공공재개발 지역 주택 소유주 입니다

안녕하세요.

세상에서 가장 존경하는 아내 그리고 두 아이와 서울에서 살고 있는 자이코입니다.

부모님 댁 공공재개발, 팔지 참여할지 질문 주셔서 제 생각을 나눠보려고 합니다.

[질문 요약]
부모님께서 홍제동 고은산서측 공공재개발 구역에 30년 넘게 사신 빌라형 아파트(24평)를 갖고 계십니다. 연세가 있으시고 소득이 없으셔서 분담금 대출이 부담이시고, 나가시면 다른 집도 구하셔야 합니다. 주변에서 같은 조건 집이 6억에 팔렸다는데, 지금 팔지 더 기다릴지, 판다면 언제가 좋을지 고민이신 상황입니다.

[먼저 결론부터]
→ 부모님은 서두르지 않으셔도 되는 몇 안 되는 조건을 이미 갖고 계실 가능성이 큽니다. 그러니 언제 팔지보다 팔고 나서 어디서 사실지를 먼저 정하시고, 그 날짜에 맞춰 매도 시점을 거꾸로 잡으시는 게 좋겠습니다.

[서두르지 않아도 되는 이유]
서울은 지금 전 지역이 투기과열지구입니다. 투기과열지구 재개발에서는 관리처분계획인가(누가 어떤 집을 받고 분담금이 얼마인지 정하는 단계)가 나면, 그 뒤에 집을 산 사람은 조합원이 되지 못합니다. 그래서 보통은 이 시점 전에 팔려는 매물이 몰리고 파는 쪽이 급해집니다.

그런데 예외가 있습니다. 1세대 1주택자가 그 집을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주했다면, 관리처분 뒤에 팔더라도 사는 사람이 조합원 지위를 그대로 이어받을 수 있습니다. 거주 기간은 주민등록으로 따지고, 배우자나 자녀가 산 기간도 합산됩니다.

부모님은 30년 넘게 사셨으니 다른 집이 없으시다면 여기에 해당하실 가능성이 큽니다. 질문에 쓰신 "무주택자에게 지위를 승계"도 아마 이 이야기와 이어져 있을 텐데요, 핵심은 사는 사람이 아니라 파는 부모님 쪽 조건입니다. 팔 수 있는 기간이 다른 분들보다 길게 열려 있다는 뜻입니다.

저도 처음엔 재개발 물건은 무조건 관리처분 전에 팔아야 한다고 알고 있었는데, 이 예외를 알고 나서 생각이 많이 바뀌었습니다.

[선택지는 사실 세 가지입니다]

1. 지금 프리미엄을 받고 매도
조합원 지위를 넘기면서 파는 방법입니다. 감정평가액(사업시행인가 시점 기준으로 정해지는 평가 금액)에 기대가 얹힌 값을 받으실 수 있습니다. 주변 6억 거래가 바로 이 값입니다.

2. 분양신청을 하지 않고 현금청산
새 아파트를 받지 않고 평가된 금액을 돈으로 받고 나오는 방법입니다. 문제는 이 금액이 감정평가액 기준이라 프리미엄이 빠진다는 점입니다. 대부분 1번보다 적게 받으시니, 부모님께는 손해가 가장 클 수 있는 선택지로 보고 맨 뒤에 두시면 됩니다.

3. 참여해서 새 아파트를 받기
분담금, 그리고 이주 기간 동안 사실 곳의 비용이 관건입니다. 공공재개발은 LH나 SH가 시행자로 들어가서 이주비 지원이나 임시 거주 대책이 일반 재개발보다 나을 수 있습니다. 또 부모님 집 감정평가액이 작은 평형 분양가와 비슷하다면 분담금이 생각보다 작을 수도 있습니다. 대출이 어렵다고 미리 지우지 마시고, 분담금 추산액이 나오면 한 번은 계산해보시길 권합니다.

[매도 타이밍은 이렇게 잡아보세요]
몇 월에 팔면 가장 비싸다는 답은 누구도 드릴 수 없습니다. 대신 기준은 드릴 수 있습니다.

먼저 구역이 지금 어느 단계인지 SH 공공재개발 담당이나 주민대표회의에 확인하세요. 단계가 하나씩 넘어갈 때마다 불확실성이 줄어서 값이 붙는 경향이 있습니다. 사업시행계획인가나 관리처분계획인가 같은 고비를 넘기면 매수자 입장에서 위험이 줄어드니까요.

서울 고은산 서측 - 도심복합사업 추진현황-LH정비통통 : https://tongtong.lh.or.kr/tongtong/na/ntt/selectNttInfo.do?nttSn=1447&mi=2189&currPage=1

아직 초기 단계로 정비구역 지정이 되지 않았네요~

다만 너무 늦어지면 반대가 됩니다. 관리처분 고시가 나면 그 집에 더 살 수 없고 이주가 시작됩니다. 이주가 가까워지면 사는 사람도 들어가 살 수 없으니 매수자가 투자 수요로 좁아지고, 부모님도 짐을 빼셔야 해서 협상에서 불리해집니다.

→ 그래서 저라면 다음 단계 인가 소식이 나온 뒤부터 이주 공고 전까지를 매도 기간으로 보겠습니다. 그 안에서 부모님이 옮겨가실 집이 정해지는 시점에 맞춰 파시는 게 가장 편합니다.

[질문자님 상황에 대입해보면]
6억에 판다고 가정해보겠습니다. 부모님이 1세대 1주택이시고 2년 이상 보유하셨으니, 12억 이하 양도라 양도세 비과세가 될 가능성이 큽니다. 이건 꼭 세무사에게 확인받으세요. 다른 집이나 분양권이 있으시면 계산이 완전히 달라집니다.

그러면 손에 쥐는 돈은 6억에서 중개보수 정도를 뺀 금액입니다. 이 돈으로 부모님이 사실 집을 먼저 정하세요. 같은 동네 구축 아파트를 사실지, 전세로 사시면서 남는 돈을 생활비로 쓰실지에 따라 필요한 금액이 달라집니다. 소득이 없으시면 매달 나가는 돈이 없는 쪽이 마음이 편하실 겁니다.

이 계산을 3번(참여)과 나란히 놓아보세요. 새 아파트 시세에서 분담금과 이주 기간 몇 년의 거주 비용을 뺀 값이 6억보다 확실히 크고, 부모님이 그 기간을 버티실 수 있다면 참여도 의미가 있습니다. 차이가 크지 않다면 건강하실 때 정리하고 편하게 사시는 게 낫습니다.

[먼저 확인해보실 것]

1. 구역의 현재 단계와 다음 인가 예정 시점 (SH 또는 주민대표회의)

2. 부모님이 1세대 1주택이신지, 주민등록상 거주 기간이 5년 이상으로 확인되는지 (팔 때 조합원 지위 승계 예외에 해당하는지 보는 요건입니다)

3. 토지거래허가구역 해당 여부와 매수자 실거주 조건 (공공재개발 구역은 허가구역으로 묶인 경우가 많습니다. 매수자가 직접 들어와 살아야 하는지에 따라 살 수 있는 사람이 달라집니다)

4. 예상 감정평가액과 분담금 추산액 (참여하는 경우를 계산하기 위해)

5. 양도세 비과세 여부 (세무사)

[정리하면]
부모님은 오래 사신 덕분에 관리처분 뒤에도 팔 수 있는 예외에 해당하실 가능성이 커서, 급하게 파실 이유가 크지 않습니다.

현금청산은 맨 뒤로 두시고, 지금 파는 경우와 참여하는 경우를 같은 숫자로 놓고 비교해보세요.

매도 시점은 시세 예측이 아니라 부모님이 옮겨가실 집과 이주 일정에 맞춰 거꾸로 잡으시는 게 가장 안전합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

감사합니다.

자이코 드

안녕하세요,
다른 분들이 잘 말씀해 주셨는데요~
좋은선구자403님의 상황에 맞게 코칭해주실 수 있는 "투자코칭"을 받아보시면 좋을 것 같아 링크 함께 남겨드립니다.

<투자코칭>
https://weolbu.com/product/5558?inviteCode=VYSBC8&utm_source=user_share&utm_medium=referral&utm_campaign=user_share_button

비용이 들긴 하지만 어떻게 해야할지 너무 막막하다면 투자코칭을 통해 전문가에게 상담을 받아보시는 것이 큰 도움이 되리라 생각합니다.

좋은 결정 하시길 바라겠습니다 :)

안녕하세요, 좋은선구자님! 부모님의 상황을 고려해 재개발 참여 여부를 신중하게 고민하고 계시는 것 같습니다. 말씀해 주신 내용을 바탕으로 저라면 다음 두 가지를 먼저 확인해 볼 것 같습니다. 1. 재개발에 참여했을 때 감당할 수 있는지 부모님께서 현재 소득이 없으시고 연세도 있으신 만큼, 예상 분담금과 이주 기간 동안의 거주 비용을 감당할 수 있는지가 중요할 것 같습니다. 사업이 진행된 후 필요한 자금이 어느 정도인지, 이주비 대출이나 보유 자금으로 충당할 수 있는지부터 확인해 보면 좋겠습니다. 2. 매도 후 더 나은 선택지가 있는지 현재 매도 가능한 금액이 약 6억 원이라고 가정하고, 보유 자금과 추가 대출 가능 금액을 고려했을 때 부모님께서 거주하실 수 있는 다른 단지들을 살펴보면 좋겠습니다. 재개발을 통해 새 아파트를 받는 것이 유리할 수도 있지만, 그 과정에서 필요한 추가 자금과 시간, 주거비까지 고려해야 하니까요. 반대로 지금 매도하고 더 나은 입지의 주택으로 옮길 수 있다면 그것 역시 충분히 좋은 선택이라고 생각합니다. 재개발 진행에 따라 매도 가격이 상승할 가능성도 있지만, 사업 기간이나 시장 상황을 정확히 예측하기는 어렵습니다. 따라서 매도 가격을 최대한 높이는 것만큼이나, 매도 후 부모님께서 어디에서 어떻게 거주하실지 함께 고민하는 것이 중요할 것 같습니다. 우선 현재 매도 금액을 기준으로 갈아탈 수 있는 단지들을 살펴보고, 재개발 참여 시 예상되는 비용과 비교해 보시면 의사결정에 도움이 될 것 같습니다. 이 과정에서 강의나 투자코칭 등을 통해 전문가의 의견도 참고해 보시면 좋겠습니다. 부모님께 가장 좋은 선택을 찾으실 수 있기를 진심으로 응원하겠습니다!