월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 부산 해운대구 |
두 번째 후보 지역 | 부산 수영구 |
세 번째 후보 지역 | 대구 수성구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
지금은 서울쪽 투자를 못하니
광역시에서 사람들이 살고 싶어 하는 곳으로 선정을 하였습니다.
서울 중급지와 광역시 상급지는 비슷하다고 생각이 들어서 이제는 지방 타임이라는 생각도 조금 들어서
서울을 선택하지 않고 사는 곳과 가까운 광역시로 선택했습니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 부산 해운대구 재송동
- 연식: 2005. 10. 26. (21년차)
- 세대수: 2,752세대
- 평형 : 34평(계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 센텀역까지 직선거리: 1.4Km
- 센텀역까지 소요시간: 4분(자차)
- 센텀중까지 소요시간: 9분(도보) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2개(신세계, 롯데) / 대형마트(코스트코, 트레이더스) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 센텀중학교 학업성취도: 92.2%
- 학원가 유무: 32+12=44개
3) 가격
- 평형 정보: 34평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 11.8억
4)가치평가 및 결론
교통 S, 환경 S(백화점 2개, 마트 2개), 학군 A, 호가 12.5억, 최근실거래가 11.8억, 전세가 5.2억, 호가랑 갭차이가 7.3억이다. 갭차이 7.3억이면 솔직히 서울 중급지 갭 가격이라고 생각이 되는데(요즘은 부족할려나…) 이 돈주고 2주택 슬롯을 사용할지 고민이 많이 된다.
그렇지만! 부산광역시에서 가장 선호하는 아파트 이며, 부산 최고 학군의 학업성취도는 93%대인데 92.2%여서 A급이지만 부산에서는 S급이라고 판단 된다.
주변 환경도 깔끔하고, 평지이며, 조금만 걸어가면 강변공원으로 갈 수 있어서 번화가에서 조금 떨어진 정말 좋은 조건을 가진 아파트라고 이번 분위기 임장을 다녀오고 판단이 된다.
분위기 임장을 통해서 느낀점은 서울의 강남역과 역삼역 중간쯤 되는 느낌이였다. 아파트 단지 상가에서는 많은 학원과 작은 식당들이 있어서 자녀들이 이용하기 좋아 보였고, 생각보다 부동산이 상가에 많지 않아서 더 좋아 보였다. 그리고 남쪽으로 센텀역쪽으로 걸어가니 서울의 역삼역 처럼 높은 빌딩(주복 포함)들이 있어서 많은 업무지구가 있을꺼라 판단되며 대형 방송국, 구청, 문화시설, 백화점 2개(도보로 20분), 마트 2개, 우동쪽에 많은 학원과 병원, 그리고 부산에서 유명한 학원이 2개가 있다. 저녁에는 대로변의 넓은 길이 있어서 학생들이 안전하게 센텀역에서 아파트까지 이동할 수 있다고 판단이 된다.(저녁 임장을 다시 해봐야겠다.)
센텀역에서 북쪽에 위치한 가장 가까운 아파트이다. 북쪽으로는 번잡하지가 않아서 남쪽과 다르게 조용하면서 번화가와 조금 떨어진 조용하고 아이들 키우기 좋은 아파트라고 생각이 든다. 앞동은 대형평수로 배치가 되어 있고, 뒷동이 34평 위주로 배치가 되어 있어서 34평을 구매하기에는 조금은 아쉽다. 그리고 부산에서 평지가 쭉~있는 좋은 땅이다. 아파트는 1층은 주차장이고 실제로 2층이(주복 처럼) 단지 1층이다.(엘리베이터 있음)
단지 2. 단지명
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 부산 해운대구 우동
- 연식: 2013. 2. 22.(14년차)
- 세대수: 1,059세대
- 평형 : 34평(계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 센텀역까지 직선거리: 1Km
- 센텀역까지 소요시간: 5분(자차)
- 해강중까지 소요시간: 19분(도보) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2개(신세계, 롯데) / 대형마트(코스트코, 이마트) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 해강중학교 학업성취도: 88.9%
- 학원가 유무
3) 가격
- 평형 정보: 34평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 11.6억
4) 가치평가 및 결론
교통 S, 환경 S(백화점 2개, 마트 2개), 학군 B, 호가 12억, 최근실거래가 11.6억, 전세가 4.7억, 호가랑 갭차이가 7.3억이다. 갭차이 7.3억이면 솔직히 서울 중급지 갭 가격이라고 생각이 되는데(요즘은 부족할려나…) 이 돈주고 2주택 슬롯을 사용할지 고민이 많이 된다. 부산이라서 어쩔 수 없는 부분이겠지만 언덕에 위치한 아파트가 아직 내 눈에는 마음에 들지 않는다.(서울 기준으로 B가 되도록 노력해야겠는데 아직 마음의 벽을 허무는게 쉽지 않네…)
부산 최고 학군의 학업성취도는 93%대인데 88.9%여서 조금 아쉽다.(그 이유가 무었일까? 바닷가 대로변의 오래된 아파트 때문일까? 마린시티의 부자집 때문일까? 궁금하긴 하다.)
그리고 이건 평가 요소는 아니지만 공원(강변산책)이랑 거리가 멀다.(이것도 지방 사람의 관점이겠지만 내 눈에는 이것도 보인다…휴..)
지도상으로 보면 센텀역과 가장 가까운 너무 오래되지 않은 언덕에 위치한 아파트이다.(계단식)
부산의 메인 도로에서 횡단보도를 지나 올라가는 길이 쾌적하지는 않았다.(아파트로 올라가는 길은 언덕으로 되어 있어서(15도 정도?))
도로가 주변의 아파트 중에서는 년식이 좋은 아파트이며 그 다음 단계의 아파트로는 마린씨티가 있었다.
단지 주변의 인도는 도로에서 입구까지는 일반적인 넓이였고, 뒷쪽 학교쪽 길은 조금 더 좁은 골목으로 느껴졌다.
(자녀가 초등학교 등교 할때 조금은 위험할 것 같다는 생각이 들었다.)
아파트 주변은 솔직히 볼게 없었다. 눈에 띄는 상가도 없고 자이 2단지가 있고, 초등학교, 여고가 있는게 다 였다.
상권, 식당, 학원 등 모든 것을 이용할려면 대로변 번화가로 나와야 하며 그럴때 마다 언덕을 오르락 내리락 해야 한다는 단점이 있다.
장점으로는 언덕이지만 조금만 내려가면 교통의 중심지 역활을 하는 2호선역이 있고, 부산의 메인 도로라서 많은 버스가 다닐 것으로 예상이 된다. 그러면서 따라오는 많은 병원이 가까이 있으며, 백화점 앞 업무지구로 가면 많은 병원과 학원들이 있었다.(부산에서 S급 학원이 2개) 아이들 학원 라이딩을 안해도 되는 장점이 있는 곳인 것 같다.(도보로 22분 걸려서 이건 고려해 보긴 해야 한다.)
그리고 후문쪽에 육교처럼 작은 길이 하나 있는데 저녁에는 어둡고 좁고 유동인구도 많지 않아서 위험해 보인다는 의견이 있다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
두 단지의 차이는 학군이 A인지 B인지 차이 말고는 데이터 적인 수치는 큰 차이가 없다.
갭 금액도 비슷해서 나라면 학군이 조금 더 좋은 곳을 택하겠다.(1. 학군, 2. 정주여건, 3. 위험도 낮은 곳)
번화가 중심지에서 조금 떨어져 있지만 평지와 주변 환경이 거주하기 좋은지(평지, 넓은 인도, 저녁에도 안전한 도로, 아파트 상가에 없는게 없다.(스타벅스, 애들 식사, 기본적인 학원) )
vs
34평에서 바다 뷰가 있는지, 번화가 중심, 단점 언덕, 단점 단지 주변 도로 및 인도가 깔끔하지 않다. 저녁에는 조금 위험 할 수도(센텀파크 1차에 비해서, 이건 직접 저녁 임장 느낌이 나와야함), 교통량이 너무 많아서 위험함, 중요 학원가가 도보로 이용할 수도 있는 거리인데 솔직히 여건만 된다면 저녀 늦게 피곤할테니 라이딩을 할 수 있음 해주겠다.
나의 생각과 느낀점 :
분위기 임장이지만 첫 임장 이였다.
다행히 조원분들이 부산분들이 많으셨고 자녀가 있다 보니 학군지, 학원 등에 대한 정보도 많이 들어 볼 수 있어서 너무 좋고 감사한 임장이였다.
임장과 조원들(현지인)의 살아 있는 이야기를 종합해보면 선택에 대한 우선도에 따라서 두 단지를 선택 할 것 같은데, 나도 그렇고 조원의 의견도 그렇고 아이를 안전하고 좋은 학교로 진학을 위해서는 라이딩을 좀 하는 수고가 있더라도 재송동 더샵센텀파크 1차가 둘중 1등이라고 판단이 된다.
실제로 갭차이가 똑같다고 보고서를 적었지만 느낌은 센텀파크 1차가 조금 더 높아 보이는 것 같다.(전세가로만 봐도 비교가 될 것 같다.)
그리고 대도시 좋은 곳들은 전세가가 높지 않다. 50%이하, 그 이유로는 좋은 땅이여서 집 주인입장에서 보면 비용을 더 많이 지불하고 구매한다고 생각하면 되는 것 같다.(반대로 안 좋은 곳은 전세가율이 높은데, 땅의 가치가 안 좋은 곳이므로 투자금(전세가율이 높음)을 적게 들이고 주택을 구입한다 라고 생각하면 이해가 된다. 보다는 공식이라고 생각을 하자. 사실 아직 100% 이해가 안되는 부분이긴 하다.)
