[수지닮은 수지구에서 수지맞을 자실조 스페스] 캐모마일 튜터님께 쓰는 러브레터 (평촌, 수지 특강 후기)

안녕하세요,

희망찬 미래를 준비하는 투자자 스페스입니다.

저는 이번 달에 자실조와 함께

(조금은 빡센 스케줄로) 수지구를 임장해보고 있는데요.

때마침 시의적절한 타이밍에

임장보고서의 대가! 선한 에프의 기운이 팍팍 느껴지는

캐모마일 튜터님의 수지/평촌 특강을 오프 수강해볼 수 있었습니다.

오프로 듣는 특강은

튜터님의 열정과 수강생들의 집중도를 한껏 느끼면서

몰입감이 배가된 채로 수업을 들을 수 있어서 참 좋았는데요.

이번 특강도 자실조 분들과 맨 앞줄에서!

초롱초롱한 두눈으로 집중하며 들을 수 있어서 좋았습니다.

캐모튜터님께서 강의 후기가 러브레터라고 하셨는데,

일주일 되는 시점에서 강의후기를 남겨서 ㅠ 러브레터가 전해질지 모르겠지만

1) 특강에 핵심이 되는 내용 > 2) 꼭 기억할 내용 (내 생각 남기기) > 3) 앞으로 적용할 한 가지 의 순서로

후기를 남겨보도록 하겠습니다.

[ 특강 핵심이 되는 내용 ]

1.수지와 평촌의 가치를 정확하게 안다.

   - 강남을 중심으로 20km~30km 정도 되는 곳에 위치

   - 물리적으로도 가까운 거리에 속하지만, 두 지역은 강남과의 교통이 잘되어 있어

교통인프라가 업무지구와의 접근성을 높여줌. (직주인근! 핵심 업무지구와의 통근거리 : 30분)

   - 생활 및 거주 만족도가 높음 (평촌과 수지를 다르게 만드는 두 요소) : 학군과 환경

**두 지역은 학군과 환경 만족도가 모두 우수한 지역임.(높은 소득, 학군에 대한 관심)

**택지형태로 개발되어 있어서 전반적인 주거 환경이 쾌적함.

2.서울 대비 가격이 저렴하고, 지금 많이 싸졌다.

   - 현재도 가격이 저렴한데, 미래 개선 효과가 남아있다. (교통과 직장 영역에서)

3.잃지 않는 투자로의 리스크를 최소화 할 수 있다. 평균 전세가율 70% 이상

   - 전세 가격이 떨어진 상황에서 매매가도 횡보, 소폭 하락으로 인해 전세가율이 높아짐.

   - 투자금이 적게 들고, 현실적으로 여기서 전세가가 더 떨어지기는 어려움 (화폐가치 고려)

[ 남기고 싶은 한 가지 내용 ] : 투자금은 시간이 지나면 회수된다.

투자금이 더 들어가지만, 저렴할 때 투자하는 것이 맞는가?

아니면 투자금을 최소화하는 투자를 해서 수익률을 극대화 하는 것이 맞는가?

강의를 듣고 든 생각 > 지금의 전세가가 충분히 낮은 상황이라면 감당가능한 선에서 투자금이 더 들어가도 저렴할 때 사는게 좋은 투자다.

-우리가 투자에서 가장 중요하게 생각해야하는 것 : 좋은 자산을 가치 대비 저렴하게 사야하는 것.

(투자금을 최소화하는 게 아니라, 가격을 싸는 것이 중요함)

-우리는 투자금을 최소화 하여 소액으로 수익률 높은 투자를 하는 것도 중요하지만,

더욱 더 중요한 것은 좋은 자산을 싼 가격에 매입하여 자산 포트폴리오를 늘려 나가는 것임.

싼 가격에 매입한다면 치뤄야할 기회비용은 높은 투자금임 (왜? 전세가가 낮은 상황일테니깐)

> 하지만 이런 기회비용은 전세가가 오르고 투자금을 회수하면서 최소화 할 수 있음.

-우리가 자산으로부터 발생할 수 있는 수입은 아래와 같이 두가지임

자산을 통한 수입 = 전세가격이 상승하여 얻는 수입 + 매매가가 상승하여 얻는 수입

-투자금이 높게 들어간 투자는, 초기에는 비용이 많이 들어가지만 역전세 리스크가 적고

매번 꾸준히 전세가격 상승을 통해 5%씩 회수해나갈 수 있음. (투자 중간에 실현할 수 있는 수익)

초기 비용이 감당가능하다면 역전세에 대한 리스크가 가장 낮으면서

싸게 샀기 때문에 얻을 수 있는 수익은 극대화할 수 있음.

-다만 투자금이 적게 들어간 투자는, 초기 투자금이 적게 들어가기에 기회비용으로 인한 손실은 적지만,

그 기회비용으로 다른 지역에 투자를 해야하고 높아진 전세값만큼 역전세 리스크가 (비교적) 증가하게 됨.

그리고 투자금이 최소화 되는 시기가 보통 매매가격은 소폭/전세가격은 많이 상승했을 때기에

가격이 어느정도 오른 상태에서 투자를 했을 가능성이 높음. 그래서 안전마진은 상대적으로 줄어들게 됨.

-투자금이 적게 들어간 투자는 투자금이 일시적으로 많이 들어간 투자보다, 리스크는 비슷하다는 가정하에 (역전세 리스크 vs 추가 투자를 못하는 것에 대한 기회비용 리스크) 수익은 더 줄어드는 구조를 가지고 있음. 동일한 리스크 대비 수익이 줄어들 수 있는 구조임. 

-따라서 지금 전세가가 충분히 낮은 상황이라면 지금의 투자가 충분히 좋은 투자가 될 수 있음. 그런데 지금 전세금이 절대적으로 낮은 구간이냐? J-PIR이 절대적으로 낮은 구간임 (5~6, 평균이하임)

따라서 지금 투자금을 많이 가져가는 투자는 안전하고, 수익을 더 늘릴 수 있는 투자임. 

(투자금 회수도 중간중간 실현 시키면서 가져갈 수 있음)

[ 앞으로 적용할 한 가지 ]

1.2019년 하반기 ~ 2020년 상반기 가격을 기준으로 관심단지 가격트래킹

2.투자 가능한 시나리오 작성해보기

(투자 가능한 시나리오란?)

목표 가격대로 물건이 나오기 시작 > 투자금과 매매가가 감당가능한지 확인 > 감당가능하다면 매입 검토 (투자금이 조금 더 들어간다고 할지라도)

(투자금에 대한 BEP 시점 고민해보기)

현 시점에서 현실적인 목표금액에 매수한다면 (5억 매수, 3.5억 전세)

1) 매년 환수할 수 있는 투자금 : 2년마다 1.7천만원 회수 가능 / 4년마다 3.4천만원 회수 가능

2) 내가 투자금을 최소화할 때 얼마에 투자가능할까? 6억 매수, 5.5억 전세 투자금 5천만원이라고 가정하면

투자금 차이는 1억이고, 이 비용은 매년 전세 상승분으로 회수 가능 3.4천만원 (5.5억에 전세 맞추면 전세 상승보다, 역전세 리스크가 있을 가능성이 있음)

3) 1억정도 투자금 차이는 12년 정도에 회수 할 수 있음. 그래봤자 전세가 4.5억 (5.5억 전세보다 1억 낮음)

4) 10년정도 보유할 자산을 찾는다면, 투자금은 회수 가능하고. 매도수익은 1억정도 더 가능하다.

(리스크가 적은데, 수익은 좋은 투자!)

좋은 강의를 들려주신 캐모마일 튜터님 감사합니다 :)