[지기12기 임장을 일3고 앞마당에 1채 마련할조 귀연당] 1주차 강의후기(제주바다님) - 지방투자공부는 왜 어려웠을까

안녕하세요

'자연으로 돌아가는 집' 귀연당입니다.

지난 5월에 이어 지방투자 기초반을 재수강하게 되었습니다.

함께 꽉 찬 한달을 만들어 나갈

'임장을 일3고 대전에 1채 마련할 조'

동료분들 잘 부탁드립니다 : )

대문사진 하쿠마타타님 감사합니다!!!!!

1주차는 제주바다 멘토님의 강의였습니다.

지방투자를 왜 해야하는지,

지방투자의 특징은 어떤지에 대한

기본적인 마인드를 장착하고

A지역에 대한 상세한 강의를 들어볼 수 있었습니다.

지방투자에 대한 큰 그림과

특정 지역에 대한 상세한 인사이트,

그 과정을 통해 어떤 방식으로 분석해나가고

어떤 마인드를 가져야 하는지

모든 것을 접해볼 수 있는 강의였습니다.

직접적인 내용 최소화!

느낀점과 행동할 것 위주로 후기 남겨보겠습니다 : )

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#지방 투자공부에 몰입해야하는 이유

먼저 광역시 투자로도 충분히 경제적 자유가 가능함을 다시 깨달을 수 있었습니다.

지금까지의 강의에서 배운대로 지방소액투자를 통해 자산을 어느정도 구축하고,

수도권으로 올라가 경제적 자유에 이르러야 함을 이해하고 있었습니다.

다만 제주바다님 말씀과 사례를 통해 그 전략을 유지하되 지방투자도 충분히 큰 시장이다. 따라서

조급하게 빠른 매도를 반복해서 수도권 투자로 나아가려는 잘못된 생각을 하지 않아야 겠다고 생각할 수 있었습니다.

무엇보다 지방이 생소하신 많은 분들께 지방 공부에 몰입할 수 있는 원동력을 주신것 같았습니다.

해야 할 당위성이 느껴질 때 몰입할 수 있으니까요!

(배움 전) 지방은 소액투자를 통해 수도권 투자의 종잣돈을 만들어줄 과정일 뿐이다

→ (배움 후) 지방광역시는 충분히 경제적 자유를 줄 수 있는 시장임을 이해하자

#수도권과는 다른 지방 시장의 특징

지방, 그 중에서 지방광역시는 지방투자의 기준이 되고

그 권역의 가격을 리드하는 중심이 됩니다.

입지가 중요한 수도권과 상품성이 중요한 중소도시의

중간개념이라고 다시 이해하게 되었습니다.

저는 지금까지 두 번의 지방 앞마당을 만들어보면서

지방의 시장이 좀 어려운 부분을 가지고 있음을 느끼고 있었습니다.

예를들어, 수도권의 경우 강남접근성을 기반으로한 '교통' 입지요소가 매우 중요하고

이를 중심으로 일관된 입지등급을 도출해낼 수 있으며

그것이 비교평가의 중심 기준이 되는 것을 배웠는데

지방의 경우 자차이용률이 매우 높고, 중심업무지구가 외곽에 위치하거나, 복수로 존재하는 경우도 많았습니다.

비슷한 맥락으로 땅의 가치보다 건물의 가치가 비교적 중요하여

땅의 가치도 일률적인 등급을 매기기 어려운데, 신축을 의미하는 건물의 가치도 잘 따져봐야 했습니다.

또 신축과 신축택지의 가치가 높다보니 아무래도 투자금이 많이 들어가

지방은 신축을 선호하지만 투자기준에서는 신축이 모조리 제외되는 딜레마도 느꼈습니다.

그간 느낀 지방투자의 어려운 부분들의

원인을 다시한번 찬찬히 살피고, 어떻게 대응하면 되는지를 생각할 수 있었던 가르침이었습니다.

일률적인 잣대로 등급을 도출할 수 없는 특성을 '개별성' 개념을 통해 이해했고,

광역시는 신축뿐 아니라 입지좋은 구축도 반드시 살펴봐야함을 다시 배울 수 있었습니다.

무엇보다 제일 좋았던 점은

각 입지요소들이 지방에서는 어떻게 다른가를 모두 설명해주신 점입니다.

이 시간을 통해 추후 지방의 입지를 따질 때, 각각의 요소중 무슨 요소를 더 중요시해야하는지

체계를 잡아볼 수 있었습니다.

[BM Point]

이번 지역을 공부할 때 생활권별 가장 중요한 입지요소 도출해보기

(어떤 개별성을 가지고 있는지 이해해서 임보에 생각 정리하기)

#멘토님의 분석과정 따라해보기

A 지역 분석에 대한 내용은

멘토님의 분석과정을 그대로 따라가면서

저의 투자사고력도 늘려볼 수 있는 기회였습니다.

처음에는 분석하신 내용을 이해하고,

그 뒤에는 왜 이렇게 분석하게 되신건지 사고해보고,

비슷한 방법으로 저의 생각을 만들어내보고,

궁극적으로는 저의 고유한 생각이 멘토님들의 생각과 비슷하게 되는 것

그게 실력 상승의 과정이라는 걸 느끼게 되었습니다.

제일 좋았던 점은 '입지'와 '선호도'의 개념을 분리해서 다시한번 배워볼 수 있었던 것입니다.

입지는 임장과 임보로 익히고,

선호도는 경험, 역지사지, 가격비교, 인터뷰 등으로 파악하는 것인데

입지등급이 명확한 기준을 기반으로 한 등급이라면

선호도는 입지만으로는 설명할 수 없는 '사람들의 수요', 지방에서 특히 중요한 정보입니다.

같은 생활권 안에서(입지 동률) 선호도 파악을 통한 순위결정을 부지런히 연습해야겠다고 생각했습니다.

(배움 전) 지방은 그간 배운 입지만으로 분석하려니 한계가 있다. 어렵다.

→ (배움 후) 지방은 입지에 더해 개별적인 '선호도' 파악이 핵심이다.

직접 가본 현장을 통해, 지역민들의 선호를 파악할 수 있는 다양한 루트를 통해 예민하게 파악해보아야 한다.

그리고 이것 역시 공부하면 할 수 있는 영역이다.

[BM Point]

같은 가격일 때, 같은 투자금일 때 무엇을 선택해야하는지,

그 이유는 무엇인지 배운 내용 적용해서 활용해보기

#기다리지 않고 기회를 만들어내는 투자자

제주바다 멘토님은 모든 조건이 갖춰졌을때를 기다렸다가 투자한다는 생각은 아니라고 하셨습니다.

대신 다른사람들이 투자 안되겠지~ 하고 넘어갈 때 현장에서 기회를 만들어내야된다고 합니다.

기회를 기다리는 것이 아니라 기회를 직접 만들어내고 잡는 것.

열반에서 고수는 공을 기다리는게 아니라 기회를 만들어내서 홈런을 만들어낸다는 너바나님 말씀도 생각나고

성공한 사람들은 때가 되기를 기다리지 않고 우선 행동을 한다는 책의 구절도 생각났습니다.

"유일한 차이점은 성공한 사람들은 기다리지 않는다는 점이다.

그들은 때가 되기를 기다리지 않는다.

영감을 받거나 어떤 우주의 기운이 자신을 행동하게 만들기를 기다리지 않는다.

그들은 일어나서 행동을 한다.

그들은 준비가 됐다고 느끼기도 전에 이미 시도하고 실패한다."

-시작의 기술

사실 종잣돈 상황이나, 시장의 상황을 볼 때

우선 한참동안 앞마당을 늘려나가면서 아는지역만 늘리자고 생각했던 것이 사실입니다.

하지만 이번 말씀으로 기다리기만 해서는 '최고의 기회'를 잡을 수 없겠구나,

어느정도 확신이 든 지역은 치열하게 현장으로 가서 직접 부딪치며 기회를 만들어내야겠구나 생각하게 되었습니다.

그리고 매번 기회를 직접 만들어낸다는 각오로 임해야

비로소 '아는 지역'이 될 수 있다는 것도 생각해보았습니다.

(배움 전) 기회가 올때까지 아는 지역을 늘린다

→ (배움 후) 기회를 직접 만들어낸다는 각오로 임한 결과물이 비로소 아는 지역이다

투자기회는 책상 앞에서 만들어지지 않는다.

[BM Point]

현장 경험 쌓기! 전화임장 10회와 매물 10개 도전

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오랜시간 좋은 강의해주신

제주바다 멘토님께 감사드립니다 : )