실전준비반 2강 강의 후기 [실전준비반 52기 59조 기칠운삼]

2강을 들으면서 내가 임장보고서를 작성할 때 밥잘사님이 하는것처럼 똑같이 따라하면 충분하겠구나 라는 생각이 들었다. "투자로 연결되는 임장보고서의 모든것" 2강 제목 그대로 임장보고서의 모든것을 습득하고 그대로 실천해 나가자!!

○ 강의를 다 듣고나서 과제할때 교재를 펼쳐 놓고 하기! 그리고 과제를 하고 나서 다시 강의 한번 듣기. 그렇게 한다면 강의를 들으면서 내가 놓친 부분과 더 와 닿을 수 있는 부분이 많이 있을 것 이다. 이게 강의를 200% 활용하는 방법이다.

○ 밥잘사님이 2년 만에 10억 달성기를 할 수 있었던 가장 큰 이유는 2~3년에 걸쳐 전국을 앞마당으로 90개를 보유 하셨기 때문이다. 그러므로 나도 밥잘사님이 걸어오신 길 그대로 걸으면 할 수 있다!!

밥잘사님도 해내셨는데 나도 할 수 있다!!

○ 새로운 템플릿을 늘려 나가는 것이 아니라 교안을 바탕으로 작성의 목적을 알고 꼭 필요한 정보를 담아 투자에 의미 있는 결론에 도출 하는 게 훨씬 중요하다. 의미를 모른 채 남들이 쓰는 좋아 보이는 장표를 벤치마킹 하는 것은 그만해도 된다. 공부를 위한 공부를 하면 안된다!! 임장보고서는 나의 최선의 투자를 돕게 해주는 도구이다. 그러므로 항상 포커스는 저평가된 아파트를 찾는데 주력 해야 한다.

○ 쉬워서 기본이 아니다. 가장 중요한 것 이기에 기본인 것 이다. 기본을 바탕으로 실전 투자자로 생각 하고 투자를 결정하는 법을 배우는 것이 훨씬 중요하다. classic is best. 내가 믿어야 할 신념 한 가지는 "임장보고서, 이렇게 만 쓴다면 투자 할 수 있다!!"

○ 임장 보고서를 제대로 써야 하는 이유

: 현장에서 알 수 없는 가치 확인(손품 - 인구/공급/직장/교통/학군/인프라), 현장에서만 확인 할 수 있는 정보 기록(발품- 분임/단임/매임을 통해 어디가 더 살기 좋은지), 지금 거래되는 가격을 정리(가치 대비 싼지, 비싼지 내 돈으로 살 수 있는지) -> 입지분석, 선호도파악, 시세분석 -> 가치와 선호도를 알고 같은 돈으로 더 좋은 것을 선택, 확신을 지키고 기다 릴 수 있음, 잃지 않고 더 버는 투자를 반복 할 수 있음.

~ 모든 강사님께서 임장보고서를 쓰는 이유는 저평가된것을 사고 그것이 제 가격이 될 때 까지 기다릴 수 있게 해주는 도구가 된다고 말씀해주신다.

○ 임장보고서 작성 기본 단위 = "구"

임장보고서 20개 까지는 한번에 한 지역(구)만 제대로 작성

임장보고서를 작성하면서 단 하나의 key word : '우선순위' = 같은 값이면 뭐부터 살까?

실패 없는 임장보고서 3 step : 일단 앉는다 -> 컴퓨터를 켠다 -> 임장보고서를 쓴다.

-임장보고서가 어려울수록 매일 1장씩 작성하기

○ 파워포인트 1장을 넘어가기 전 나의 생각을 정리 한 다음에야 넘어가야 한다.

이것은 실전 투자자로써 갖춰야 할 기본 자세이다. 내 생각이 정리 되지 않는 임장보고서는 쓸모없는 종이 쪼가리에 그치지 않는다. 명심하라.

○ 세대 당 인구를 보는 이유 : 그 동을 거주하는 거주자 별 특징을 알기 위해서!!

-많은 곳(2.5↑) : 3-4인 이상 가족(아파트 밀집, 학군지, 중대형)

-적은 곳(2.0↓) : 1-2인 가구 (신혼, 싱글, 대학교, 빌라, 주택, 소형아파트)

-해당 구의 세대 당 인구 평균을 구하고, 평균 이상인 동을 표시해 둔다. 지역 내 세대 당 인구를 비교 하며 지역 내 가족 단위 세대가 살고 싶은 곳이 어디인지 유추 해 볼 수 있다.

-그 다음은 다른 주요 도시(다른 구)와 비교 해 보는 것이다.

○ 연령 별 인구를 보는 이유 : 젊은 사람들이 많은지, 학군 세대가 많은지 거주민의 특징을 알기 위해서!!

-20+30대 : 교통 중요, 20평 대 거주

-10+40대 : 학군 중요, 30평 대 거주

-영유아(~9세)+30대 : 젊은 신혼 부부 이므로 신축 중요

-50+60대 : 오래된 거주민

-각 나이 대 별 평균 %를 구해보고 각 동 별로 평균 값과 비교하여 그 동의 나이대는 어떻게 형성 되어있는가 확인하자!! / 이중 10+40대가 많은 동을 check 해야한다. 가족 단위로 많이 살 기 때문이다.

-세대 당 인구가 많고 10+40대 인구가 많은 곳은 상급지, 학군지일 가능성이 높다.

○ 인구 이동 현황 자료 확인 : top3에 있는 도시의 여건이 좋아지면 언제든지 옮겨 가면 그게 전세가와 매매가에 영향을 주므로 그 지역의 공급물량을 확인 해야 한다.

-인구 이동규모가 큰 지역 top3 까지 확인

-투자 시 해당 지역 공급물량 확인하여 리스크 대비 하자

○ 지역의 소득수준을 보는 이유 : 주변 지역과 상대적 위상을 파악하고, 소득이 높은 곳이 주택구매력 좋음, 살기 좋은 곳 일 수록 소득이 높음.

-이거는 지자체 별로 올리는 파일 형식, 올리는 시기가 다 다르므로 월부카페를 통해 레버리지 하는것도 좋다!!

-700만원 이상을 고소득으로 본다.

○ 입지의 6가지 요소(인구, 공급, 직장, 교통, 학군, 인프라)

1.직장에서 봐야 할 2가지 : 구 별 종사자 수(양), 연봉(원천징수별 - 근로자 소득, 주소지별 - 거주자 소득 / 질)

2.교통에서 봐야 할 2가지 : 중요한 직장 까지 빠르게 갈 수 있나?(강남 1시간 이내 / 양), 이동방법은 편리한가?(환승 1번 / 질)

3.부동산 투자에서 학군이 가지는 의미 : 중학교 학업 성취도 평가(95% 이상 / 양), 특목고 진학률&학원가 개수(3~4% 이상 / 질)

-소득이 좋은 사람들이 자녀 학업에 관심이 많고 지원도 많이 해준다 -> '찐' 학군지는 부촌

-초,중학교를 보내기 좋은 지역은 안정적인 장기 거주 수요를 유지 -> 아이를 키우면 보통 졸업까지 시키고 이사를 가려해서 학군이 좋으면 전세 수요가 많다(초등학교 입학 ~ 중학교 졸업까지) -> 집 앞에 유흥가, 단란주점, 술집이 많이 있으면 누가 살고 싶어 하겠는가, 학원가가 잘 되어 있고 깔끔한 곳을 좋아하지!!

-학원 성취도 평가란? 전국 중학생을 대상으로 평균 50%↑ 애들의 비율이 얼마나 되는지 알려주는 지표

ex) 학원 성취도 평가 92% -> 100명 중 8명만이 평균 50%↓이다(그만큼 모든 학우들이 학업에 관심이 많다)

4.인프라에서 봐야 할 2가지 : 백화점 및 대형마트 개수(양) / 잘 갖춰진 편의 시설인지(최신상권인지 / 질)

-환경적 균질성 : 상권을 이용 할만한 나이대는 어떤지?

-택지의 쾌적함 : 상권들이 최신 상권인지? 관리가 잘 되어있는지? 백화점 1층에는 명품들이 즐비해있는지?

5.공급에서 봐야 할 2가지 : 해당 지역(구 & 시 전체) 3년 평균 입주물량, 인구이동 top3 도시의 입주 물량

- 적정 입주물량을 초과한 과잉 공급 시 전세가 하락, 매매가 하락 리스크 발생

-입지 좋은 곳에 공급이 많다는 것은 '신축' 입주로 거주 환경이 좋아지는 거니 장기적으로 봤을 때 환경 개선의 영향이 될 수 있음.

-하지만 입지 독점성이 약한 곳은 '신축' 입주로 인해 거주 수요가 떠날 수 있으니, 지방에서는 중요하게 검토해야한다!

-입주 물량 3년간 봐야 하는 이유 : 투자시점 전세 세팅에 영향을 주고, 2년 후 전세 재계약 시 영향을 준다.

○ 자료를 작성 하다 보면 임보를 쓰는 목적을 까먹게 된다. 그러므로 꼭!! 꼭!! 파워포인트 한장 한장 넘어갈 때 마다 나의 생각을 정리하고, 마지막에 최종적으로 모든 입지 분석한것을 한장으로 정리하여 최종적인 나의 생각을 정리해 나가자!! 꼭!!(one-page 정리 필수!!)

-00구가 살기 좋은가? 00구 내 선호 우선 요소는?

○ 부동산 지인(빅데이터 지도)에서 구별 평단가와 전세가율을 확인하는 것은 전체적인 가격형성이 어떻게 되어있는지 크게 보는 가이드라인 같은 역할이다.

○ 랜드마크 아파트 가격을 확인 하는 이유(아실에서 동별로 최근6개월 최고가 아파트 찾기 84기준)

-지역 내 선호하는 아파트의 특징을 알기 위해서

-랜드마크 시세로 지역간(지역내) 비교하여 그 지역의 위상을 확인 하기 위해서

-지역에서 시세를 리딩하여 흐름을 알 수 있어서

○ 시세지도 만드는 방법 : 나는 아직 초보이므로 내가 선호하는 동 top 1,2,3위 먼저 하기

-수도권 : 300세대 이상 / 지방 : 500세대 이상

-카카오맵에 해당 단지 즐겨찾기 하여 색깔로 구분해 두기

-매매호가 : 1~3층, 탑층은 호가에서 제외 / 최저가 매물을 기준

-전세호가 : 층 무관 / 최저가 매물을 기준(거래가 활발할때는 최고가 작성)

-동/단지명/입주년월/평형/매매/전세/매전갭/전세가율 엑셀에 작성

-매물임장 후보지 선정 : 투자금 규모와 자금 범위를 고려해서 러프하게 +3~5천만원 매물임장 후보 선택

= 매도자는 기존 시세보다 2~3천만원정도 높게 올리는 경향이 있으므로 내 투자금에서 +3~5천만원은 매물 임장 후보지에 넣는것이다.

-카카오맵 즐겨찾기와 트렐로를 활용하여 단지임장 지도를 만들자

○ 단지분석을 하는 이유 : 내가 저평가됫다고 생각하는 아파트를 집중적으로 분석을 하면서 투자 할 만한 가치와 선호도가 있는지 확인하고 단지별 투자계획을 구체화 하기 위함

1.단지 가치를 확인 : 위치, 입지, 단지현황, 현장 기록

2.현재 가격 확인 : 매매, 전세, 투자금

3.과거 성적 확인 : 과거 실거래, 과거 그래프(입주물량, 미분양 등)

4.투자검토 : 투자가능 여부, 투자계획 수립

-현재 가격으로 투자 가능여부 확인(현재)

-과거 최고가 확인으로 단지의 성적표 확인 (과거)

-투자금, 전세가율을 참고하여 향후 내 투자 계획 세워보기(미래)

ex) 전고점 대비 -30% 하락 & (수도권 : 전세가율 70% / 지방 : 전세가율 80%)

전고점 대비 -30% 하락 & 과거 역대 최고 전세가율

○ 대규모 단지 : 1000세대 이상 / 소규모 단지 : 500세대 미만

○ 1등 뽑기 할 때 저환수원리 기준에 교집합(모두 다 조건 충족) 될 때만 투자한다.

-가격이 같으면 가치가 더 좋은 것이 1등

-가치가 같으면 가격 or 투자 조건이 좋은 것이 1등

-1등 뽑기를 잘 하기 위해서는 '가치'를 먼저 잘 본 다음 '가격'을 봐야 한다. '손품과 발품'을 통해서 '가치와 선호'를 잘 파악해야 1등 뽑기가 가능하다.

○ 할 수 있다고 생각하면 할 수 있고, 할 수 있다고 생각하는 사람은 해 낼 수 있는 방법을 찾고,

할 수 없다고 생각하면 할 수 없고, 할 수 없다고 생각하는 사람은 포기 할 핑계를 찾습니다.

하지 말아야 할 이유는 너무 많지만 꼭 해내야 하는 단 한 가지 이유, 경제적 자유를 누리며 시간과 돈을 나 자신에게 투자하며 살겠다는 나의 꿈.

○ 잘 할 필요 없이 매일매일 해 나간다면 어렵던 일도 쉬워지고, 잘 할 수 있게 된다.

그러므로 내가 지금 해야 할 일은 미래를 계산하지 말고, 현재에 내가 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 잘 구분하여 내가 할 수 있는 일에 집중하여 꾸준히 해 나가면 된다.

-할 수 있는 일 : 매일 매일 사전조사-분위기임장-단지임장-매물임장 하여 앞마당 늘리는 행위

제발!!! 입 닥치고 앞마당 10개까지는 그냥 하자. 그 다음 되냐 안되냐 판단하자!!

-할 수 없는 일 : 전문가처럼 완성도가 높은 자료와 그 자료를 해석하고 판단하는 투자자의 관점(시간이 지나면 해결 될 일이다!!)

○ 임장보고서를 쓰는 게 쉬워서 하는 게 아니라 돈 벌기 위해 필요한 일이다. 맞고 안맞고는 중요하지 않다. 취미 생활로 임장보고서를 쓰는게 아니라 돈 벌려고 하는 일이다. 지금 내가 다니는 직장도 맞아서 다니는거 아니자나 그러니 나의 제2의 직장이라 생각하고 다니자!!

○ 간절한 목표를 이루기 위한 4가지 루틴 : 목표 -> 방법 -> 실행 -> 반복(간단하게 생각하고 간단하게 행동하라)

○ 내가 하지 말아야 할 3가지 : 의심, 비교, 공부

-의심 : 미래를 미리 계산 하느라 출발도 못하고, 두려움 때문에 망설이게 된다. / 해결책 - 확신

-비교 : 주변 동료들과 친구들을 보면서 비하하거나 우월감에 사로 잡혀 내 자신을 갉아먹지 말자 / 해결책 - 성장의 즐거움

-공부 : 공부를 위한 공부, 임보를 위한 임보, 내가 하는 이 모든 행동은 다 투자를 하기 위한 행동이지 부동산 공부를 하기 위해서 하는것이 아니다. / 해결책 - 실전투자

-서투르고 잘하지 못한다는 것을 인정하세요. 포기하지 않는다면 결국 된다는 것을 믿으세요.

○ 현재 내가 하고있는 임장보고서를 작성하는 일은 1억 이상의 가치가 있는 일을 하는것이다.

나는 현재 1억을 벌고 있는 것이다!!

★ 2강을 들으면서 실전 투자자로써 내가 알아봐야 할 자료는 어떤 것 인지 구체적으로 알게 되어 굉장히 도움이 많이 되는 강의였다. 강의에 나온 방법은 처음에는 쉽지 않겠지만 이대로만 한다면 잃지 않고 저평가된 투자를 할 수 있을 거라는 확신이 든다. 처음에 어렵겠지만 단계 별로, 나의 레벨 대로 스킬을 늘려 나가자. 나는 실전 투자자로서의 새로운 직장에 취업한것이다. 그러니 돈을 벌기 위해 내가 할 수 있는 최선의 노력을 하고 결과물까지 도출해 내야 한다. 여태까지 내가 알고 있던 방법들은 지우고, 월부의 방식대로 마인드셋 -> 사전임보 -> 분위기 임장 -> 단지 임장 -> 매물 임장 -> 1등 뽑기 -> 저평가 투자 순으로 반복해 나가자. 꾸준히 행동으로 옮기는 자를 당해낼 사람은 없다. 이제 나는 목표와 방법을 알았으니, 행동으로 옮기고 꾸준히 반복만 하면 된다. 간단하게 생각하고 간단하게 행동하라!! keep simple, keep going

나의 좌우명 : 긍정적인 생각, 할 수 있다는 자신감, 꾸준한 실천력 -2024. 1. 18(수) 기칠운삼- ★