책상파 투자자, 시세트래킹하다가 1호 앞마당에서 1호기 만났습니다 [귀연당]



안녕하세요 귀연당입니다.

최근 1호기 투자를 진행했습니다.

전세 가계약 상태로 아직 완전히 마무리되진 않았지만

더 늦기 전에 경험담을 남겨보려고 합니다.

이제 첫 투자로 갈길이 구만리지만...

월부에서 아파트 투자를 배우고

그 첫발을 내디뎌 봤다는 것에

솔직히 벅차오릅니다😊

저는 심한(?) 책상파, 생각파 투자자로

아직 전화임장, 매물임장이 어렵고

소심하게 책상에서 고민할 때가 많습니다.

다만 저와 비슷한 동료분들이 많으실 것 같아

작게나마 '우리도 할 수 있다'는 용기를 드리고 싶습니다.

앞으로 현장파로 성장하면 되니까요!!

자세한 투자물건 상황은 복잡하기도 하고

강의나 다른 경험담에도 대응법도 무수히 많아서

투자를 진행하며 주요하게 느낀점

4가지를 중심으로 경험담을 진행하겠습니다.

     투자사례 요약     

✔️ 지방 위주로 앞마당을 20개 정도 만들어왔고 트래킹, 전수조사를 쌓아오고 있었음

✔️ 시세트래킹 중 투자후보단지 호가가 매우 싼 것을 발견, 전화 및 현장방문으로 상황 확인, 투자를 마음먹음

✔️ 매물코칭으로 투자 컨펌(최소 n천만원 벌고 나올 수 있는 투자라고 피드백)

✔️ 1300만원 깎고, 광역시 신축~준신축 사이 어느즈음 단지 낀평에 2020년 가격수준으로 매수계약

✔️ 매매 계약 후, 전세 세입자가 까다로워 할 조건이라 전세세팅이 길어짐

✔️ 잔금 2주 남기고 전세 가계약 성공, 잔금대출 일으킨 뒤 철회권 사용 예정

1. 시세트래킹 중 1호기를 만남

가격을 조사하고, 고민하는 게 모든 것의 시작

제가 1호기로 투자한 지역은 현재 투자자가 전혀 보지 않는 광역시이자, 저의 월부생활 1호 앞마당입니다. 첫번째로 쓴 이 지역 임장보고서 완성본 ppt파일은 잃어버려서 단지분석 중간에 뚝 끊긴 파일만 갖고 있습니다. 투자 시점엔 앞마당으로 만든지 1년 반정도 지난 상태였고, 애초에 월부 첫 임장지인데 제대로된 앞마당으로 만들었을리도 없습니다.

그런데 앞마당을 꾸준히 늘려가며 꼭 실천한 것은 시세트래킹이었습니다. 너나위님도 어떤 글에서 하루 3시간씩 시세를 보시면서 '솔직히 귀찮지만 이게 내 일이니까 한다'는 취지로 말씀하셨고, 새벽보기님도 단 하나의 투자습관을 남기라면 시세를 보는거라고 하셔서, '이건 무조건 해야되는구나' 싶었습니다. 그 효과를 아직 모르지만 그냥 했습니다.

(특정 방법이 있는 건 아니고 강의에서 배운대로, 각종 나눔글에 있는 그대로 따라하면서 제가 원하는 대로 보완해나갔습니다.)

그렇게 시세트래킹과 전수조사를 매달 반복하고 머리 싸매가면서 임보 의사결정 과정을 반복하니 단지의 가치가 선명해졌습니다.(지나고 보니 전수조사 중 저평가 단지, 더 좋은 단지를 뽑으려고 하는 과정에서 자연스레 비교평가를 연습하게 되어서인 것 같아요) 오히려 앞마당을 갓 만들었을 때보다 트래킹과 전수조사의 루틴에 몇달 굴려지고 다른 지역, 다른 단지와 비교를 거쳐가며 숙성(?)되고 나니 훨씬 더 가치가 잘 보였습니다.

가치가 선명해지니 매달 거기 붙은 가격표가 비싼지 싼지 판단이 되기 시작했습니다. 단순히 A단지 84 4.0억, 59 3.3억으로 가격을 아는게 아니라, 싸네, 비싸네로 보였습니다.

가치대비 싼지 비싼지 판단이 되기 시작하니 흐름이 보였습니다. 가치대비 싸다고 생각되는 단지가 자주 반복되거나, 특정 지역에 몰려있거나 하는 흐름이 보이기 시작했습니다. 그리고 자주 등장하는 저평가 단지들은 "투자후보단지" 라는 이름으로 관리되기 시작했습니다. (특별한건 없고 네이버부동산 아실 알람설정해놓고, 정리해놓은 엑셀 열어서 괜히 뒤적거리고 쳐다본게 다입니다)

투자후보단지들을 자주 살펴보기 시작하니, 투자후보단지별 목표 매수가를 자연스레 정하기 시작했습니다. "A단지 3.3억이면 진짜 사고싶다" "B단지 2.9억이면 싸고 이정도 투자금으로 좋은 선택지겠다"

트래킹하다가 발견한 단지에 곧바로 접근해 매수까지 이어진 건 이렇게 투자후보단지를 만들어나갔기 때문인 것 같습니다. 저의 뇌피셜로 가득한 투자후보단지와 목표매수가로 투자한 물건이 실제 좋은 결과로 이어질지는 아무도 모릅니다. 다만 비교와 투자후보단지를 날카롭게 다듬는 과정이 필요한 것은, 정답을 도출해내는 게 아니라 아니라 저 스스로를 설득해나가는 과정이라는 생각이 들었습니다. "그 당시 내가 치열한 비교를 거듭해서 선택한 애정하는 단지에 원하는 매수가에 투자했다." 라는 소박한 확신(?)말입니다. (물론 기회가 될때마다 튜터님과 생각을 맞추고, 동료와 생각을 나눠보아야 합니다. "이 단지 얼마 싸지않아요??")결과적으로 덜 벌더라도, 앞으로도 소박한 확신을 쌓아나가겠습니다.

2. 목표매수가 설정의 시행착오

목표매수가는 '매물'별로 달라야하는구나

매수를 진행하면서 제가 전혀 몰랐던 부분을 깨닫게 되었는데, 목표 매수가를 정해보는 부분이었습니다. 그간 저는 저평가라 생각되는 단지의 현재 호가와 실거래가, 동층향을 고려하고 네고가 되는 지역이면 더 낮게, 투자자가 많이 들어간 지역이면 더 높게 정도로 목표매수가를 정해보고 있었습니다.

예시 저평가된 A단지 호가 3.6억 → 이정도 동층향 최근 몇개월 실거래 최저가는 3.4억 → 매수세가 정말 약한 지역이니까 대충 3.2억으로 깎아볼수있지않을까? = 목표매수가 3.2억

이번 투자에도 그렇게 정한 목표매수가로 접근해 진행했는데요, 제가 투자한 물건은 월세가 껴있었고, 매도인 근저당도 많이 잡혀있었습니다. 기존 월세입자 분은 매도인이 이사비를 드려 내보내는 조건으로 계약을 진행했고, 당연히 근저당은 잔금일 말소하는 조건을 걸었어서 '이정도면 무난하네' 정도로 생각했었는데, 새로 전세를 내놓고 보니 새로운 세입자가 쉽게 들어오기 어려운 조건이더라구요.

- 월세입자분은 아이 수능이 끝난 이후 특정 날짜에 나간다고 하셨고(=새로운 세입자 입장에서 입주가능일이 하루 뿐..?)

- 현재 소유자 근저당도 껴있고(=새로운 세입자 입장에서 내 전세금으로 근저당 말소..!)

- 매매계약진행중으로 소유자도 바뀌니(=새로운 세입자 입장에서 전세대출도 애매함..게다가 대출규제..!)

내놓은 전세 가격은 경쟁력 있었지만, 쉽사리 제 물건을 선택하진 않았습니다.

자연스레 제가 잔금치고 일단 월세입자분이 나가시고, 공실로 만들어 전세를 새로 맞추는 것을 대비하게 되었는데, '이럴 줄 알았으면 매매가를 조금 더 깎을걸' 하고 생각이 들었습니다. (운이 좋게도 대출이 필요없는 세입자가 나타나셔서 금융비용 없이 전세를 맞출 수 있게 되긴 했습니다.)

매물의 상황에 따라 내가 투자를 이어나가는 데 어떤 영향이 올지 예측하고(경험의 영역이 큰 것 같습니다), 목표매수가를 매물 상황별로 세밀하게 적용해보아야 할 것 같습니다. 다음 번에 더 잘하면 될 것 같아요!

3. 거래 과정의 어려움과 걱정

가라앉는 마음을 믿지말고, 다음 할 일을 하기

사실 계약날 매도인의 예상밖 요구로 실랑이가 있었고, 부동산 사장님도 딱히 적극적이시진 않아서 어려움이 있었는데, 가장 도움이 됐던 것은 그간 수강했던 강의 교안과 실전투자 경험담 게시판이었습니다. 경험담은 200개 정도를 보고 몰랐던 부분을 따로 정리하는 식으로 공부했는데, 투자의 거의 모든 상황에 대한 지식이 나와있었고 실제로 현장에서 큰 힘이 되었습니다.

그렇게 계약은 어찌저찌 진행했더니, 부담과 걱정이 해일같이 몰려왔습니다.

'비싸게 샀으면 어떡하지' 부터 시작해서

'전세 안맞춰지면 어떡하지'

'전세 홍보하는 것도 되게 힘들다던데 어떡하지'

'갑자기 대출규제가 시작됐네 잔금대출 안나오면 어떡하지'

'잔금대출은 나와도 월세입자가 퇴거 안하면 어떡하지'

'잔금치고 월세입자 퇴거도 했는데 몇개월동안 전세 못맞추면 어떡하지'

'매도인이 사실 사기꾼이면 어떡하지'

끝도없었습니다. 그리고 증폭된 걱정들은 자꾸 매일매일 마음을 가라앉혔습니다.

이때는 걱정되는 포인트를 명확한 글로 표현해보고, 이에 대한 해결방안을 공부하면서 정리되기 시작했습니다. 정리하다보니 모든 걱정엔 그에 맞는 대책이 있었고, 수많은 분들이 먼저 고민했던 부분이었습니다. 결국 남은건 불편하고 낯선 마음이 들지만, 일단 대책을 행동으로 옮기는 것 뿐이었습니다. 거래 자체를 살면서 처음 해봐서 그런 것 같아요.

불안함은 방법을 몰라서 찾아오고, 그 방법은 강의와 경험담, 문의로 해결하면 될 일이었습니다. 오히려 불안하고 불편해서 생각이나 행동을 회피하면 더 큰 불안함으로 다가왔던 것 같습니다. 앞으로 수많은 거래와 투자생활의 위기가 오고, 가라앉는 마음을 느낄텐데 그때마다 그 가라앉는 마음을 그대로 믿기보단 실행해야 할 다음 행동을 파악하고, 그걸 실행하는 것에 집중해야겠다고 다짐했습니다.

4. 대세에 지장 없다

지속해나가기만 한다면

일일이 경험담에 다 쓰진 못했지만, 찬찬히 복기를 해보고 나니 몰랐던 사실, 잘못한 행동, 안한 행동, 손해본 부분들이 되게 많아서 아쉽고 속상한 마음도 들었습니다. 그런데 억지로 시야를 10년 후로 넓혀보니 마음이 편안해졌습니다.

'10년 후의 내가 현재 나를 바라봤을 때 10년 전 첫 투자에서 깎지못한 몇백만원이 얼마나 클까?'

'8천만원 수익을 기대했는데, 사실 7천만원 수익으로 마무리되는게 10년 후 얼마나 클까?'

첫 투자의 아쉬움으로 설사 제가 목표한 순자산에 도달하는게 1년 늦어진다 해도 그게 얼마나 클까요? 중요한 것은 성취해낸 스스로를 응원해주고, 투자를 지속해나가는 것 아닐까 싶습니다. 다음 투자에서는 더 깎아보려고 노력하고, 다음 투자에서는 더 좋은 투자처를 찾기 위해 실력을 기르고 도전하면 됩니다.

그리고 앞으로 기존에 겪었던 매수과정에서의 어려움은 보다 쉽게 이겨내갈 것입니다. 대신 임대관리 과정에서의 위기나 역전세를 만나거나 하는 새로운 어려움에 부딪히긴 하겠지만, 같은 원리로 끊임없이 극복해나가면서 성장하면 될 것 같습니다. 그 과정을 즐길 수 있다면 제일 좋구요!

결국 중요한 것은 계속하고자 하는 저의 마음 단 하나라고 느꼈습니다.

투자생활을 지속해나가기만 하면 다음 투자, 그 다음 투자는 더더 잘할 테니까요.

     복기 요약     

✔️ 가격을 넓게 조사하고, 가격을 고민(=비교평가)하며 투자처를 골라내자.

✔️ 매물을 많이 보며 매물 상황이 나에게 미칠 영향을 생각해서 목표매수가를 다듬자.

✔️ 거래 과정은 강의, 경험담 게시판, 문의로 대부분 해결가능하다.

✔️ 아쉬웠던 것은 개선점으로 삼고 그저 다음 스텝으로 넘어가자.

만족스럽게 완성하지 못한 임장보고서지만

그 임보를 보완하는게 아니라 다음 행동으로 나가는 것.

앞마당을 만드는 것도 중요하지만

기존 앞마당을 관리하는 것도 너무 중요하다는 것.

시세를 보는 것도 중요하지만

시세에서 무언가 생각을 끄집어내가는게 중요하다는 것.

각종 강의에서 수도없이 들은 가르침

그대로를 이번에 몸소 느꼈습니다.

시작할 수 있게 도와주신

월부 모든 멘토, 튜터님께 감사드립니다.

그리고

제 투자생활의 등대같은 프메퍼 선생님

저의 유일한 실전반 선생님 꽃을든둘리 튜터님

마음 꺼내놓을 수 있는 동료 하쿠마타타님

24/7 헤비 시세토크 파트너 너츠님

그리고 매일 단톡방에서

인사 주고받는 소중한 동료들

감사랑합니다❤️



경험한 것을 나누는 투자자가 되겠습니다.

두서없는 글 읽어주셔서 감사합니다.



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