실전준비반 2강 강의 후기[실준50기 힘내! 등기7날 얼마 안남았3조 웨클]

안녕하세요. 복직 후 첫 수강, 직장인 투자자 웨클입니다.

이번 강의를 통해서 가장 크게 느낀 점을 한 마디로 표현하자면, ‘덜어내기 그리고 깊이 이해하기’입니다.

강의 처음에 강사님이 “새로운 장표 찾고 싶어서 의미도 모른 채 남들이 쓰는 좋아 보이는 장표 그만 쫓아 다니세요.”라고 말씀하셨는데, 딱 제 얘기인 것 같아서 뜨끔했습니다.

제가 그랬습니다. 임장보고서 2개째까지는 뭣도 모르고, 결론 내느라 아등바등, 완성에 목표를 두고 꾸역꾸역 썼던 것 같고, 3개째부터는 다른 고수들 임보 벤치마킹하는 데 집착했던 것 같습니다.

잘된 것을 벤치마킹하고 나 스스로 이해하고, 내 것으로 소화하면 훌륭한 일입니다. 다만, 그 장표의 인싸이트, 의미를 제대로 이해하지 못한 채, 하드웨어적인 장표 늘리기에만 집착한다면 분명 잘못된 방향인 것입니다.

제가 그랬던 것 같습니다. 남들에게 예뻐 보이고, 있어 보이는 장푶를 만들어 내기 위해 겉치레 가득한 임장보고서를 쓰지는 않았는가 되돌아 보게 됩니다. 그 과정에 임장보고서에 시간을 갈아 넣으면서 나름 다양한 시도도 많이 해보고, 공들여 만들어서, 실전반 때 튜터님께 칭찬도 많이 받았습니다. 영광스럽게도 사전임보 발표자로 선정되기도 했습니다.

하지만, 마음 한 켠이 공허했습니다. ‘임장보고서를 제대로 해석하는 실력을 갖추고, 이런 장표를 썼나?’ ‘그래서 나는 이런 테크니컬한 장표에서 어떤 인사이트를 얻었지?’ 라는 질문에 자신 있게 대답할 수 없었기 때문입니다.

다행인지(?) 모르게, 복직을 하게 되면서, 물리적인 시간이 부족하다 보니, 임보에 시간 대비 효율을 찾을 수밖에 없게 되었습니다. 절대 시간이 부족하다 보니, 장표 꾸미고, 고수의 새로운 장표를 찾아 따라해볼 여력이 없어졌습니다. 이번 실준반 매 주차에 맞춰 과제 제출하는 것도 벅차게 되었습니다. 그래서, ‘선택과 집중’의 가치를 좇게 되었습니다. 임보 8개 짜리가 무슨 덜어내기인가 할 수도 있지만, 본질은 현재 쓰고 있는 장표를 깊이 이해하는 데 집중하고, 실전투자로 이어질 수 있는 나만의 ‘투자 도구’로써 임장보고서를 써야겠다는 생각을 했습니다. 150장, 200장 쓰고, 현란한 그래프 넣고, 열심히 장표 꾸미면서 남들에게 인정 받고 싶어하는 욕구를 누르고, ‘나의 실전투자’ 이어질 수 있는지에 온전히 집중하겠습니다.

Part 1. 임장보고서를 꼭 써야 하는 이유

느낀 점)

남들이 말하는 ‘~카더라’만 듣고, 귀가 솔깃해서 하는 투자, 얄팍한 지식과 ‘오를 것 같은데~’ 하는 감으로 하는 투자를 지양해야 합니다. 부동산 투자는 주식 투자와는 다르게 반드시 현장에서 보고, 듣고, 느끼는 과정이 필요합니다. 필연적으로 현장파 투자자가 되어야 합니다. 지역, 생활권, 단지의 가치를 제대로 알기 위해서는 현장에서 내가 직접 보고, 듣고, 느껴봐야 합니다. 백날 카카오맵 지도 들여다 보고, 로드맵 열어봐도 제대로 알 수 없습니다. 현장에 가봐야 그 곳의 경사도, 오고 가는 사람들의 분위기, 단지관리 상태 등을 확실히 알 수 있습니다. 심지어 가격도 네이버부동산의 호가로는 제대로 알기 어렵습니다. 살아 있는 현장의 가격을 알기 위해서는 전화임장을 하거나, 부동산 사장님과 대면해서 매물임장을 해봐야 합니다. 이렇게 알게 된 주옥 같은 정보를 임장보고서에 기록해놔야 합니다. 손품을 팔아서 알게 된 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 같은 입지요소에 내가 발품을 팔아서 얻은 정보를 함께 기록해 놔야 양적, 질적으로 풍성한 임장보고서, 실전투자로서 의미 있는 임장보고서가 됩니다. 이렇게 임장보고서를 쓰지 않으면, 투자를 하기에도 확신을 갖기 어렵고, 설령 매수했다 하더라도, 가격이 제 가치를 찾아갈 때까지 보유와 매도의 과정이 녹록지 않을 것입니다. 임장보고서를 쓰는 이유는 투자 의사결정에 확신을 가지고, 나아가 독립된 투자자로 우뚝 서기 위함입니다.

Part 2. 1억 더 버는 임장보고서 작성법

느낀 점)

이번 파트에서 느낀 ‘원씽’은 투자를 관통하는 한 가지 키워드는 ‘우선순위’라는 것입니다. 우선순위는 선호도이고, 이는 곧 수요입니다. 내가 같은 금액대에 같은 투자금이라면 어디에 투자를 해야 할지 아는 것. 그리고, 저평가를 알기 위해 비교평가를 할 때 가치 대비 가격이 싼지 비싼지 알아야 하는데, 그때 가치를 바로 알기 위해서 우선순위가 필요한 것입니다. 이 단지는 어떤 이유 때문에 사람들이 좋아하고, 무슨 이유로 여기에 이사를 오고, 옆 단지보다 여기가 더 선호도가 높은지 낮은지, 이 단지는 이 생활권에서 어느 정도의 선호도를 가지고 있는지를 알아야 합니다. 단지 뿐만 아니라, 생활권, 지역까지 우선순위를 알 수 있어야 합니다. 분위기임장, 단지임장, 매물임장, 입지요소 파악 모두 우선순위(=선호도, 가치)를 알기 위함입니다. 행위에 명확한 이유와 목적을 알아야 흔들림 없이 반복할 수 있고, 날카로운 통찰력을 얻을 수 있습니다.

적용할 점)

1. 임보 [입지분석-교통] 장표에 각 생활권, 단지가 얼마나 많은 주요 직장 수요를 품을 수 있는 교통 편리성을 가지고 있는지(+ 그리고 물리적인 거리는 어떠한지) 입체적으로 해석해본다.

2. 임보 [입지분석-결론] 장표에 각 생활권별 교통/학군/환경 입지평가 등급을 정리해본다.

3. 임보 [시세조사] 장표에 각 생활권 평형별 가격범위(레인지)를 파악해본다.

4. 임보 [단지분석] 장표에서 단지가 속해 있는 생활권이 이 지역에서 어느 정도의 선호도인지(상/중/하), 이 단지는 생활권 내에서는 어느 정도의 선호도(상/중/하)인지 기록해본다.