월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 군포시 금정동 |
두 번째 후보 지역 | |
세 번째 후보 지역 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강을 듣고 나의 예산+소득을 통한 대출을 계산하였을때 생각보다 너무 작고 초라한 예산이 나왔다.. 해당 가격으로 매수가 가능한 아파트를 찾아보았다
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 군포시 금정동
- 연식: 1994.5.2
- 세대수: 2,042세대
- 평형 :24평(전용17)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 :18km
- 강남역까지 소요시간:1시간 (지하철1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간3분(지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간2분(지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간33분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 해당없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 없음, 대형마트3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:흥진중학교 학업성취도85.4%
- 학원가 유무 :76개
3) 가격
- 평형 정보: 24평(전용17)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5억2천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :5억8천
4)가치평가 및 결론
-교통: 강남에 1시간1분 시청, 여의도 업무지구로도 1시간 근처로 소요된다. 소요시간이 많이 걸리지만, 해당가격에서 버스를 이용하지 않고 업무지구에 접근할수 있는 장점이 있는것 같다.
다만, 소요시간이 1시간이 넘는다는것이 걸린다. 또한 세 업무지구에 모두 애매한 거리로 가깝다는것은 특장점이 없다는것으로 해석될 수도 있지않을까?
오히려 나머지 업무지구에서는 멀더라도, 하나의 업무지구(강남이라면 더욱 좋겠다)에 가까운 지역이 더 매력있는것인지 궁금하다
-환경: 일단 명확한 유해시설은 없다. 또한 1기 신도시답게 아파트 주변에 빌라 또한 보이지 않는다. 저렴한 아파트 들이지만 아파트들이 균일하게 깔려있다는것은 장점이 되지않을까
카카오 지도기준 대형마트는 3개로 집계되나, 그 외에도 여러 대형 상권들이 있는것으로 보이고 영화관,생활상권등이 도보권에 잘 갖춰진것으로 보인다.
-학군:단지에서 도보6분 거리에 초,중,고가 함께 있다 중학교는 흥진중학교 학업성취도는 85%이다. 근처 중학교와 비교했을때 나쁘지는 않지만 학군배정으로 메리트가 있는 수치는 아닌거 같다. 손해는 안보는 정도랄까
산본역에 위치한 학원가는 76개로 구성돼있고 도보로 접근이 가능한거리이다.
-가격: 가장 최근 실거래가는 5억8천으로 10월 12일에 거래 되었다. 10층매물이고 동수는 알수 없다.
내가 관심을 가진 매물은 5억2천, 같은 시기에 올라와있는 물건치고 가격이 상대적으로 저렴하다.
이유가 있을것이다. 수리상태, 로얄동, 로얄층 어떤 이유가 가격에 반영되어있는지 궁금히다.
단지 2. 단지명
1) 위치 및 기본 정보
- 위치:군포시 산본동
- 연식:1995. 11. 16. (31년차)
- 세대수:1,778세대
- 평형 :80B㎡ (전용59B)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 16.2km
- 강남역까지 소요시간: 1시간5분(지하철1회환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간8분
- 여의도역까지 소요시간: 59분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:1시간37분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):1개,대형마트5개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:곡란중학교 79.6%
- 학원가 유무 :50개
3) 가격
- 평형 정보:80B㎡ (전용59B)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 3억9천
4) 가치평가 및 결론
1)교통: 우선 강남까지의 접근시간이 1시간이 오버된다, 나머지 2개의 업무지구와도 벗어나는것으로 우리의 기준에서 벗어나는 단지이다. ic에 인접해있어 광역버스를 타면 시간이 대폭 단축될수 있으나 출퇴근 시간에는 그것또한 무의미할것으로 보인다, 추후 금정역 gtxc 가 개통되면 강남과의 접근성이 개선되겠으나, 금정역과의 거리도 도보로 이용 불가능하기에 해당부분의 수혜를 얻기는 힘들어 보인다.
2)환경: 율곡주공과 같이 유해시설은 없는것으로 보인다, 편의시설은 의외 결과를 보였다. 무려 대형마트5개, 롯데백화점 1개를 인접하고 있다. 율공주공보다 물리적으로 평촌과 가까어 평촌의 인프라를 공유하는것으로 보인다.
3)학군: 단지와 인접하여 곡란중학교가 있으나 79.6%의 학업성취도를 보여 매력적이지 않은 학군으로 보인다.
그래도 단지와 인접한곳에 중학교가 있으니 없는것보다는 낫지 싶다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
예산에 맞추어 율곡 주공단지를 먼저 가치평가하고,
산본내 다른단지를 찾던중 과거 가격이 비슷하게 움직이던 단지를 발견하여 가치평가를 해보게 되었다.
오랜시간동안 두 아파트는 비슷한 가격으로 움직이는것이 확인되었으나, 가격은 큰 차이를 보이는것으로 확인된다
이것이 땅이 가진 가치로 가격차이인지 생각해보게 되었다.
나의 생각과 느낀점 :
두 단지는 교,직,환,학에서 어느정도 차이를 가지고 있다,
하지만 지금 두 단지의 가격차이는 1억이상, 단순 1억이아니라 20%이상 차이나는 상태이다.
그 정도의 가격차이를 낼만한 땅의 가치 차이일까, 한번 생각해봐야겠다.
