실전준비반 3강 강의 후기 [상3만해도 1호기 짜릿하조 미스잡스]

강의듣고, 임장다니며, 과제하면서 힘들 때마다 컴퓨터로 이 지역 저 지역 확인하면서 요즘 인터넷에 이렇게 정보가 많고 유용한 사이트들이 많은데 곳곳으로 이렇게 임장을 다녀야하나 의문이 들기도 하고, 컴퓨터 앞에서 5-6시간을 손품만 팔며 1강 2강 배운 짧은 지식으로 여기 저기 분석한답시고 보낸 시간들을 반성하는 시간이었습니다.

코크드림님이 실제 투자사례를 들어 임장에서 투자하고 계약, 대출 그리고 전세 세팅, 인테리어까지 너무 재미있고 쉽게 설명해주어서 앞으로 제가 투자할 때 부동산, 매도자, 임차인들과 어떻게 소통할지를 머리 속에서 상상하며 들었습니다.

입지분석 -> 시세분석 -> 매물 임장 -> 비교평가 -> 실전투자

(최저가 재확인, 3개월간 전세, 내부상태확인, 등기부등본 확인)

임장 -> 협상, 매수 -> 임대 세팅 -> 명도, 수리 -> 잔금/입주

가계약

물건지, 매매가, 계약금, 중도금, 잔금, 계약일, 잔금일 명시하여 계약사항 문자로 상호 협의한 후에 가계약금 입금

협상, 매수

주인 전세 - 매매 & 전세계약 동시 진행: 전세를 낮추더라도 매매가를 싸게 매수

공실 - 입주일 인테리어 제약 없음: 잔금은 3개월

월세 만기 - 적은 보증금으로 공실: 내부상태 확인 - 수리비 네고

전세 만기 - 여력에 따라 공실 가능: 집 잘 보여주는지 확인: 역지사지

집주인 분양 - 이사일 조정 가능 (입주 기간 보통 2개월)

집주일 이사일 확정 (난이도 상): 확정된 이사일에만 들어올 수 있는 세입자 구해야함.: 신규 세입자와 날짜 안맞을 수도 - 잔금 마련

매수자 < - > 매도자: 매매 계약금 10% 매도자에게 보냄

매수자 < - > 임차인: 매수자가 임차인에게 전세 계약금 10% (=매매중도금).

매수자 < - > 임차인: 매수자가 임차인에게 전세잔금 = 매매 중도금

임대 세팅 - 내 물건 1등 만드는 요건: 내부상태 좋음, 가격은 쌈, 입주일 자유

전세가, 수리범위 결정: 주변단지 전세 매물리시트

세입자에게 양해구하기: 역지사지

부동산에 기한 정해주기: 00 일 후에 다른 몇몇 부동산에 더 내놓을 것을 알려줌

전세 홍보: 문자 -> 전화

내 물건 경쟁력 파악: 가격, 수리 조건, 입주날짜

기간별 대응: Plan A / Plan B : 대출활용에 대해서 충분히 인지하고 있을 것 - 투자 전에 선행되어야함

투자기준에 들어오는 앞마당 중에 가장 좋은 걸 투자한다

저평가: 매매가 - 가치가 싼가?

수익정: 적은 투자금 - 전세가율 85%이상인가? (서울 60%, 경기 1억, 지방 5천 이하)

리스크: 감당 가능 - 잔금 가능한가? 2년뒤 역전세에 대응가능한가?

매일 매일 무너지는 마인드셋

아침마다 되내일 것

"가치를 알고 투자기준을 지키는 투자는 하락장에서도 신념을 가지고 시장에서 살아 남을 수 있다.

실력을 늘리기 위해서는 잃지 않는 투자로 경험을 쌓아야함"

할 수 있다!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!