깃발을 꽂는 3개월, 센스있게쓰자 튜터님 학교 2강 수강후기

안녕하세요
성공루틴 입니다

월부학교 가을학기 2강은 센스있게쓰자 튜터님께서 해주셨습니다

(그리고 제 1강 후기를 강의에서 소개해주셔서 깜짝 놀랐고, 

보완할 점까지 짚어주셔서 이번 후기에 바로 반영해봤습니다!)

이번 강의는 갈아타기는 '언제'가 아니라 '더 나은 곳으로 갈 수 있는가'의 문제이고, 

상승장이든 하락장이든 더 나은 가치의 단지로 갈아탈 수 있으면 실행, 

아니라면 시장 상황에 따라 대응 한다로 전체 강의를 해주셨습니다. 

<튜터링 적용!!!! 장표 만들기>

좋은 강의 해주신 센스있게쓰자 튜터님 감사합니다!!!

"그래서 갈아탈 가치가 있는가?"를 묻는 3개월
'아는 지역 X 경험 X 꾸준함 = 인사이트'

아직 갈아타기 실행을 해보지는 못했지만, 동료분들에게 듣거나 강의, 튜터님 통해서 쌓은 내용은

그래서 갈아탈 가치가 있는가? 이고 튜터링도 그 기준으로 하고 있습니다.

다만 실제 경험이 없다보니 근거가 약할 때도 있었는데요… 

이번 강의를 듣고 나니,크게 복잡하게 생각할 필요가 없다 생각했습니다

결국 내 자산과 갈아탈 단지를 테이블 위에 올려놓고 비교하는 일이었습니다.

오늘 강의에서 배운 내용을 네 가지로 남겨봅니다.

1. 시장 파악은 '밑그림'이지 '결론'이 아니다

튜터님은 KB 주간 시계열로 수도권과 지방 시장을 훑어주셨습니다.
서울은 상급지에서 하급지로 흐름이 대각선처럼 퍼지고 있었고, 

경기도는 수원에서 부천으로, 이제는 김포 같은 외곽까지 신호가 오고 있었습니다.

그런데 튜터님은 "이건 본질이 아니다"라고 하셨습니다. 

(올랐다고 좋은건 아니다!!! 이건 진짜 튜터링 시 100번 말해줘도 과하지 않다고 생각)

<추가 : 서울 토허제 신고건수, 분위기>

<추가 : 지방 물량변화, 분위기>

결론! 시장이 좋다고 집이 팔리는 것도, 나쁘다고 안 팔리는 것도 아니다. (너무 중요.. )
시장 파악은 '빨리 팔지, 천천히 팔지'를 정하는 밑그림일 뿐이었습니다.

돌아보니 저도 임보에서 지역 분석은 깊게 해놓고 정작 "그래서 어떻게 할 건데?"는 짧게 쓴 적이 많았습니다.
앞으로는 시장 파악을 하면 팔 지역과 살 지역이 각각 

내 투자판단을 시장판단과 연결해서 꼭 적고 결론으로 넘어가겠습니다.

2. 갈아타기는 '단지 대 단지'로, 확실한 업그레이드일 때만

"이게 충분히 갈아탈 만한 가치가 있는가?"

강의에서 다섯 가지 사례를 다 같은 틀로 풀어주셨습니다. 
지방 투자, 수도권 투자, 내집마련 세 가지 경우의 수를 펼치고, 

각각 Plan A(입주 물건 매도)와 Plan B(세안고 매도)로 살 수 있는 단지를 비교하는 방식입니다.

그리고 확실한 업그레이드가 아니라 옆그레이드라면 보유(Plan C)하는 것도 답이었습니다. 

옆그레이드에는 취득세, 중개수수료, 세입자 리스크만 남기 때문입니다.

특히 고양시를 팔고 부천을 사는 사례는 사용해봐야지…히히
입지만 보고 단지 대 단지로 비교하다 보면, 

아직 덜 오른 내 것을 싸게 팔고 이미 불붙은 곳을 비싸게 살 수 있다는 것.

상급지는 상승이 길고 하락이 짧지만, 외곽은 상승이 짧고 하락이 길다는 그래프! 

(이것도 눈으로 직접 보여줘야겠다)

그리고 상승장 갈아타기도 충분히 의미가 있다는 것.

(소통하다 보면 머리로는 상승장도 가능하다는걸 알지만 막상 직접 내 물건을 해보라고 하면 

하락장에서 해야겠다는 결론을 내는 분들이 많음… 역시 이 또한 에시로 보여줘야겠다)

평촌 초원2단지와 동작 삼성래미안의 차이는 3억에서 4.2억으로 벌어졌습니다.
LTV 40%라도 절대가가 높은 시장일수록 실제 대출 여력이 커지기 때문에, 

결국 대출 외 종잣돈을 얼마나 더 만들 수 있는지가 급지를 바꾼다는 것을 배울 수 있었습니다

3. 매도는 이미 '매수할 때' 8할이 정해진다

저 또한 너무너무 강조하고 있는 부분! 특히 지방!

이건 진짜 500번 강조해도 지나치지 않….

갈아타기를 결정했다면 물건 파악 3단계로 들어갑니다.
협상 가능성(실거래, 매물 수, 호가), 단지 특성(앞동 vs 뒷동, 층, 향), 

가격 판단(목표가와 마지노선)입니다.

만현마을에서 앞동과 뒷동이 약 1억 차이 나는 것을 보며, 

내 단지 안에서도 '어디를 더 좋아하는지'를 알아야 매도가를 정할 수 있다는 걸 느낍니다

그리고 일 잘하는 사장님 한 분께 먼저 내놓고 반응을 보는 것, 

처음부터 여기저기 뿌리지 않는 것도 바로 써먹을 수 있는 팁이었습니다.

무엇보다 "매도는 매수할 때 8할이 정해진다"는 말씀.
결국 좋은 동층을 사는 것이 가장 좋은 매도 전략입니다 ㅎㅎ

저층, 탑층이라도 급지를 확실히 올릴 수 있으면 의미가 있지만,

같은 생활권에 대안이 있으면 좋은 동층이 낫다는 기준 더 명확하게 알려드리겠습니다

<이번 튜터링 적용>

4. 고민하는 순간이 '깃발을 꽂는 순간'이다

마지막으로 투자 내용만큼 크게 남았던 것은 깃발 이야기였습니다.

호가와 분위기는 남지 않고 실거래가만 남습니다.
지금 갈아타기 Plan A를 계산해보는 순간, 당장 실행하지 못하더라도 

그 고민 자체가 시장에 깃발을 하나 꽂는 일이라는 것.

그 깃발이 1년, 2년, 3년 쌓이면 나만의 인사이트가 된다는 것.

1강 후기에서 제 성장 목표를 '하던 대로 하지 않고 성장하기'로 정했었습니다.
2강을 듣고 나니, 하던 대로 하지 않는다는 것은 성장계획서 숫자에 

'왜'를 붙이는 것부터라는 생각이 들었습니다.

적용할 것

이번 학기에 끝까지 가져갈 한 가지는 "갈아탈 가치가 있는가?"를 단지 대 단지로 묻기.
나머지는 우선순위와 시점에 맞춰 실행합니다.

[상] 이번 주 (~11/1): 판단의 재료 만들기
✔️ 포트폴리오 장표 완성: 보유 단지 매도 호가, 양도세, 대출 한도(LTV, 명의)까지 계산해서

  "팔면 얼마가 남는지"를 숫자로 확정한다

✔️제자분들에게 설명해줄 수 있는 갈아타기 기준 간략하게 만들기 (PPT로)
 

[중] 11월 (매주 1회): 시장과 물건 관찰
✔️ 11월 둘째 주까지 보유 단지 인근 부동산 3곳에 시장조사 전화를 돌리고, 

  일 잘하는 사장님 1분을 정한다

[하] 학기 내내 (매주 습관): 깃발 꽂기
✔️ 관심 단지 네이버 호가를 주 1회 캡처해 엑셀이나 PPT 등에 모은다
✔️ 월말 성장계획서 점검 때 "이 숫자가 갈아타기 목표에 연결되는가?"를 한 줄로 적는다

3개월 뒤에는 "언젠가 갈아타야지"가 아니라
"이 단지로 갈아탈지 말지, 이유까지 말할 수 있는 투자자"가 되어 있겠습니다.

강의 중간에 나온 기사로 이모저모 생각해보기

"김포 미분양 단지도 다 팔렸다… '풍무역 롯데캐슬' 완판" 외 김포, 부천 관련 기사 분석

WHAT: 무슨 일이 일어났나

26년 3월만 해도 "7억은 완판, 8억은 미분양… 

지하철 호재 앞에도 냉정한 김포 집값"이라는 기사가 나왔습니다.

그런데 불과 7개월 만에 1순위 경쟁률 0.76대1로 부진했던 단지가 완판됐다는 기사로 바뀌었습니다.

같은 시기 부천도 비슷했습니다.
부천 아파트 매매 거래량은 23년 2,299건, 24년 3,220건, 25년 3,575건이었고, 

26년은 아직 끝나지 않았는데 벌써 3,771건으로 최근 몇 년 중 가장 많습니다.

WHY: 왜 이런 일이 일어났나

① 서울 9억 이하로 실수요가 몰리고, 그 수요가 서울과 가까운 경기 외곽까지 밀려났습니다
② 상급지는 세제 개편 이후 매물이 쌓이며 주춤했지만, 

서울 4~5급지와 경기 주요 지역은 매물이 빠지며 가격이 먼저 올랐습니다.
③ 전세난 속에 비규제 지역의 대출 조건이 상대적으로 유리했습니다.

과거엔 어땠나 (2019년 말~2020년 경기 흐름)

강의 자료의 2019년 말 KB 시계열을 보면, 지금과 거의 같은 순서였습니다.
성남, 안양 같은 인기 지역이 먼저 오르고 → 수원 → 부천 → 한참 뒤에 김포.

당시 흐름을 정리해보면 이렇습니다.

✔️ 2019.12 대책: 15억 초과 주담대 금지 

(대책 직후 거래가 15억 초과 -77%, 9~15억 -57%, 9억 이하 -24%)
✔️ 2020.2: 수원 등이 조정대상지역으로 추가 지정
✔️ 2020.6: 수도권 대부분이 규제지역이 되면서 비규제로 남은 김포, 파주로 수요 이동
✔️ 2020.11: 김포도 조정대상지역 지정

즉 지난 상승장에서는 흐름이 외곽까지 오는 데 꽤 시간이 걸렸지만, 

외곽에 온 뒤에는 짧게 오르고 규제와 함께 막혔습니다.

그리고 이후 하락장에서 외곽은 더 길게 떨어졌습니다 
(1강 후기 보완: 15억 대출 기준선이 거래를 가격대별로 갈라놓는 현상도 2019년에 이미 한 번 있었습니다)

HOW: 그래서 앞으로는? (과거 + 지금 두 가지 측면)

✔️ 지금은 2019년 말~2020년 초와 비슷한 위치일 수 있습니다. 외곽에 신호가 오기 시작한 시점

✔️ 과거처럼 흐름이 김포, 파주, 인천까지 잘 넘어가는지, 

아니면 3기 신도시 입주 같은 숨은 공급과 맞물려 멈추는지를 지켜봐야 합니다.
✔️ 과거엔 외곽 상승 뒤 규제가 따라왔습니다. 정책 발표가 나오면 

"어느 지역, 어느 가격대가 막히고 어디로 수요가 옮겨가는가"를 바로 연결해보겠습니다.

그렇다면… 우리가 해야 할 행동은?

1주택/2주택 (외곽, 하급지 보유자) → 흐름이 왔을 때 매도를 검토한다
✔️ 외곽은 상승이 짧으니, 매물이 빠지고 호가가 실거래보다 올라가는 지금이 매도 검토 시점인지 확인한다
✔️ 단, 내 단지가 아직 흐름 전이라면 싸게 팔고 오른 곳을 사지 않도록, 

세입자와 6개월~1년 연장도 함께 검토한다

갈아탈 곳 찾기 (상급지 매수 희망자) → 매수우위인 지금을 활용한다
✔️ 상급지는 매물이 쌓이고 호가가 조정되는 단지 위주로 시세트래킹한다
✔️ 매수우위 시장이니 가격과 조건 둘 다 협상 카드로 준비한다

무주택 → 급하게 따라 사지 않는다
✔️ 이제 막 불붙은 외곽은 "덜 오른 단지"가 아니라 

"내가 할 수 있는 단지 중 가장 좋은 단지"를 고른다
✔️ 과거 외곽의 상승 기간과 하락 기간을 그래프로 확인하고 들어간다

공통 → 뉴스를 볼 때 '과거엔?'을 한 줄 붙이는 습관
✔️ 기사 하나를 볼 때 What, Why, How에 "과거엔 어땠나"를 붙여 복기ㅜ해두고, 

다음 흐름이 올 때 빠르게 판단하는 데 쓴다

<적용 2p로 정리- 튜터링 사용>