실전준비반 3강 강의 후기[실전준비반 52기 59조 기칠운삼]

손품과 발품을 투자로 연결 짓는 법

○ 손품+발품(인구수 50만 ↑ & 전세가율 70% ↑ & 평당가 높은지역) -> 시세트레킹(앞마당 관리) -> 매월 1등 뽑기(가치 ↑ 물건& 나의 상황과 나의 투자 기준에 적합한 거) -> 매물코칭(3호기 까지는 리스크를 줄이기 위해) -> 투자 & 복기

※ 앞으로 3년동안 익숙해질 때 까지 반복하고 또 반복해 나가면 된다.

오로지 생각과 행동을 반복해 나가며 습관을 만들어 결과물을 얻어 낼 뿐이다.

투자 기준

○ 수도권(강남 1시간 이내 거리)

-입지 중요도 : 직장,교통 > 학군(입지 >> 연식)

-지역 간 비교 시, 수도권은 교통(강남 접근성)이 더 중요하다.

-지역 내 비교 시, 단지 분위기가 아닌, 역과의 접근성이 더 중요하다.

-대표 학군지(강남, 양천, 노원, 분당, 평촌, 일산 등)의 경우 교통보다 학군이 더 중요하다(30평대)

○ 광역시(부산, 대구 / 대전, 울산, 광주)

-입지 중요도 : 학군(1등) > 인프라(입지 > 연식)

-누가 들어도 알만한 광역시 내 1군 학군지

-광역시는 입지 좋은 땅의 가치가 높음 : 입지 좋은 구축(입지 독점성) > 입지 안 좋은 신축

○ 중소도시(50만 ↑)

-입지 중요도 : 인프라(연식 > 입지)

-초품아 이거나 학교와 가까운 아파트 단지

-신축 + 대단지 + 브랜드(택지가 몰려있어 주변 상권도 활발하게 움직이는 곳)

※ 수도권, 광역시, 중소도시 이렇게 크게 3가지 카테고리로 나누어서 지역 별로 입지의 우선순위가 뭔지 제대로 파악 했기 때문에 앞으로 이 기준을 가지고 비교 평가하기 수월할 거 같다. 내가 가진 앞마당 중에서 1등 뽑는 연습을 수도 없이 하자!!

손품 + 발품 모두 중요한 이유

○ 분위기 만으로는 입지 가치를 파악 할 수 없습니다.

○ 손품을 통해 수요의 특징, 선호 요소를 파악해야 제대로 가치를 판단 할 수 있습니다.

○ 또한 손품 만으로도 현장의 상황을 모두 알 수 없습니다.

○ 발품으로 현장과 손품 정보가 일치한 지, 아닌 지를 꼭 확인해야 합니다.

○ 손품 + 발품을 통해 지역을 제대로 파악하지 못하는 대가는 자산의 격차로 이어집니다.

※ 1차 적으로 손품을 제대로 해야 발품 팔 때 많은 것을 눈으로 담고 느낄 수 있다. 어느 하나 소홀히 생각 하지 말고 손품과 발품이 한 쌍으로 잘 이루어 져야 하니, 손품을 통해 지역을 먼저 머리 속으로 넣고 발품을 통해 지역을 내 발로 넣어 놓자!

※ 코크드림님도 앞마당 4개 만들고 그 중에서 나의 투자 상황과 기준에 맞는 1등을 뽑아 1호기를 투자 하셨다. 그러므로 나도 2024년 6월까지 1호기 투자하기 전까지 앞마당을 1달에 1개씩 꾸준히 늘리고 가치 있는 지역에 적은 투자금으로 씨앗을 심어 놓아야 한다. 제발제발제발 공부를 위한 공부를 하지 말고 씨앗을 심자!! "여러분이 부자가

되는 시기는 다음 상승장입니다. 지금 씨앗을 심어 놔야 상승장에 열매를 맺을 수 있습니다. -너바나-"

투자 지역 선정 기준

○ 평당가&전세가율

-비슷한 도시와 인접 도시 간의 평당가와 전세가율을 비교(부동산 지인 -> 지역 분석 -> 지역 선정 ->전세가율(높은 순 정렬 -> 평당가 높은 지역 순으로 정리)했을 때 해당 도시 or 구가 입지 대비 저 평가되고 적은 투자금으로

투자가 가능한지 판단하여 투자 지역을 선정한다.

-비슷한 도시와 인접도시 간의 비교를 할 때 비슷한 년식, 동일 평형 단지로 입지와 가격을 비교해야한다.

○ 리스크 관리

-주변 유동 인구가 많은 top 3 지역의 공급 물량도 파악하며 해당 지역의 리스크를 확인 해야 한다.

※ 앞마당이 적어도 그 안에서 1등 뽑아가는 연습을 해야 한다. 앞마당이 많을수록 내가 가진 투자금으로 더 가치

있는 걸 살 수 있다. 제일 좋은 거부터 매물을 파고 들어라!!

임장 지역 선정 기준

○ 앞마당 0-3개(공부하기) : 거주 지역 -> 상급지 -> 인근의 구/시

○ 앞마당 4-6개(시야 넓히기) : 권역을 확장 및 이동해보기

-광역시의 모든 구를 다 볼 필요 없이 상급지 2개구 뽀개기 -> 다른 지역 넓히기

○ 앞마당 6개 이상(투자하기) : 투자 가능성 높은 지역 임장하기(수도권 ↔ 지방)

-수도권 : 전세가율 60% ↑ & 평당가 높은 지역 순

-지방 : 인구 50만 ↑ & 전세가율 70% ↑ & 평당가 높은 지역 순

○ 시세 전수 조사

-수도권 : 20평 대, 10평 대

-광역시 : 30평 대, 연식 좋은 20평 대

-중소도시 : 30평 대

-전고점 대비 하락률 20~30% & 전세가율 70% 이상 매물 확인(무릎 이하)

○ 시장 분위기 파악 : 거래량 확인(아실), 매물 증감 확인(아실)

○ 구 안에서 동별 평당가와 전세가율을 구하고 평당가가 높은 지역부터 우선순위로 본다.

(좋은 생활권부터 임장 가기)

투자기준을 지켜야 하는 이유

○ 가치를 알고 투자 기준을 지키는 투자를 하면 언제 오를지는 몰라도 매매가와 전세가가 떨어지는 상황에서도

신념을 갖고 시장에서 살아 남을 수 있다.

○ 가격이 싸도, 전세가율이 낮아 투자금이 많이 들면 투자하지 않고, 때를 기다린다.

○ 첫 투자에 홈런을 칠 수 없습니다. 잃지 않는 투자로 경험을 쌓아야 실력이 늘고 수익을 낼 수 있습니다.

※ 열반기초반 에서부터 꾸준히 나오는 말인데, 내가 1호기를 투자 하고 나서 끝나는 게 아니라 입지 분석을 잘하고 비교 평가까지 나의 기준에서 잘 했다면 하락장이 왔을 때 신념을 가지고 시장에 살아남아야 한다고 강조하신다.

그러니 나의 투자 기준과 원칙을 더 단단하게 만들고, 하락장이 왔을 때 내가 왜 이 아파트를 샀는지 결론을 다시

보면서 상승장까지 가지고 가야 한다.

지방 투자 실전 사례

○ 50만 이상 중소 도시는 신축&30평 대를 선호한다.(연식 > 입지 -> 단지 VS 단지 비교)

-신혼부부도 30평 대를 선호한다(20평 대와 가격이 큰 차이가 없으니)

-20평 대 구축은 버려라!!

○ 지역 선정 : 전국 시 단위 50만 ↑ / 전세가율 70% ↑& 평당가 ↑ / 3년 내 입주 물량 및 미분양 확인

-도시를 선택 할 때 부동산 지인을 통해 광역시+중소 도시 단위 전세가율과 평당가를 리스트업해서 전세가율이

70% ↑ & 평당가가 높은 지역이 어디인지 선별해보고 임장 지역으로 선정하자!

-부동산 지인을 통해 최근 3년 동안 인구 이동을 확인해서 TOP 1,2,3 도시의 입주 물량과 미분양을 확인해서

리스크를 관리하자.

-도시를 선택했다면 구 단위 임장지역을 선정 할 때 전세가율이 기준에 맞지 않더라도(ex : 대구 수성구(60%)) 그 지역에서 평당가가 가장 높은 구 먼저 가야 한다. 좋은 곳부터 가야 지역민의 선호도를 알 수 있고, 가격의

상한선을 파악 할 수 있다.

-구를 선택했다면 동 단위 임장지역을 선정 할 때 부동산 지인을 통해 동 별 평당가와 전세가율을 확인해보고 평당가가 가장 높은 동부터 임장 가면 된다. 이때 시세 지도에 동 별 대장 아파트들 끼리 시세를 비교하여 그 동의

위상을 체크하면 된다.

○ 지방 시세 지도를 그릴 때 30평 대 따로 20평 대 따로 그려서 비교 해야 한다.

-지방의 경우 4층 이하와 20년 이상 구축 아파트는 버려라!!

○ 지방 중소 도시의 경우 가격, 투자금이 비슷하면 연식을 우선 고려 해야 한다.(연식 > 입지)

○ 전화 임장 : 물건 정보 위주로 문의(동/호, 거주 현황, 이사 날짜, 평 형, 타입, 집 볼 수 있는지, 전세 현황 등)

사장님 성향 파악(투자자에게 호의적인지, 매물에 대해 잘 아는지, 물건이 많은지, 친절한지 등)

매물 임장 : 매물 본 순서대로 정리 요청(동/호, 가격, 수리 상태 등)

물건 별 특징 추가 기입(점유자, 잔금 날짜, 매도 사유, 특이사항 등)

○ 단지 별 비교 분석 할 때 내 투자 기준에 아닌 거부터 제끼면서 1등 뽑기 하면 훨씬 수월하다.

-순서 : 단지 내 매물 비교 평가 -> 동 내 매물 비교 평가 -> 구 내 매물 비교평가 -> 앞마당 내 매물 비교평가

투자 기준에 들어오는 앞마당 중에 가장 좋은 걸 투자하면 된다.

※ 지방 투자 기초반에서 더 자세히 배우겠지만, 광역시와 중소 도시의 평가 방법이 약간 다른 거 같다. 중소 도시의 경우 입지보다는 연식+대단지+브랜드가 더 중요한 거 같다. 왜냐하면 도시 규모가 작기 때문에 멀리 가지 않아도 생활권을 같이 사용 할 수 있기 때문 인 거 같다. 모든 분석은 대단위 -> 중단위 -> 소단위로 세분화하면서 들어가고 비교 평가 할 때는 소단위 -> 중단위 -> 대단위 순으로 비교하며 최종 1등 뽑기를 하면 된다.

투자자로 성공하기 위한 시간 관리 법

○ 그냥 한다 -> 꾸준히 한다 -> 열심히 한다 -> 목표를 늘린다 -> 잘한다 -> 칭찬 -> 성과(선순환)

★ 이번 강의 최종 정리 ★

수도권, 광역시, 중소 도시의 투자 기준을 볼 때 어떤 가치가 더 중요하게 판단 되는 지 알 수 있었고 같은 도시, 구, 동 내에 있는 아파트를 사더라도 어떤 것을 사느냐 에 따라 가격 차이가 크게 난다는 것을 알게 되었다. 부동산지인을 활용하여 평당가와 전세가율을 확인하여 임장 지역과 투자 지역을 선정 할 수 있게 되었고, 동네 주민들의 선호도를 파악 하기 위해서는 전세가율이 낮더라도 평당가가 높은 지역부터 가야 한다는 것도 알게 되었다. 입지 분석을 할 때는 시 단위 -> 구 단위 -> 동 단위로 세분화 하면서 들어가고 단지 분석을 할 때는 동 단위 -> 구 단위 -> 시 단위 순으로 비교 평가 하여 1등 뽑기를 하면 된다. 이 모든 것은 투자를 위해 내가 하는 것이다. 1등 뽑기를 한 후 내 투자 기준과 원칙에 부합하는 최선의 투자를 하면 된다. 그게 전부이다. 어렵게 생각하지 말고 간단하게 생각하고 간단하게 행동하라.