[철린이]내집마련 기초반 2주차 내집마련 보고서,_단지비교

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 투자금 7~8억대로 갈 수 있는 지역 (전세레버리지 투자.. 규제가 해제된 것을 가정..)

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 신대방 현대

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울시 동작구 신대방동
• 연식: 1996.02.13
• 세대수:  880세대
• 평형 : 34

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 :10.23km
   - 강남역까지 소요시간: 40분
   - 시청역까지 소요시간: 32분
   - 여의도역까지 소요시간: 23분
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간:
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 대방중 89%
   - 학원가 유무 : X
    

3) 가격

• 평형 정보: 34평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13.4/7.5
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12.25억

4)가치평가 및 결론
 

단지 2. 건영
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 동작구 상도동
• 연식: 1997.09.12
• 세대수: 1376 세대
• 평형 : 34평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 : 7km
   - 강남역까지 소요시간:  29분
   - 시청역까지 소요시간: 24분
   - 여의도역까지 소요시간: 14분
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: ?
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 더현대/IFC/롯데백화점
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 동양중학교 80%,
   - 학원가 유무 : x
    

3) 가격

• 평형 정보: 34평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) :15.5 / 7
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 15.4/7.2

4) 가치평가 및 결론
 비교적 평지이고, 아파트가 상대적으로 균질하게 몰려 있고, 공원/신림선이 가까이 있어 신대방 현대는 같은 투자금일때, 거주목적이면 더 선호할 것 같으나, 건영은 다소 언덕이고, 노들역에서 조금 떨어져 있고(도보 10~15분,마을버스 이용시 더 빠름), 노량진 재개발 등으로 주변이 어수선하지만, 주요업무지구까지 더 빨리 도달가능해서 재개발때까지 몸테크 가능한 투자족에게 노들역 인근의 건영이 더 좋을 것으로 보인다. 

결국 동작구에서는 역세권+가까운 택지몰려 있는 곳을 더 선호하는 것 같았다.

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 

비교평가 결론 : 상도동 건영이 상대적으로 더 가치 있는 것으로 보이나(교통, 환경 강점), 향후 노량진 재개발이 진행되면, 주변 환경이 개선으로 환경이 더 좋아질 것으로 보인다.

나의 생각과 느낀점 :  

동작구도 많이 올랐고, 전세레버리지 투자금이 최소 9~10억은 있어야 좀 더 선호할만한 곳에 투자를 하게 되는 것 같다. 동작은 한강벨트에 가까워질 수록 금액이 올라가는 경향이 확인되어, 한강 프리미엄이 꽤 영향이 큰 것으로 보였다.