[💕앞마당 3개 만들고 1등 물건 뽑조 🏡-차쿠] 구리시 인창주공2단지아파트 수익률 보고서

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

과제 게시글 제목 : 구리시 인창주공2단지아파트 수익률 보고서 

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 경기도 구리시 인창포레리움(인창주공2단지아파트)

• 연식: 1997년식
• 세대수 : 1229세대
• 위치(지도) :  

*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

구리시 종사자 수 : 69,136명

구리시 직장 등급 : C

*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.

*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 46분 

여의도역 : 1시간 2분 

시청역 : 50분 

교통등급 : B등급

지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 인창중학교, 학업성취도 77.9%,  C등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 롯데백화점 구리점, 롯데마트 구리점, 롯데아울렛 구리점 B등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 구리시 3년입주 합계 : 3,800세대 (26년 1,180세대 + 27년 268세대 + 28년 2,352세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 구리 인구수 : 187,782명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 187,782x0.005 = 938.91세대

3) 3년 입주량 합계 : 3,800세대 (26년 1,180세대 + 27년 268세대 + 28년 2,352세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  1,266.67 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1.35배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과~2배 이내, B등급

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

1. 구리시는 역세권이 가치가 있다.
   • 구리시는 직장이 없다. 큰 길에 있는 기업건물은 국민은행 건물, 교보건물이 가장 크고 실제로 롯데마트가 계약기간이 만료되어 없어졌을 때 마트에서 일하던 많은 분들이 일자리를 잃어서 구리시에 손해라는 말이 있었다. 직장이 C등급으로 정량적으로 눈으로 보던 사실을 확인할 수 있었다.

   • 구리시는 교통이 편리해졌다. 경의중앙선도 없던 시절에는 버스로만 서울에 다녀야했기에 경의중앙선이 생겼을 때 홍대에 놀러갈 수 있어서 좋다고 했었다. 다른 사람들이 경의중앙선을 아무리 욕해도 구리시민에게는 가장 빠른 교통수단이었다. 약 10년 전 8호선 공사를 시작했고 2024년에 개통했다. 인창주공2단지에서 도보 5분거리에 동구릉역이 생겼다. 8호선이 들어온다는 이야기가 돌 때 집값이 오를 거라고 했고, 8호선이 개통했을 때 정말로 집값이 올랐다. 이때 부모님 집이 오를 것만 생각했지 오르기 전에 집을 사야 한다는 생각을 하지 못했다. 8호선이 개통했을 때, 집값이 다 올랐다고 했었는데 그것도 다 오른게 아니었다. 아직도 오르고 있다. 

     이번주 강의에서 배웠던 ‘호재’의 조건 중 새로운 수요 창출, 업무지구 접근성 개선 이 두 가지가 충족되었다. 호재란, 이런 것이었다. 눈으로 보고 구경만 했던 이 효과를 꼭 기억하자! 8호선 호재로 교통이 C등급에서 A등급으로 올랐다.

   • 구리시는 학군이 좋지 않다. 구리시의 7개의 중학교 중 80%를 넘는 학교는 3개이다. 구리시는 학군을 보고 이사를 오는 동네는 아니며, 인창주공2단지에서 배정되는 인창중학교는 80%가 되지 않아서 C등급으로 학군으로의 가치는 없다.
   • 구리시 인창주공2단지는 롯데백화점, 롯데마트, 롯데아울렛으로 둘러싸인 위치에 있다. 도보로 갈 수 있는 거리에 있고 그 주변에 소방서, 도서관, 보건소도 있어서 생활의 편리성은 좋다. 인창중앙공원, 왕숙천도 도보 거리에 있어서 산책, 운동을 하기에도 좋은 조건을 갖추고 있다. 도보로는 거리가 15분 정도 되지만 다산동의 현대프리미엄아울렛도 2km이내에 있다. 환경은 B등급으로 가치가 있는 편이다.
2. [내 생각&궁금한 점] 같은 지역에서 교통에 가장 큰 영향을 받는 평형은 소형평수(10평대)인가?
   • 8호선 개통 전후로 입주한 신축 아파트(인창어반포레, 구리역 롯데캐슬 시그니처, 구리역 하이니티 리버파크)들의 동 위치를 살펴보면 구리역에 가까운 위치에 소형평형의 동이 배치되어 있다. 소형평형에는 1인 가구, 신혼가구가 주로 거주한다는 점을 비추어 볼 때, 실수요자들에게 중요한 입지요소가 교통이기 때문이 아닐까 생각이 들었다.
   • 얼마 전 임장을 갔던 산본에서도 산본역에 가장 가까운 위치에 10평대, 24평 이하 평형대가 있었다. 그 단지를 둘러서 큰 평형이 있었고 역에서 점차 멀어지는 형태였다. 같은 지역에서는 직장, 환경의 가치가 동일하기 때문에 1인 가구, 신혼가구는 학군보다 교통이 중요해서 단지의 배치에 영향을 주었다는 생각이 들었다.
3. 구리시의 가치는?
   • 서울이 토허제로 묶이고 8호선으로 교통이 좋아지면서 구리시 집값이 일주일에 5천씩 오르는 걸 목격했다. 구리시는 온전한 베드타운으로 교통이 중요한 지역인데, 8선으로 3대 업무지구 접근성이 좋아졌고 6호선 및 GTX-E 호재가 있다. (실제로 구리역과 동구릉역은 매우 깊게 공사가 이루어졌고 중간에 빈 층이 존재한다. 확정의 가능성이 높은 것 같다.) 교통이 중요한데 교통의 호재도 있어서 가치가 있다고 생각된다.
   • 첫 수강이지만 욕심내서 적정수요 대비 공급평가도 해보았다. 구리시의 인구수에 비해 공급량이 많아서 적정 수요량의 1.35배가 나왔다. 만약 구리시에 거주하고 있는 사람들만 구리시의 집을 매수한다면 구리시의 집값은 떨어질 것으로 예상되는 수치이다. 그렇지만 지금처럼 서울의 집값이 오르고 전월세난이 지속된다면 서울에서 거주하던 사람들 중 구리에 집을 사고자 하는 사람들이 현재 정도를 유지하거나 늘어날 것이다. 그렇다면 1.35배는 충분히 커버될 수도 있을 것 같다. 그런데 너나위님의 영상을 보면 서울의 전월세난은 실거주 1주택을 추구(?)하는 정책과 집이 부족한 데에 원인이 있다고 했으므로 구리시의 가치는 지속 또는 높아질 것으로 생각된다.

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

(수익률 분석표 삽입)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 인창주공2단지 32평 현재 매매 8.6억, 전세 3.5억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 8월 매매 8.0억 전세 4.0억

- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 11월 매매 5.1억 전세 3.7억

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

1. 전세가율에 따른 원금보존, 리스트에 대한 생각
   • 인창주공2단지는 강남에서 1시간 이내이므로 적정 전세가율은 55%이상이다.
   • 현재 인창주공2단지의 전세가율은 40%로 적정 전세가율 미만이다.
   • 구리시의 연 적정수요 대비 연평균 입주량이 1.35배이고, 2028년, 2029년에 많은 공급이 예정되어 있다. 공급이 많으면 전세가가 떨어지므로 전세가율이 더 낮아지고 역전세의 리스크가 발생할 수 있다.
   • 따라서 인창주공2단지의 투자는 현재로서는 원금보존 측면에서 투자의 리스크가 생길 가능성이 크다.
2. 구리시, 인창주공2단지와 입지가치가 비슷한 곳이 어디일지 궁금하다. 더욱 다양한 지역을 앞마당으로 만들어가야 할 필요성이 와닿는다.

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 구리는 강남역까지의 접근성이 좋은 베드타운이다. 구리시에 있는 아파트 중에서 역세권에 있는 구축으로 신축 아파트에 비하여 가격이 저렴하다. 강남에 출퇴근하면서 상대적으로 저렴한 구축을 찾는 사람들에게 수요가 있을 것 같다.

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 하락장 시기가 2023년에서 2025년까지 오래 기회를 준 단지이다. 2023년, 2024년에는 한 달에 평균적으로 한 건의 매매가 이루어졌고 2025년에는 한 달에 3~4건의 매매가 이루어졌다. 최근 상승장에는 한 달에 2~10건 매매가 이루어졌다. 하락장에도 매매가 꾸준하게 이루어지는 단지로 수요가 꾸준하고 환금성이 있다고 생각된다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 매매가 8.6억, 전세가 3.5억으로 투자금이 5.1억이다. 수익률 20%를 내려면 1.02억의 수익을 내야한다. 따라서 매매가가 9.61억에 도달 할 수 있는지 생각해봐야 한다. 길 건너의 현대홈타운(2002년식)이 현 매매가 9.18억, 다산동이 10억 초과이다. 연식이 오래되어 속도는 느리지만 도달 할 수 있으리라 생각된다.

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 적정 전세가율 70%에 비해 40%로 많이 낮고 입지독점성도 낮다. 2028년, 2029년에 입주물량도 많아서 원금보존에 위험이 있다. 

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 2028년, 2029년에 입주물량이 많기 때문에 역전세의 위험에 대비해야 한다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부):

구리시 인창동 포레리움은 입지적으로 가치가 있고 환금성이 있지만 수익률이나 원금보존의 면에서 현재 내가 감당할 수 있는 정도를 넘어서므로 매수는 하지 않을 것이다. 

3.  작성하면서 느낀점 : 

익숙한 곳을 살펴보는 것이 좋을 것 같아서 거주하고 있는 동네의 아파트를 살펴보았다. 그저 걸어다니며 지나가는 길에 불과했던 아파트를 수치적으로 살펴보는 것이 흥미로웠다. 처음 수익률보고서를 작성한 날 다른 수강생분들이 같은 지역을 다룬 내용을 살펴보았는데, 나와는 다른 점수를 준 부분들이 있었고, 느낀점에서 그 근거를 살펴보면서 내 판단을 돌아볼 수 있었다. 다른 수강생의 후기와 보고서를 살펴보는 것은 생각보다 큰 도움이 되었다. 강의에서 다뤄진 내용들이 어떻게 해석되고 사용되는지 살펴볼 수 있었고 다른 사람들의 생각을 볼 수 있어서 좋았다. 앞으로도 내 보고서를 작성하고, 꾸준하게 다른 수강생 및 선배들의 보고서를 읽어볼 생각이다. 

처음 다뤄보는 수익률, 전세가율, 리스크에 대한 이해가 어렵기도 했지만 각 부분들에 대한 내 생각을 적어보면서 강의를 듣기 전에 지나가듯 들었던 이야기들이 강의의 내용과 연결되면서 조각모음이 되는 기분이 들었다. 아직 조각들이 너무 작고 많이 흩어져 있지만 꾸준하게 하나씩 해나가다보면 조각들이 모여 하나의 판을 이루어낼 것이라고 기대한다. 그런 점에서 일요일 늦은 저녁 정말정말정말 내일로 미루고 싶고, 몽롱한 상태이지만 이렇게 앉아서 꾸역꾸역 보고서를 완성하는 나 자신을 칭찬한다. 이제 과제를 하는 것에 그치지 않고 자율학습을 추가로 해야하는 때다. 게을러지지 않게 매일 꾸준하게 실천해보자!