나 차쿠는 저평가 투자 실력을 쌓기 위해 26년 10월 앞마당 구리를 만들겠다. 앞으로 다산, 산본, 부천, 노원을 늘리고 27년 2월 안에 투자를 진행하여 1호기를 만들어 이번 상승장이 끝나기 전에 자산을 가진 사람이 되겠다.
매물임장에서 어려운 점 & 어려움에 대처하는 마음가짐
- 전화 통화 누르기
- 부동산 문 열고 들어가기
- 매물임장을 예약하고 부동산에 가는 일이 나만 어려운 것이 아니다. 이 어려움은 극복가능하고 지나가는 문제이다. 어렵지만 전화하고, 그게 어렵다면 문자하고 시도해보자! 회피하지말자!
- 연 수익률 20% 달성을 위해 힘들고 지쳐도 행동해야 기회를 잡고 결과를 만들 수 있다!
목표를 달성하기 위해서는 목표달성을 바라보며 비교하지 않고, 실행하는 것이 중요하다.
10억을 달성하기 위해
- 우선 자산을 만들기 위해 “소득x저축x수익률x투자기간”이 필요하다. 소득과 저축으로 종잣돈의 기초를 만들고 투자기간을 길게 가져 같은 수익률에도 더 큰 자산을 만든다. 이 중에서 수익률을 높이는 것이 자산의 크기를 다르게 한다.
- 연 수익률 20%를 만들기 위해 “가치판단x저평가x종잣돈x타이밍”이 필요하다. 타이밍은 개인이 통제할 수 없고, 종잣돈은 소득과 저축의 영향을 받는다. 열심히 일하고 덜 쓰면서 종잣돈을 확보한다. 임장, 임장보고서를 통해 선호도 높은 가치 있는 아파트를 찾는 가치판단을 하고, 앞마당을 넓혀서 비교를 통해 가치 대비 가격이 싼(저평가) 아파트를 매수한다.
- 가격이 아닌 가치를 보고 판단해야 한다.
- 그렇게 하기 위해, 임장보고서의 결론까지 온전히 마무리해야한다.
- 단지분석을 할 때
- 기본 정보 확인: 단지 정보&특징, 지도상의 위치, 생활권 선호도
- 단지를 선택할 때, 해당 동의 상위 5개 단지를 분석해본다.
- 단지 가치 확인: 가장 좋은 단지를 기준으로 +/-를 판단하여 단지 우선 순위 정하기
- 가격 확인: 실거래가보다 호가가 낮게 나오는지 확인해보기 → 저평가 판단
- 그래프의 x축: 꾸준히 우상향 했는가? → 가치가 있는가
- 그래프의 y축: 가격이 얼마나 올랐는가? → 저평가
- 투자 범위를 정한다는 것은 지역 내 단지 중에서 몇 개의 단지를 추리는 것이 아니다. 해당 동이 모두 가치가 있따면 그 안의 단지가 모두 투자 범위에 들어간다. 그 안에서 단지별 우선 순위만 달라질 뿐이다.
투자 범위는 투자금, 싼 아파트를 기준으로 정하지 않고 가치를 기준으로 정한다.
- 기본 정보 확인: 단지 정보&특징, 지도상의 위치, 생활권 선호도
- 매물임장 - 좋은 매물을 찾기 위해서!
- 예약: 가치가 높은 단지부터 여러 단지를 예약, 한 부동산에 2개 단지 → 지역에서 선호하는 단지 찾기
- 현장: 구조를 보면서 선호도 파악하기
- 정보: 선호하는 동/층, 커뮤티티, 단디 장단점 → 협상과 연결!
- 소통: 친절한 사장님을 찾기
- 매물 예약, 임장, 정리하는 과정을 반복하면서 ① 좋은 매물을 알아보는 눈, ② 현장 대응 능력을 기른다.
- 이번 주 매물 예약을 해보면서 현장 대응 능력이 부족해서 한 번의 통화로 멘탈이 탈탈 털렸다. 사장님이 친절하게 물어보시는 질문에 답변을 찾지 못해서 헤매면서 나 스스로 약했던 부분이 드러나니 그냥 도망치고 싶어졌다. 이걸 꼭 해야하나, 그냥 내집마련해서 살면 안되나 이런 생각이 자꾸 들고 후기도, 임보도, 임장도 모두 미뤄버렸다. 그렇게 이틀을 보내고 그래도 후기를 쓰자, 우선 할 수 있는 것이라도 하자 하고 강의 자료를 다시 보고 후기를 쓰다보니 목표를 세웠고, 이 어려움은 지나가는 어려움이고 극복할 수 있는 문제이고, 어렵겠지만 반복하다보면 잘 할 수 있은 부분이니 다시 용기를 내보자는 생각이 든다!
질문을 외우려고 하지 말고 반복하다보면 자연스럽게 필요한 질문들이 정리될 것 같다!
- 적용할 점
- 임장보고서 완성하기
- 매물임장 예약하기
- 예약 실패하면 좌절하지 않고 다른 부동산 전화하기, 감정에 휩쓸리지 않기
- 지금 포기해서 10월의 노력을 헛되게 만들지 않기
