안녕하세요! 비마이셀프입니다.
오랜만에 서투기(수투중) 수업을 재수강하는데 1등을 해보겠다는 마음으로 해본다는 자모님의 말씀이 많이 기억에 남습니다. 한번도 그렇게 강의를 들어본 적이 없는 것 같거든요..(반성) 이번 강의를 들으면서 비록 아직 발이 완벽하게 낫지는 않았지만 치열하게 앞마당을 만들어보겠다! 다짐하게 되었습니다.
강의에서는 수도권 주요 지역의 특징와 가치를 보는 프레임, 비규제 지역 및 신도시 투자 접근법, 그리고 시장 상황별 보유·매도 대응 기준까지 명확하게 알려주셔서 수도권 투자의 기준을 다시 세울 수 있는 뜻깊은 시간이었습니다.
가치 있는 저평가 자산을 찾아내어 의사결정에 책임을 지는 실전 투자자로 나아가기 위한 행동 지침을 정리해봅니다.
수도권 지역별 가치 판단 및 투자 범위 설정
- 상대적 저평가와 단지 비교평가: 절대적 저평가의 시기가 지난 현 시점에서는 같은 가격대 단지들을 나열하여 가치를 비교하는 상대적 저평가 단지를 찾아낼 수 있어야 합니다. 투자금 기준으로 단지를 추리기보다 가격을 고정한 상태에서 가치를 비교하는 앞마당 단지 비교평가가 중요합니다.
- 입지 요소와 핵심 수요의 이해: 수도권 가치의 핵심은 고소득 일자리와 강남 등 주요 업무지구 접근성(교통)이며, 신도시는 내부 일자리 유무와 서울 기존 지역의 수요를 흡수하는 위치인가가 가격 차이를 만들어냅니다.
- 지역별·연식별 투자 범위 차별화: 땅의 물리적 가치가 뛰어난 주요 지역(분당, 평촌, 광명 등)은 구축까지 투자 범위로 볼 수 있으나, 외곽 지역은 신축이거나 특정 입지 독점성이 뾰족한 단지, 혹은 완전 저평가 상태일 때에 한해 보수적으로 접근해야 합니다.
호재와 선도지구(재건축/리모델링) 바라보는 시각: GTX나 선도지구 등의 호재는 어디까지나 상승장의 플러스 알파 요소일 뿐 투자의 본질적인 기준이 될 수 없습니다. 분담금 감당 여부와 사업 추진 리스크를 객관적으로 판단해야 합니다.
시장 상황별 보유 및 매도·갈아타기 대응 기준
- 가치성장투자 자산의 보유/매도와 갈아타기 원칙: 보유가 원칙! 더 좋은 가치의 자산으로 갈아타기 위해 매도할 수 있습니다.
- 가치투자: 수익률 100%면 매도 원칙! 수익이 나지 않았다고 하더라도 매매와 전세가 동반 하락하는 하락장에서는 가치가 떨어지는 비선호 자산에 무리하게 추가 자금을 넣기보다, 시장 전체가 저평가된 기회를 활용해 가치가 확실한 자산으로 교체 매수하는 것도 고려해봐야 합니다.
최종 정착지를 향한 관점: 수도권 투자에서 경기도 내 입지 편차를 정확히 구분하여 더 가치있는 자산을 보유하고, 궁극적으로 최종 정착지인 서울로 진입하는 단계별 자산 성장 프로세스를 밟아나가야 합니다.
느낀 점 & 앞으로의 적용점(BM)
- 가격 고정 비교평가 실행: 이번 달 앞마당을 만들면서 지역 내, 지역 간 단지별 비교평가를 치열하게 해보면서 성장해보려고 합니다.
- 보수적 리스크 관리와 앞마당 확장: 외곽 지역 호재나 급등 단지에 흔들리지 않고 저환수원리를 준수하며, 가격이 눌려 있는 단지들을 살펴보고 분석해가면서 우선순위를 명확하게 만들가겠습니다.
성공하는 투자자의 행동을 그대로 실행에 옮기는 것이 결과를 만든다는 말을 실천해보려고 합니다. 아직 서울투자는 멀었다고 생각하기보다는 나중에 바로 투자할 수 있도록 쫀쫀한 앞마당을 완성해보겠습니다!!
내가 원하는 목표가 있다면 그에 걸맞는 인풋을 넣어야 한다!
목표를 이루겠다는 믿음을 잊지 않고 치열하게 쌓아나가는 한 달 만들어보겠습니다.
자모님 감사합니다❤️
