월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 영등포 |
두 번째 후보 지역 | 강동구 |
세 번째 후보 지역 | 강서구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1강 듣고 예상 매수가를 계산했을때는 14.5억 이었다. 2강을 들으면서 기타비용과 대출을 좀 더 고려해야 한다고 느껴 다시 계산해보니 예상 매수가가 13.5억인 것 같아, 13.5억 기준으로 지역을 선정하였다.
24평 기준 영등포를 첫 번째 후보지역으로 선정하였고, 생각보다 중급지로 가기 어려워 21평으로 조정하면 강동구도 가능하여 두 번째 후보지역은 강동구로 설명하였다. 강서구는 33평까지 가능하여 다양하게 비교하고 싶어 강서구를 세번째 후보지역으로 선정하였다.
아직도 선정할 때 생각이 많은 것 같다. B를 생각해야하는데…
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 신길삼성래미안아파
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 영등포구 신길동
- 연식: 2001년식
- 세대수: 1,213세대
- 평형 : 25평형(계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 10KM
- 강남역까지 소요시간: 49분 (지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 39분 (지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 20분 (지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 종각역까지 44분, 회사 이동 고려 동대문까지 50분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 총 10(백화점 5, 대형마트 5) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 59%
- 학원가 유무 : 신길동 14개
3) 가격
- 평형 정보: 32평형(전용84, 공급107~108)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13.4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.06) 12.5억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 임장을 가보긴 해야겠지만 지하철 역까지 도보 16분 걸어야해서 조금 불편할 것 같다.
- 학군: 대영중(59%)로 학군이 좋지 않은 부분을 발견함
- 환경: 유해시설이 없고, 3Km 안에 백화점과 마트가 5개씩 있어 생활하기는 편할 것 같다.
- 종합 및 느낌점: 단지가 크고 연식이 2000년대인 곳으로 예산 안에도 들어 괜찮다고 생각했는데,
대중교통 이용까지 도보 시간이 길고, 학군이 낮아 해당 단지에 대해 실제 임장 후 고민이 필요할 것 같다.
단지 2. 현대3차
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 영등포구
- 연식: 1997년식
- 세대수: 1,162세대
- 평형 : 18평(계단식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 11.7KM
- 강남역까지 소요시간: 45분
- 시청역까지 소요시간: 39분
- 여의도역까지 소요시간: 31분(지하철 환승1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 종각역 42분, 동대문역 48분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 총9개 (백화점3개, 대형마트6개) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 영남중학교(67.8%)
- 학원가 유무 6개
3) 가격
- 평형 정보: 전용18평(공급23평)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26년7월) 12.3억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 2호선과 1호선을 이용할 수 있어 장점이 있다고 생각했으나 카카오지도 검색 시 역까지 도보 16분이라 직접 임장을 가봐야함
- 학군: 기존에 찾은 매물과 동일하게 학군이 낮고 근처에 학원이 많이 없다..
- 환경: 유해시설 없고, 도림천이 있어 산책하기 좋고 마트와 백화점도 3km안에 여러개 있다.
-종합: 가치를 평가해보니 임장을 가 서 직접 주변을 보고 지하철 역 까지 걸어가봐야 할 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
두 곳 매물 모두 교통, 환경, 학군 모두 동일하고, 단지에서 지하철 역까지 17분 정도 걸어야하는 점이 고민이 되는 큰 부분이다.(임장가서 직접 걸어보고 느끼는게 정말 중요하다 느껴짐)
최근 실거래가 대비 호가도 동일하게 약 1억 정도 차이가 있는 상황으로 두 단지에 확실한 우위를 판단하기에는 아직 어려운 것 같다.
추가 단지를 비교해야겠다.
“궁금한 점: 비교 단지가 비슷할 경우 추가 판단 기준에 대해 궁금합니다..”
나의 생각과 느낀점 :
집을 찾으면서 계속 매물을 변경하고 싶다는 생각과 직접 거주할 예정으로 연식을 고려하는 부분에 있어 아직 교직환학 생각에 부족하다고 느낀다.
두 개의 매물 모두 단순히 검색했을 때와 단지 분석을 했을때 가치가 다른 것 같다. 일단 단지에서 지하철역까지 도보시간이 16분 정도로 직접 단지에서부터 지하철역까지 걸어봐야 결정할 수 있을 것 같다.
여러 개 매물을 비교하면 확실히 내 집 고르는 보는 눈과 기준이 생길 것 같다.
“아직도 A 생각이 가득하여 B를 생각하자!”
