당선, 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 18분 (광역버스 직행)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 11분 (환승 2회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자차 53분 (64.4km) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 소각장 1
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 없음, 대형마트 3 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도 : 태장중 89%
- 학원가 유무 : 망포역 앞 28개
3) 가격
- 평형 정보: 20평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.35억
4)가치평가 및 결론
망포역 바로 앞에 있는 단지들 중에 리모델링 계획이 없는 9단지를 선정했습니다.
- 교통: 강남까지 1시간 이내 접근 가능하고, 제 직장까지도 1시간 이내 접근 가능했습니다.
- 환경: 소각장이 1곳 있었지만 가깝지 않았고, 백화점은 없지만 대형마트가 3곳 있었습니다.
- 학군: 학군은 학업성취도 89%로 생각보다 높았습니다.
- 종합 및 느낀점: 복도형에 평수도 좁아서 마음이 가지 않았었는데, 입지 요소들을 따져보니 수원 내에서는 생각보다 우수한 조건들을 가지고 있었습니다. 다만 현재 연일 신고가가 찍히고 있는 곳이라 매물 호가를 잘 확인해봐야 할 것 같습니다.
단지 2. 영통 포레파크원 아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 수원시 영통구 영통동
- 연식: 1997년식
- 세대수: 3129세대
- 평형 : 24평형 (계단식 / 방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 26.5km
- 강남역까지 소요시간: 59분(수인분당선 - 신분당선, 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 8분(광역버스 직행)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 7분(광역버스-9호선 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자차 59분 (68.1km) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 소각장 1
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1(갤러리아), 대형마트 4 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 청명중 84%
- 학원가 유무 : 영통역 앞 149개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.95억
4) 가치평가 및 결론
영통구에서 세대수가 가장 많은 대단지 아파트를 선택하여 비교해보았습니다.
- 교통: 마찬가지로 지하철로 강남 1시간 이내 접근 가능했고, 직장 출퇴근도 1시간 이내로 가능했습니다.
- 환경: 같은 소각장이 있었으나, 갤러리아 백화점이 3km 내에 있었고, 대형마트의 수도 더 많았습니다.
- 학군: 학군은 84%로 다소 떨어졌으나, 영통역 학원가를 공유하고 있었습니다.
- 종합 및 느낀점: 입지 요소는 큰 차이가 나지 않았으나, 세대수와 환경 측면에서 더 우수했습니다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
롯데캐슬 9단지는 평수가 작고 복도식에 백화점이 없는 단점이 있었으나, 학군이 근소 우위에 있었습니다.
반면 포레파크원은 백화점이 있고 학원가가 많은 대신, 학군이 다소 떨어졌습니다.
비교평가 시 유사한 수준이라고 생각되나, 세대수가 압도적으로 많고 주변 균질성이 좋으며 백화점 접근성이 나은 파크포레원이 근소하게 더 낫다고 생각합니다.
다만 청명역 근처는 가본적이 없기 때문에 실제로 방문해서 임장을 다녀봐야겠다는 생각이 듭니다.
나의 생각과 느낀점 :
내집마련 보고서는 처음 작성해보는데, 투자 공부를 할때보다도 더 몰입이 되는 것 같습니다. 아무래도 내가 살 집을 고르는 과정이다 보니 더 세세하게 따져보고 싶어지고, 이 집에서 출퇴근 하는 내 모습을 그려보게 되는 것 같습니다. 지금은 2개 단지만 비교했지만, 앞으로 다른 지역의 단지들과 같이 놓고 비교해보면서 1등을 뽑아보고 싶습니다.
