[실준50기 힘내! 등기7날 얼마 안남았3조 웨클] 1주차 강의후기(자모님)

안녕하세요. 복직 후 첫 수강, 직장인 투자자 웨클입니다.

먼저, 저는 이번 실준이 두 번째인데, 강의를 들으면서 처음 든 생각은

"아니, 이렇게까지 다 알려주신다고??"였습니다.

제가 처음 임장 다니고, 임보 쓰던 작년 4월 실준에 이런 강의가 있었다면 어땠을까?

지금 막 시작하시는 분들은 정말 도움이 많이 되겠다는 생각이 들었습니다.ㅎㅎ

그럼, 제가 이번 강의를 통해 느낀 점과 적용할 점 위주로 적어보겠습니다.

Part 1. 앞마당을 늘려야 하는 이유 – 투자의 본질

느낀 점)

투자라는 것은 심플합니다. ‘싸게 사서 비싸게 판다.’입니다.

조금 더 풀어 쓰면, 가치 있는 물건을 가치 대비 싸게 사서 싼 가격이 제 가격을 찾아갈 때까지 기다렸다가 비싸게 파는 것입니다. 투자의 본질은 이것인데, 그럼 투자를 한다는 것은 무엇일까요?

먼저, 가치를 아는 것이 시작입니다. 가치를 알아야 가치 대비 가격이 싼지 비싼지 가늠할 수 있기 때문입니다.

가치를 안다는 것은 무엇일까요? 아파트의 가치는 곧 선호도이고, 이는 곧 수요입니다.

가치를 결정하는 요소는 크게 입지와 상품성으로 나뉠 수 있고, 이는 땅 가치와 건물 가치로 생각해 볼 수 있습니다. 부동산의 특성 상 위치는 정해져 있습니다. 가격도 변하고, 상품성도 변하지만, 바뀌지 않는 것은 위치입니다. 그 아파트가 위치해 있는 땅의 가치가 있습니다. 이를 세부 요소로 나누면, 직장 접근성, 교통 편리성, 학군지, 환경의 쾌적성과 편리성(백화점, 대형마트 등의 생활 편의시설 접근성, 택지지구의 주거 균질성 등)입니다.

또 하나의 축은 상품성, 즉 건물의 가치입니다. 건물의 가치는 시간이 지남에 따라 감가상각 되어서 가치가 떨어질 수밖에 없습니다. 그래서 상품성이 우수한, 연식이 짧은 단지일수록 선호 됩니다.

이렇듯 가치를 안다는 것은 그 지역(생활권) 위상과 가치를 알고, 개별 단지의 입지와 상품성의 가치를 안다는 것입니다. 즉 선호도 파악이 제대로 되어야, 여기서 기준이 확실히 서야 가격이 싼지 비싼지 알 수 있기 때문에 매우 중요한 선행조건이라고 볼 수 있습니다.

가치 파악이 되었다면, 네이버부동산을 통해서 가격을 볼 수 있습니다. 더 들어가서 부동산을 직접 방문해서(또는 전화로) '현장'의 가격을 알 수 있습니다.

그 다음 생각해 봐야 할 것이, 그럼 ‘이 가격은 이 단지의 가치에 어울리는가?’를 생각해 보는 겁니다. 즉 가치 대비 가격이 싼지, ‘저평가’되었는지 판단해 보아야 하는 단계입니다. 전고점 대비 가격이 얼마나 떨어졌는지를 통해서 단편적으로 저평가 여부를 가늠해 볼 수 있지만, 이는 하나의 참고사항에 불과할 뿐입니다.

여기서 필요한 것은 비교평가입니다. 예를 들어 비슷한 입지와 연식의 다른 단지와 비교해 봤을 때 가격이 어떠한지를 통해 내가 보고 있는 단지가 상대적으로 싼지 비싼지를 알 수 있을 것입니다. 여기서 저평가 되었다고 판단되면 사서(매수), 제 가치를 찾아 갈 때까지 기다리면 되는 겁니다. 투자는 이게 전부입니다.

그럼 어떠한 방법으로 가치와 가격을 알아내고, 비교평가할 것인지의 문제가 남습니다. 그 방법이 임장 가고, 임장보고서를 쓰는 것입니다. 임장을 가서 발품을 팔고, 임장보고서 쓰며 손품을 팔아서 가치와 가격을 파악하고, 비교평가해서 저평가 단지를 추리고, 투자 우선순위 물건을 뽑는 행위가 필요합니다. 이를 완수했을 때 우리는 ‘앞마당’을 만들었다고 말합니다.

임장과 임장보고서 작성을 반복해서 앞마당을 많이 만들어야 비교평가를 제대로 할 수 있고 더 나은 선택을 할 수 있게 됩니다. 지역 2곳, 후보단지 4개를 아는 사람과 지역 10곳, 후보단지 20개를 아는 사람의 선택은 나중에 투자의 성패로 갈릴 수도 있고, 수익률로도 분명한 차이가 날 것입니다.

자모님은 이를 누가 더 많은 지역과 단지를 아느냐는 게임에 비유하셨습니다. 투자는 더 많은 지역과 단지를 아는 사람이 이기는 게임인 것입니다. 지역과 단지의 가치를 제대로 볼 줄 아는 안목을 길러서, 많은 지역과 단지를 알게 되면 투자의 확신이 생길 것입니다. 확신이 서면 투자하기를 망설이지 않을 것이며, 두렵지 않을 것입니다. 용기가 생길 겁니다. 가격이 제 가치를 찾아갈 때까지 기다릴 수 있는 끈기가 생길 것입니다.

이제 직장인 투자자로 살겠다고 결심하고, 투자자의 정체성을 가졌다면, 해야 할 행동은 명확해졌습니다. 매달 꾸준히 임장 다니고, 임장보고서를 쓰는 것입니다. 그리고 내가 감당 가능한 투자금으로 매년 한 채씩 실전투자 하는 것입니다. 이게 전부입니다.

적용할 점)

1. 투자의 본질, 즉 앞마당을 늘려야 하는 이유가 명확해졌으니, 지금 내가 해야할 행동, ‘임장과 임장보고서’를 꾸준히 행한다.

2. 구체적으로 평일 최소 3시간 이상, 주말(이틀 동안) 15시간 이상 인풋을 들인다.(주당 30시간)

Part 2. 임장으로 현장 투자자가 되는 방법

느낀 점)

임장이라는 행위의 ‘목적’을 항상 생각하고 임해야 합니다. 분위기 임장을 왜 하는지, 단지임장을 왜 하는지, 매물임장을 왜 하는지... 행위의 목적이 불분명하면 엉뚱한 방향으로 초점이 맞춰지기 때문입니다.

‘목적에 맞는 방법으로' 행하는 것이 매우 중요합니다. 분위기 임장의 목적은 그 지역 안에서 여러 생활권의 가치(선호도)를 알고, 우선순위를 매기기 위함입니다. 단지 임장의 목적은 생활권 안의 각 단지의 가치(선호도)와 수요를 끌어들이는 개별성이 무엇인지 파악하기 위함입니다. 매물임장의 목적은 가격과 조건에 맞는 투자 후보단지를 찾기 위함입니다. 우리는 목적을 제대로 알면 그 목적에 맞는 행동을 할 수 있습니다. 이제 강의에서 알려주신 대로, 목적지까지 가는 여정에 헤매지 않을 수 있는 방법을 숙지해서 실제 행동하면 되는 것입니다.

적용할 점) - 내가 그 동안의 임장에서 간과한 부분들

1. 분위기 임장 시 생활권별 상권에 사진을 찍어둔다. 밤상권인지, 낮상권인지, 거주지 상권인지, 젊은 엄마들이 선호할 만한 가족상권인지 파악한다.

2. 분위기 임장 하면서 간판을 유심히 본다. 간판에 지역의 비밀(?), 정답이 숨어 있다. 오피스 상권이라면 건물에 금융보험업 간판이 있는지, 학원가라면 입시학원 간판이 많은지, 초등생 태권도, 음악학원 등이 많은지, 상권을 이용하는 연령대를 알 수 있는 간판들(보청기, 한약방, 요양원, 등산복... 또는 필라테스, 키즈카페, 스터디카페, 소아과 등)

3. 단지 안에서 봐야할 것은 변하지 않는 것, 또는 변하기 어려운 것 위주로 볼 것(연식 대비 단지 상태, 동간 거리, 조경 및 단지 청소, 외관 상태, 지하주차장 유무, 연결 여부) 연/동/조/단/지

4. 단지 주변에서 봐야 할, 역과의 접근성, 근린상가의 양과 질, 주변 동네의 분위기가 정돈되어 있는지, 주거균질성은 좋은지, 초등학교(학원가)는 가까운지 등을 유심 있게 볼 것.

5. 매물임장 시 ‘저층’이라고 적혀 있다고 무조건 제외하지 말고, 저층이 5층일 수도 있으니 싸다면 부동산에 꼭 확인해볼 것

6. 매물임장 시 알아둘 사항 : 현관의 신발장을 열어서 상태를 확인한다. 현관에 들어가서 가장 가까운 방부터 들어간다. 방이 확장 되어 있다면 단열공사를 했는지 물어본다. 천장에 누수 흔적은 없는지 확인한다. 그 다음 주방으로 가서 싱크대 수리를 언제 했는지 확인한다. 싱크대 하부장을 열어서 배수관을 만져서 누수가 있는지 확인한다. 방마다 도배, 장판, 조명 상태를 확인한다. 화장실의 수리 해야 할 부분을 보고, 문 뒤에 타일이 깨졌는지 확인한다. 거실로 가서 베란다 거실 뷰를 확인한다. 베란다는 천장에 결로, 곰팡이 상태를 확인한다.

part 3. 첫 투자하기 위해 초보 투자자가 가져야 하는 자세

느낀 점)

이제 복직한 지 며칠 되었는데, 나는 직장인 투자자로서 이에 맞는 삶을 살고 있는지 되돌아 보게 되었습니다.

투자자의 정체성을 갖기 위해 매일 아침 확언을 하고 있습니다. 매일 하루를 투자자의 삶에 맞춰서(세팅해서) 사는 것은 아침에 일어나서부터 밤에 잠들기까지 투자자로서의 생각과 행동을 얼마나 하는지의 문제인 것 같습니다.

또한, 덩어리 시간에는 얼마나 밀도 있게 투자를 위해 시간을 쓰는지의 문제입니다.

투자자의 행동은 독서, 강의, 임장, 임장보고서 그리고 인맥 관리입니다. 이 루틴을 누가 얼마나 잘 잡아가는지, 실행하는지가 투자자로 성공하느냐 그렇지 못하느냐의 분수령이 될 것입니다.

루틴을 제대로 잡아가려면 습관이 되어야 합니다. 저항감 없이 자연스럽게 독/강/임/투 하는 경지에 오를 때까지 습관을 들이는 데 집중해야 합니다. 아직 월부 생활한 지 1년이 안된 시점에 저에게 필요한 건 ‘그냥 하는 것’입니다. 잘 하고 있는지 의심하고, 이 길이 맞나 뒤돌아 보아선 안됩니다. 감정을 빼고 습관이 될 때까지 ‘그냥 하는 것’입니다.

시간은 관리하는 것이 아니라고 합니다. 계획된 대로 살 수 없습니다. 무수히 많은 변수가 하루에도 몇 번씩 치고 들어올 것이기 때문입니다. 모든 루틴을 잡아나가겠다고 아등바등하는 것이 아니고, 하루 하루를 투자자로서 의미 있는 행동 - ‘원씽’을 쌓아나가는 것이 매우 중요합니다.

자모님께 마지막에 얼마나 다행스러운 말씀을 하셨는지 모릅니다. 투자판에서 결과를 만들어 내는 사람은 재능 있고, 똑똑한 사람이 아니고, ‘될 때까지’ 하는 사람이라는 말씀입니다.

그런 의미에서 저는 되는 사람입니다. 왜냐하면 될 때까지 할 것이기 때문입니다.

적용할 점)

1. ‘계획은 치밀하게, 실행은 탄력적으로!' 매일 새벽 5시 30분 기상해서 오늘 해야 할 가장 중요한 투자행동, ‘원씽’이 무엇인지 정하고, 이 ‘원씽’을 달성하는 데 초점을 맞춘다. ‘원씽’을 달성했다면 그걸로 만족한다. 원씽이 하루 하루 쌓이면 그것이 곧 나의 실력 되고, 나아가 ‘성공’의 길로 안내할 것임을 안다.