관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
2주차 부자마눌님의 강의에 대한 후기 이다.
강의 내용과 내가 느낀 점/배울 점/보완할 점을 섞어 기입하여 , 강의 후기 내용이 헷갈림
1. 임보관련
1) 강의 내용
- 보고서를 써야 한다니 너무 부담되요 (초보)
- 1등뽑기가 안되요 잘할 수 있는 특별한 방법을 알고 싶어요 (중수)
- 다 아는 내용인데 재수강을 통해서 배울게 있을까요. (고수)
=> 임보는 투자할 단지를 찾기 위해 꼭 필요한 일임
=> 소중한 종자돈을 지키며 하기 위한 필수 과정
=> 처음에는 어렵겠지만 교안을 따라 해보면 차츰 익숙해진다.
=> 월부에서 올리는 템프릿대로 만한 다면 의미 없음
=> 기본을 바탕으로 실전투자자가 어떻게 생각하는지 생각 해야 한다.
=> 임장보고서 교안은 약 200페이지 이다. (기본중의 기본이며, 반듯이 실행하라)
=> 아는 것에서 느끼지 말고, 내 것으로 만들고 복습하라.
2)느낀점
=> 교안을 바탕으로 현재 엑셀로 만들고 있다. / 너 나위 임장비교서와 금번 템플릿을 비교하면서 작성중이다. 쉽지 않다.
2. 실준반 과정을 통해 꼭 남겨야 하는 것은
1) 초보(0~2개) => 교안 수준으로 만들 수 있다 생각하지 말고, 우선 그대로 따라 해보는것을 해보아라: 끝까지 작성하는 것을 목표로
2) 중수(3~10개) => 굳이 추가 하지 말고, 완성도를 높이라: 각 목차를 쓰는 이유를 깊이 있게 (나의 의견 등을 넣으면서) 할 것
3) 월부학교/실전반 경험자 =>앞마당 파일 맞추기와 게임 같은 1등 뽑기 그만 : 기본을 바탕으로 투자 물건을 찾고 지역에 대한 스스로 생각을 정리하는 투자자로서 의 마음가짐으로 작성
3. 임장보고서 이렇게만 쓰면 투자 가능하다. (신념을 가지고 임하라, 나는 할수 있다.)
PART 1 임장보고서를 꼭 서야 하는 이유
1. 임장보고서를 제대로 쓰지 않으면 벌어지는 일
1)강의 내용
- 2호선엑세권 VS 5호선역세권 어디에 투자할까?
호선의 역세권중에서도 안좋은데 있고, 좋은 곳이 있다.. 그러니 임장 하고 보고서 쓰고 비교 해서 해야지, 호선에 따라 투자 하면 안된다.
업무지구 위치에 따라 결과가 다르다. 5호선은 주로 광화문(직장65만) VS 2호선은 주로 강남(직장148만)으로 출근 선호도가 있다. => 손품을 동반하지 않고 임장보고서를 안써보 고서는 알 수가 없다.
(결과는 "같은 투자금으로 시작 시" 2호선 고수익 상대적으로 5호선 저 수익")의 결과를 얻는다.
- 수원 - 기흥 - 동탄등은 삼성으로 인해 수요를 공유한다.
-- 현장에서 못본거 찾고, 현장에서 본것 기록
2) 느낀점
- 임장보고서 쓰면서 아무 생각 없이 공급량 확인후 copy-past만 했다.
강의처럼 깊은 내용까지 생각하며 임해야 겠다.
- 작성하는 근본적인 이유에 대해 자꾸 까먹고 하고 있다. 정말 정말 뼈속깊이 새기자
- 투자후 확신을 가지고 기다리자. => 그 보다 중요한 것은 확신을 가지기 위한 실력
- 하는 것에 대한 두려움은 없다. 도전하고 계속 깊이 있게 만들 생각을 해야지.
PART 2 1억 더버는 임장보고서 방법
1. 기본적으로 구 단위로 작성
1)강의
- 서울/광역시/경기는 구단위
- 지역을 묵어서 작성하지 말 것 / 반듯이 구 단위로 20개까지 작성할 것 => 어느정도 되면 3개 ~4개 묵어서 작성
- 사전임장보고서 : 1. 지역정보 2. 입지 분석 3. 시세 확인 / 본 임장 보고서: 4. 투자 결론
2) 느낀점
- 무조건 금번 달에는 분당구 전체 끝까지 한다. => 다음달은 작성하다 만 대구 완료 목표로… 갈길이 멀다.
*** 가장 중요한 KEY WORD : 우선 순위 (선호도) ***
- 일단 하 다보면 느껴지기는 한다.
2. 유용 사이트
1) 강의
- 매물호가 : 단지호가 / 단지정보
- 카카오맵 : 지도.편의시설
- 아실 : 실거래가,학군,최고가 아파트 , 매매전세 그래프
- 부동산지인 : 공급물량, 인구이동, 평단가
- 호갱노노 : 거주민 이야기, 학원가 상권, 매매전세그래프
- KOSIS : 사업체
2) 느낀점
- 자료를 제대로 얼마나 유용하게 적용 사용하는게 핵심이다. 실제 아직까지는 저 사이트를 100%활용은 못하나, 2달전 대비는 엄청 늘었다. 도대체 저거를 언제 어떻게 활용을 하는 거지 라면 어리버리헀다. 강의를 계속 들으면서 공부 하고, 실제로 앱을 이렇게 저렇게 사용하다 보니 “아 이런 거구나” 하는 감이 약간씩 생기고 잇다.
3. 실패없는 임장보고서 3STEP
1) 강의
- 1단계 책상에 앉는 다 -> 2단계 컴퓨터를 켠다 -> 3단계 임장보고서를 쓴다 : 굉장히 본질적 문제임
2) 느낀점
일단 하는게 중요한 것은 확실히 알고 있다. 갖은 핑계로 잘 안하는 경우가 많다. 숨쉬는 행위처럼 자연스럽게 행할 수 있게 해야 겠다.
4. 지역정보
1) 강의 - 지도
- 지도의 특징 : 일반지도, 지적편집도, 위성지도, 행정/법정경계 (행정도)
- 진짜 익숙하게 알고 있어야 한다.
5. 임장보고서
1) 강의 (수지)
순위를 1~5까지 선정 / 기억할수 있게 사진으로 기록
- 선정이유 : 쉽게 작성할수 있는 지역임 (** 주요지역(강남) 까지 거리, 위치 파악할것 )
- 일반지도 : 인접지역은 어디 어디인지 확인 : 가격에 영향을 미치는 중요한 요소이다. (** 지도를 잘 볼수 잇다면, 텍스트로만 남겨도 된다.)
- 지적도 : 용도지역 확인 (주거/상업/공업등) 파악, 땅의 사용용도를 파악 / 상업,공업지역의 사진을 첨부하는 것도 좋다.
=> 수지구 : 대부분 주거지역이 많다. 작은 근린상가가 조금씩 있다. 공업지역이 거의 없다 (이 모든것을 지적도를 보면 대충 파악이 된다.) : 즉, 상업보다는 베트 타운역활하는 구라는것 파악
: 시설물 별로 없다. / 지하철 이 2개나 지나가 교통이 좋다라고 파악
- 생활권 : 이지역 사람들은 어디 살고 싶어하나 파악 / 명확하게 구분이 되지는 않는다. => 처음에는 어렵다 / 너무 작게 구분하지 말것 => 큼직하게 할것, 일상생활을 하는 단위
다니다 보면 갑자기 분위기 반전되는 곳이 잇다. 이게 생활권의 구분이다.
** 임장기록은 당일날 할것 (아니면 까먹는다./집에가면 피곤해서 잔다.)
** 상권/사람모습등을 임장 사진과 함께 기록
2) 느낀점
- 사진으로 거리의 분위기 등 아직 기록 안함 / 하백님 한게 모범 답안인 듯 - 벤치 마킹 필요
6. 인구
1)강의 (굳이 여러가지를 분석할 필요 없다..)
- 세대당 인구 (일반적으로는 세대당인구가 많으면 좋다지만 반듯이 맞는거는 아님) : 세대당 3~4이상 가족 대부분 아파트 , 1~2명 신혼 싱글, 대학교, 빌라나 주택, 소형아파트
세대당 인구 많으면, 사람들이 가족들이 좋아한다고 생각 할수 있다.
- 연령별인구 : 신규택지는 영유아+30대 부부가 많다(취학전 얼마든지 이동 가능하여) / 50대 많다면 오래 거주한 사람이 많다. /
2) 느낀점
- 내가 작성한거 굳이 바꿀필요 없고, 좀만 추려내자.
맨위 평균 넣고, 그아래로 많은동 순으로 수정해보자
나의 임보를 아래와 같이 정리하여 폼 만들어야 겠다.
1. 인구+면적+밀도+세대당 인구수(현재 OK) 2. 인구현황 연령별(현재OK, 연령별 특징 본인의 분석 넣을것 / 10+40대 가 많은곳 확인 : 사람들이 선호하는 동네 일 가능성 많음) 3. 유출 유입인구 (현재OK)
=> 상기를 지역에 직관적으로 알수 있게 정리 해볼것
2.
6. 인구이동
1) 강의
부동산 지인에서 확인 / 전출입 각각+합계 확인 / 탑 5위까지 넣고+탑3위까지 면밀히 파악 /
파악 이유는 , 공급물량시 어디에서 영향 받는가를 알수 있다. / 투자를 하게 된다면 유출입 많이 이루어진곳을 면밀히 파악
7. 지역정보 - 소득수준
1) 강의
목적 : 내가 조사 지역이 주변 대비 위상 정도 및 소득이 높을수록 선호도 높을 수 있어서 파악하는 것이다.
2) 느낀 점 : 소득 파악 이유가 “위상, 구매력 가능한가(매도시, 전세세팅시) 확인”을 위한 것이라는 것을 알 수 있었다. => 구매력 높으면 더 비싸도 살수 잇다. / 소득수준은 상대적 비교 이다.
8. 입지분석
목적 : 많은 사람들이 살고 싶은 곳 일까?
0) 중요도
- 서울경기 : 직장,교통,학군
- 인청 : 직장,교통,환경 (신규택지)
- 5대광역시 : 인구수,직장, 학군
- 중소도시 : 인구수,직장,환경(신규택지)
1) 1번 일자리
- 사람들은 일자리가 많은 곳에 살고 싶어한다. 위에 1)번에 보면 알수 있듯 직장은 모든 곳의 공통된 중요요소 이다.
- 수도권의 업무지구 : 7대 업무지구 (장표 기억)
강남(강남 송파 서초) 148만
광화문(종로,중구) 65
여의도(영등포,양천,동작)
가산(구로금천)
판교(분당)
강서(마곡)
마포(DMC)
- S등급 (일자리수요 매우높으며, 타시도 인구 유입)
A등급 (주변 지역 유입)
B등급 (인구유입 요인 적용/일자리 수요 미미)
C등급 (인구유입 요인 없음 / 일자리 없음)
=> 주변의 일자리 수와도 비교 하여 파악할것
=> 수지구는 일자리 수 별로 없다 (즉, 일자리 없다고 나쁘다 생각 하지 말고, 다른요인을 찾아 봐라 -> 즉,베드타운이다)
=> 초반은 일자리 수로 확인 하고 + 나중에는 일자리 질로 (연봉 급여)로 파악
** 추가 : 원청징수별 연봉수준 => 그 지역의 직장의 연봉이 높으면, 직장이 좋은것 이다.
/ 주소지별(거주자소득) : 높으면, 잘살기는 하지만, 다른데서 회사 다니면서 베드타운으로 다니는 것이다. 즉, 연봉높은 사람들이 살고 싶은(거주여건 좋은 곳이라고 파악), 즉 거준 선호도 좋다고 파악
=> KOSIS에서 주소지별, 거주지별 소득수준 자료있는 것을 보고 뭐 이런거 까지 있지 라고 생각하며 간과 했던 항목이다. 이렇게 활용이 가능하다니….
2) 2번 교통
- 핵심 : 강남까지 빨리 가는것이 중요 (모두 핵심 일자리에 살수 없으니, 다른곳에 살아야 하지만 가까울수록 삶의 질이 달라진다.)
- 수도권
S등급 : 강남 30분
A등급 : 강남 1시간,부도심 30분 (여의도역,광화문역, 가디역, 구디역, DMC역, 마곡역, 판교역)
B등급 : 강남1시간 이상, 부도심1시간이내
C등급 : 그외
- 지방 (교통중요도 낮은 편이다)
- 심화
수지의 경우, 강남 판교는 OK이지만/DMC여의도는 힘들겟다/ DOOR TO DOOR로도 (같은지역내 역세권 비역세권) 파악 해볼것
수지 VS 동대문 : 모든게 수지가 동대문보다 "학군,교통, 환경" 다 좋은데도 불구하고 동대문이 더 높다. 이유는 직장.수요를 품을수 있는 범위가 동대문이 더 높아서 이다. (수요가 많아서 이다. => 물리적 위치 및 대중교통, 술자리 후 택시 가는가 마는가도 중요)
** 중요한것은 입체적으로 생각 하라 / 멘토가 해준말(야탑 임장시 사전 멘토링시 : 아무리 봐도 더 좋은데 외 더 쌀경우, 외 그런지 계속 생각 하라고 했다. 이게 바로 그 의미임)
3) 3번 학군
- 소득이 좋은 사람들이 자녀학업에 관심과 지원 : 찐 학군지는 부촌 / 그리고 장기거주 수요를 유지
- 정자동역 좌측 북쪽 (파라곤, 파크뷰 / 좌측 남측 (아이파크,스타파크) 이 가격이 다르게 형성 되는 이유가 무엇일까? => 북쪽은 호텔등이 많아서? 학원이 많기는 하지만? 무엇일까??
- 20평대 초등학교 위치 / 30평대 중학교 학군
- 정리 : 구 단위로 몇개 있나 (95%90%85%80%) 로 확인
- 아실 : 입지분석 - 학군 - 학업성취도 기냥 캡쳐해서 사용
학군 확인시 너무 고생을 하였다, 단지 호갱노노로 학원만 파악 하였다.
특목고 진학률 3~4%이상 이면 매우 좋다 => 다른 강사는 학업성취도 보다는 특목고
- 학군이 여기를 오는 정말 오는 요소인지 다른 요소인 인지 확인
: 대구 수성 / 분당 정자,수내 / 서울 대치 / 서울 양천목동 까지는 교통보다는 학원이 수요를 빨아들이는 곳임
=> 이것을 보면 확실이 무엇을 말하는 지 알겠다 (대구 수성구) + 그리고 플러스 학원이 "초등 VS 대입(논술)" 인지 에 따라 찐 학원가 인지 + 학원에 따라 수요를 빨라 들이는 지 화긴
: 그다음으로 "서울 중계 => 그렇게 세지는 않지만, 강북에 유일한 대단지 학원가라서 의미가 있다.
** 즉, 입지분석요소(직장,교통,학군,환경,공급)중에서 이 "구"는 무엇이 메인 요소인지 파악하여 배점을 주는것 매우 중요함
4) 4번 환경
- 백화점 대형마트 : 소비를 가늠
- 상권 : 최신 시설인지, 오래된 상권인지, 유흥상권인지
- 택지가 반드반듯 한지 등 볼것
- 백화점 1층 매장 : 에류샤 많다 매우 좋다 / 일반매장이 1층에 있다 소비력 그리 높지는 않다.
대형마트 1층 매장 : 1층에 좋은 매장(고급) 있으면 소득수준 높다.
스타벅스 : R 소득수준 높다 / DT 완전덜개발된데에 많다
- 선호상권/비선상권
- 서칭
백화점 : 카카오맵에서 "00구 백화점" / 마트 : 카카오맵 -> 주변 -> 마트 확인
- 단지 개별 확인시
카카오맵 에서 단지 반경 1km정도에 백화점 대형마트 잇나 확인
=> 대구역(북구)에 롯데 백화점 있다. 이것은 내생각은 상권으로 좋은데는 아니라 본다. 주변 너무 지저분 하다.
** 작성하면서, 강사는 초보는 어느정도, 중수는 어느정도, 고수는 어느정도를 하라고 하지만, 나는 나의 현재(초보) 이상을 하면서 더 해봐야 겠다.
=> 선호상권 / 비선호상권 확인
- 백화점/마트로 정량화 하지만 : 그외 더 봐야 할것들이 있다.
ex) 수지풍덕천(35분)이 미사강동센트로(45분) 부다 더 교통 좋다. 그럼에도 불구하고 미사강동이 더 비싼 이유는 "수지는 오래되고 좀 지저분 소비욕구가 덜 일어난다 vs 미사강동 새거고 깔끔하고 소비욕이"일어나는 분위기 이다.
그래서 미사강동이 더 비싸다.
=> 즉, 입지적으로 약간 아쉬운 부분을 상쇄할 이유가 있나를 알아야 한다 => 여기서 중요한것은 "약간 아쉬운 부분"인것이다. 둘다 강남으로 1시간 안에서 도착 가능하니까 약간 아쉬운 정도이다.
5) 5번 공급
- 전세가에 직접적으로 영향을 미친다. / 적정수를 벗어나면, 전세 매매에 영향을 미침
- 공급이 많다고 투자를 안하는것은 아니다 : 감당이 된다면 해야 한다.
- 지방은 신축이 발생하면 아예 이곳을 떠난다. 그러니 공급을 더 신경 써야 한다.
- 공급은 인구 x 0.5% / 해당지역내 3년이내 평균 확인
- 이 지역의 시 + 주변의 공급도 확인 할것 (전출입 관계 TOP3볼 것 => 1%초과시 영향을 크게 미친다)
=> 내가 만든 임보도 이렇게 작성함 / 단 업데이트 할 부분은, “비교지도 등급 메길것”
- S : 0.5배 이하 / A : 1배 이하 / B : 2배이하 / C : 그 외
3년정도까지 투자에 영향 / 확실한 공급(분양확정후 공급이 발표 되서)은 3년 이내거만 발표 된다. / 너무 많은 공급은 그 해 뿐아니라 다음해까지 물량이 남아 잇다.
- 또한 2년후에 전세가 만기 되면서 그때 공급이 있으면, 전세 못빼
- 부동산 지인에서 확인 : 투자시에도 공급 반듯이 체크 (외냐하면 3년후 공급물량이 0으로 나왔다, 나중에 갑자기 공급물량 업데이트로 많아 지게 나올수 있다.)
수요입주 플러스로 같이 다른데(전출입 TOP3와) 과 같이 볼것
6) 6번 호재
1) 상승장에는 시너지 / 하락장 영향 없음
2) 수지 신분당선 영향권
- 2011년~2016년 호재 발표이후, 수지 보합 및 하락장 => 즉 호재에도 불구하고 영향 없었음
=> 즉, 이때 찬반이었을때 투자 해야함
=> GTX관계 : 현재 영향이 크지 않다, 즉 현재는 하락장이라서 영향이 미비할것이다 => 투자 가능여부 확인
3) 주의 깊게 봐야 할 입지를 개선시키는 호재 3가지
- 교통
a. 획기적인 개선 되야 함 (동북선, GTX, 신안산성등)
-일자리
일자리의 획기적 증가 (사업단지 기업유치 : 방사광가속기, 판교테크노밸리)
- 환경개선
극적인 환경개선
** 호재 : 아실 입지분석- / 재개발 호재
인터넷 : 00시 호재
** 현재 단계/언제완료/영향 분석 명기
** EX) GTX A
정리) 입지평가 summary
- 입지평가 어느정도 레벨 오르면, 동별로도 분석할것
=> 현재 그러게 하고 있음 / 하지만 잘 면밀히 잘되지 못함
- 입지분석 Summary : 위에 1)~5)을 한장에 정리 + 해당구가 살기 좋나, 좋다면 이유는 ? / 해당구의 선호 우선 요소는 ?
- 연속과잉도 확인 해볼것 : 3년 B(그렇게 위험하지 않지만) 앞에서 계속C나왔으면 지금도 위험
9. 시세 확인
1) 평단가 (가격위상)
- 목적 : 임장지와 주변지역 가격수준 확인 / 임장지역 위상 확인
- 직관적으로 알수 있다. / 33평으로 환산하여 기입
- 수지구 VS 용인이 수지가 더 교통이 좋은데 용인보다 가격 적다 => 수지가 저평가 되어있다 볼수 잇다.
2) 전세율
3) 랜드마크 (아실)
- 투자도 못하는 랜드마크 가격은 외 알아야 하나?
-> 굉장이 중요 : 지역내 선호하는 아파트의 특징을 알아 볼 수 있다.
-> 랜드마크 시세로 지역간(지역내)우위, 위상 비교기준이 될수 있다.
** 대구 갔을때 랜드마크의 키가 무엇인지 아직 확인이 안되 었다. => 분당하고 꼭 정리 해야 겠다.
초보) 특징만 공부
중간) 위상간 평가 트랙킹
4)시세 파악(네이버부동산-호가)
a. 각 동별로 확인 기록 : 가격 나열 => 특징을 반듯이 명기 할것
** 수지의 경우, 역세권에 따라 가격 형성 / 아니면 역세권 없는 동천동은, 마을버스로 이동하기 때문에 안쪽의 신축을 랜드마크 임
시세지도 : 네이버지도로 직접 기록 => 엑셀에 3개월별(6개월)로 정리 할것 , 각 하나하나 열어서 기록 할것 *** 매우 중요
=> 임보0~1개 : 목표(좋은생활권 1-2곳) / 세부목표(해당 생활권 300세대 이상 단지조사/해당생활권(동) 에서 시세지도 작성 => 시세조사, 시세지도 작성법 익히고 적용하기
=> 임보3~6개이하 : 목표(전체생활권) / 세부 목표(지역 300세대 이상 단지 시세조사, 임장지전체 시세지도 작성) => 임장지 시세[알기 임장지 내에서 가격비교
=> 6개 이상 : 목표(임장지전체) / 세부목표(300세대 이상단지조사, 임장지 전체 조사_
내 목표 : 7개 이상
b. 개별단지 시세 매매, 전세호가 파악
네이버로 조사 / 매매 1~3층탑층제외 최저가 매물 / 전세호가 (층무관/최저가 매물, 거래가 활발핥때는 최고가)
네이버호가 없다면 : 3개월이내 실거래 -> 없다면 KB시세 -> 그 다음 전화 임장으로 가격 재조정
** 명심 : 네이버 가격은 호가이다,. / 호가는 넉넉히 넣은것이니 실제투자시 깍아라 / 그 지역 가격이 너무 비싸면, 내 돈에서 가장 가까운 물건을 매물 임장 추려라
c. 시세지도 : 59-84위주로 / 21평대도 가능하면 할것 => 시세 직접 그려보면 교통 학군 환경을 입혀보아라
=> 중요한 요소이다. 힘들긴 할것임 . 일할때도 보면 직접 손으로 그려보고 파악하고 해보면 확실히 진행이나, 정확도 등이 빠르다.
=> 임보 2~6개 : 가격 범위(최저,최고)까지 기입
=> 임보 7개 이상 : 가격 차이 분석까지
10. 투자결론 - 단지분석
반듯이 마무리:앞에까지 하고 여기서 중단하면 용두사미
1) 단지가치를 확인 : 위치 입지 단지현황 현장기록
현재가격확인 : 매매 전세 투자금
과거성적확인 : 과거 실거래 과거 그래프
투자검토 : 투자가능여부 투자계획
2) 투자자단계 / 투자자 결론
- 초보(임보0~2개) : 현장에서 보고 온것을 기록하는 것 자체가 중요 / 초보는 분석이 안된다, 많이 보고 파악하는 것을 가야 한다.
사진과 함께, 세세하게 나중에서라도 기억할수 있게 기록
- 중수(임보3~10개) : 단지의 특징과 선호 파악 / 선호하는 단지의 특징 -> 지역내 단지들과 비 교시 우선순위
서열을 나열하지 마라 / 상중하로 나뉘어 하라 / 특징 선호도 / 그래프 넣어볼것 / 흐름을 파악
** 그래프와 단지선호도를 같이 비교(보고서에 넣고) 가격 어떻게 지역별로 따라가는지 알수 있다.
- 고수(임보10개 이상)
현재 내 자금력으로 투자 가능한지, 언제 가능할지를 분석
=> 지방은 타겟팅을하여 얼마정도면 살지를 계획할것
3)투자결론-
우선순위 - 좋은 생활권 부터 / 관심단지부터
정량목표 갯수정하기 1. 초보 (선호 생활권2-3개) 2. 중수(전체생활권 선호단지2~3개) 3.임보10개이상 (전체생활권 선호단지2~3개(생활권별 대표성 단지 샘플링 비교)
데드라인 : 2~3일 정해서 할수 있는 만큼 하고, 끝낼것 다음으로 넘어 갈것
4) 투자결론-매물검토-1등뽑기
- 투자의사결정 과정 중 자신에게 맞는 최선의 선택
- 1등 뽑기는 정답 맞추기가 아니닌 과감히 뽑아라
5)투자결론-매물검토-투자의사결정 체크리스트
- 저평가 : 입지대비저평가/앞마당비교/지역내 상대적저평가 => 아는 동네 별로 없으면 확인이 힘듬 / 별로 없으면, 내가 아는 단지별로 비교 해도 된다.
- 환금성 : 수도권 300세대 (지방500세대)이상 / 저층탑층 제외 /
- 수익성 : 투자금 대비200%수익률 => 얼마큼 오를지 예측하는게 아니다 / 200%정도의 수익률이, 비슷한 입지 그러나 더 비싼 곳의 가격이 내가 원하는 곳의 200%정도 올랐는지로 확인 가능
- 원금보전 : 지역별 적정 전세율(강남60%) 그외 서울 수도권 70% 지방80%
- 리스크관리 : 잔금준비(마통,엄마돈, 장모님도 등 ) / 역제세 (유동성 10%)
** 위에 것이 교집할 일때만 투자 할것 **
6) 투자결론-매물검토-1등뽑기순서
- 단지(또는 부동산에서)1개 뽑고 -> 임장지에서 1개 뽑고 -> 앞마당 전체에서 1개 뽑고
- 가격이 같으면 : 가치가 더좋은것 1등
가치가 같으면 : 가격,투자조건이 좋은 것이 1등
비슷하다면 : 조건, 더 깍을수 있는 것이 1등
=> 1등을 못 뽑으면, 아직 덜 익힌것이니, 다시 임장 하던가 더 파악하라
7A) 앞마당1개로 가능한 1등뽑기-CASE1 (투자금 있을때)
- 투자금이 있을때 (임장지에 내 돈에 맞는 물건이 있을때) : 사는것이다/하지만 앞마당 3개된후 / 매물코칭 받고 하라 => 초보는 리스크를 모른다.
- 환금성 안좋으면 탈락 => 두개가 비슷하면 => 조건이 좋은것을 1등으로 (즉, 투자금 적던다, 수익률 좋던가)
- 내 투자금에 따라 1등이 달라질수 있다.
** 핵심 : 투자기준에 맞는것이 좋다
7B) 앞마당1개로 가능한 1등뽑기-CASE1 (투자금 부족 할 경우)
- 관심단지를 후보로 두고 1등뽑기
- 비슷한 가격이면 어떤 단지를 선택할지 의사결정 연습 해보는것
- 더 좋은 결과를 위한 연습으로 할것
** 핵심 : 가격대별로 1위를 나열하고, 언제라도 시세트래킹하다 투자 할때 대비
8) 투자결론 - 최종결론 - 작성예시
- 앞마당 : 5분이상 말할수 있으면 앞마당이다.
- Summary : 내생각을 적어라 => 맞고 틀리고 없다, 지금의 의견을 써라 => 계속 트래킹을 하라
- 나만 빼고 다 잘하고 있는 것 같아요
=> 나는 사실 부끄러운 마음이 들지 않는다. 다만 다른 분들이 한 거 보고 나도 해야 하나 생각 을 하게 된다. 그럴필요 없다. 내가 중요하다 생각한거, 강의 시간에 배운거 위주로 해야한다.
**추가 할거 : 하백님 분위기 임장 보고서 참조
**과감히 포기 : 애플망고님처럼 깔끔 ->날새도 못함/감각이 있어야 함
- 반복숙련 이 매우 중요
11. 부자마눌님 마지막 강의 내용에 “여러가지 자기 합리화로 인해 벽에 부딪힌다. 나이가 많아서 너무 투자시기가 늦어서 등등“ 가 있었다.
과거 나의 모습이다 바로 이랬다. (10대 고1부터 30대말까지)
항상 나는 “너무 늦었어 라 고 생각을 했고”, 그래서 “리셋을 해야한다는 맘으로 고등학교를 관두고 검정고시를 했다,” 대학교도 “너무 늦었어 이제 공부 해서 좋은학교 못가 라고 생각 해서 자포자기로 지방의 2년제 대학을 다녔고”, 사회 생활에서도 마찬가지 였다.
이런 경험을 통해 확실히 깨 닳은 것은 늦은 시기는 없다는 것이다.
월부에 처음 수강했던 중급 반에 60대 수강생이 계셨다. 젊지 않은 연세에도 이러한 도전을 한다는 것이 정말 존경스러웠다. 늦은 시기는 없다. 다만 한계를 두는 내가 늦었다고 착각하게 만드는 것일 뿐이다.
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