지방투자 기초반 1강 후기 [지방투자 기초반 17기57조 어스틴좌]

강의 좋았던점

1.강한용어를 안써서 좋았다.

다른 강사의 강의 중 다소 강한용어를 사용하는 것에 정말 깜짝 놀랐었다.

2.Simple is the best!

과장되 지도, 꾸미지도 않은 담담한 지식 전달.

3.효율적.직관적인 강의교재 장표

각각의 분석 장표(지도 등)들이, 해당 topic에 맟추어 직관적으로 전달이 잘 되도록 구성되어 있었다.

Ex) 천안 입지분석–공급 → 년도/월/구별 정리 장표.

결론) 보기가 편했다

배움점

1.지방/광역시별 투자 전략 수립 01

지역별로 다른 투자 전략을 취해야 한다는 것을 배웠다.

결론) 템플릿 대로 임보작성+매뉴얼대로임장 은 기본 이고, Plus 각 지역 별 분석 시 어느 전략을 취할지를 스스로 생각 하는 것도 필요하다. 잘 모르겠으면 질문을 시행 => 이래서 멘토가 필요하다.

2.지방/광역시별 투자 전략 수립 02

입지독정성에 대한 중요도 : 광역시 > 지방중소도시

=>  D광역시 임장 시 초고 령 구축인 데도 불구하고 가격이 말도 안되는 곳이 있었다.

이유는 “대치동과 같이 학운을 빨아들이는 입지" 여서 였다.

건물에 대한 가치는 시간과 함께 퇴색하고, 다만 토지의 가치만 남을 뿐이다.

너바나대표의 강의에도 나왔던 내용이고, 직접 공장 매물 확인하면서도 느꼇던 부분이다.

3.대중을 읽어라

강의 내용(호갱노노의 댓글을 봐라) => 짬짬히 체크 해야겠다.

대중의 심리와 선호도파악은 투자에 있어서 가장 중요한 요소 중 하나이다.

마젤란펀드를 운영했던 “피터린치” 도 본인의 저서에서 “대중의 심리+대중의 기호를 파악하여 투자에 접목 시키는 것은 정말 중요하다"고 하였다.

4.가수요/실수요

이번 강의를 통해 이것이 무엇을 뜻하는지+어떻게 해석을 해야하는지 아주 약간 깨우 칠수 있었다.

지난 강의에서도 언급된 내용이나, 간과 했던 부분이었다.

지난 임장을 하였던 몇 개의 구에서 말도 안되는 매매가+전세가율을 볼 수 있었는데 => 이유가 궁금 했었다. 이제 clear 되었다.

결론) 여지껏 봐왔던 광역시 7구+수도권1구중

=> 2개구는 가수요가 압도적 : 가치투자에 적합한 곳인데, 현 내자산으로는 실행이 불가.

그러나 모니터링! 언젠가 가능하겠지!

=> 나머지 5곳은 실수요 가 높음 : 투자 가능 한곳도 있을 거 같긴 하나, 아직 실력 부족 -> 투자 보류 ->

이번 임장 지 clear후 비교 평가 실행.

5.지방은 택지 규모의 선호도가 바뀐다.

광역시 임장시 “MOO 네거리, 죽O네거리, 신O뉴타운, 신O동일대” 천지개벽 수준의 변화를 직접 눈으로 확인 하였다. 그럼에도 불구하고, 그것이 무슨 의미 인지 몰랐었다

=> “미분양+공실”을 너무 많이 봐서, 근시안적 사고에만 머물렀 던 거 같다.

현재의 모습이 중요하다. 더불어 이것을 분석하여 미래의 흐름을 예측 할 수 있는 안목도 필요하다.

벤치마킹 (강의중 나왔던 분석 장표 벤치 마킹)

1.인허가 완료 물량 + 입주물량 둘다 확인

2.입주물량 위치 (외곽 or 중심지 지도에 표시)

=>  분양 여파가 중심지까지 미치는지 or 외곽에만 미치는지 확인 가능 하다는 것을 이번 강의에서 배움

3.학군 분석

=>시,구별 가로 나열 + 학교별 순위 세로 나열”하여 임장지역 늘때마다 업데이트

** 교재 참조 위치 : 지방투자 입지평가 기준-한국(지방광역시/중소도시)

4.대중교통이 미치는 영향권

=>광역시 일부 지역 (EX 중심지에 직장있고, 외곽에서 출근시)은 교통이 가격에 영향을 미친다.

-> 해당 지역 지도에 표시

** 교재 참조 위치 : 지방투자 입지평가 기준-교통

5.인구특징 – 동별

막대그래프로 표현 + 인구비중분석=>교재를 표준 삼아 장표 구성 및 나만의 의견 기입

** 교재 참조 위치 : 천안인구특징-동별

** 참조사이트 :  행정안전부 jumin.mois.go.kr

6.인구이동 – 교재를 표준 삼아 업데이트

7.직장 – 교재를 표준 삼아 업데이트

=> 확실히 교재에 언급된 지역은, 현설도 많이 다니고, 우리 회사 shop장도 있어 어느 정도 친숙하다.

(ㅎㄷㄱ에 대기업, 직장이 몰빵된 것은 확실.)

8.스타벅스 – 이것은 생략, 잔뿌리까지 볼 필요 있을까?

9.No Risk, No Gain

=> 투자의 본질인 듯 하다. 제주바다 강사는 중요한 말만 요소요소에 해주고 있다.

10. Nego 필수

=> 강의 내용 (협상은 필수 이나, 말빨이 아니다. 시장상황이 NEOG이다)

이 부분은 재능도 필요한 부분이라고 본다.

내가 가장 약한 부분인데… 협력사+발주처 상대 하면서 경험 한 것이 도움은 되겠지????

11. 가장 중요한 것

=> 각 챕터 별 내 의견 쓰기 + 형편 없더라도 + 한 줄이라도

질문

1.학군 분석 기준이 무엇인가?

a.특목고 진학률 vs 학업성취도 2017년자료?   

b.2021년도 자료가 있는데, 2017년자료를 사용 해야 한다고 강의에서 설명 하는가?  

c. 지방vs수도권vs광역시 별로 판단하는 기준이 다른가?

=>  지난 수강 강의 내용 : 학군은 변하지 않는 다. 그러니 2017년도 학업성취도를 기준으로 학군을 평가하라.

=> 이번강의 : 학취보다는 특목고 진학률이 더 가치 있다

** 초보인 내가 보기 에도 제주바다강사 강의 내용이 맞는 거 같긴 한데…. )

2.2017년 특목고 진학률 vs 2021년 특목고 진학률을 비교 했을 때 많은 변화가 있었다.

(지난번 임장지 였던 수도권의 OO구 기준이며 / 타 지역은 아직 파악이 안됐다)

=> 그럼에도 불구하고 “학군은 변하지 않는다”라고 한 타 강사들의 강의 내용이 맞는가?

결론

1.월부에서 배정된 지역 외, 타 구역에 대한 조사도 이번 달~다음달 시행 하겠다.

=> 자칫 월부에서의 활동이 공부를 위한 공부만이 될 가능성이 많다고 생각 해서이다.

=> 우선 손 품 (이번 달 안에 무조건 5개구 전부 완료) + 적어도 분위기 임장까지는 완료

2.“도끼 날을 충분히 갈은 후에 나무를 자르자”

내가 회사 "선후배”에게 항상 하는 말이다.

=> “경영진이 말 한마디 던졌다고 안달복달하면서, 사전 파악없이 진행하면 체합니다".

그럼에도 불구하고, 현재 내가 “제일 간과 했던 부분이다” => 조급함 때문에

준비한 만큼 좋은 결과가 돌아 오고, RISK를 최소화 하는 길이다.