실전준비반 2강 강의 후기 [실전준비반 52기 상3만해도 1호기 짜릿하조 미스잡스 ]

1강 과제를 하면서 과제 템플릿을 바탕으로 copy and paste를 무한 반복, 앞 기수분들이나 조장님 조원들이 공유해준 자료를 Benchmarking 하기에 바빠 지금 내가 뭘하고 있는 걸까 의문을 가지기도 했었습니다.

과제를 의미있게 했다기보다는 짜집기 수준으로 완성했던 거 같았는데, 2강을 위한 준비 단계였다니!! 2강 강의 내용이 귀에 쏙쏙, 1강 과제의 뼈대를 세우고 2강을 통해 살을 붙여나가는 느낌이었습니다.

각각의 지역정보 수집의 작성목적을 가지고 있고 어떻게 활용되는지를 이해하니 초보자로써 다음 임장보고서의 지역정보를 더욱 의미있게 채워나갈 수 있겠다는 자신감이 붙었습니다.

너무나 잘하고 계신 분들이 많아서 나는 언제 저렇게 될까 하는 걱정이 있었지만, 이번 강의를 통해 기본에 충실하고 먼저 익혀야할 것들에 집중하기로 다시 다짐하게 되었습니다.

초보자로써 임보작성 목표

각 입지 항목별 목적, 양, 질적인 요소들을 이해해야함

직장 - 일자리 수요 풍부한가? 종사자수는? 급여 수준은?

교통 - 일자리까지 빠르게 갈수 있는가? 주요업무지구 도달시간? 환승횟수, 지하철 유뮤

학군 - 학군이 다른 지역 수요을 유입시킬만한가? 중학교 학업성취도? 특목고 진학율

환경 - 구매력과 편의성 확인, 대형마트/백화점이 몇개? 종합병원 균질성, 스타벅스 R/D etc

공급 - 리스크가 있는가? 3년내 입주 물량체크, 연속 과잉, 주변지역 공급

초보자로써 시세 조사 목표

- 시세확인

: 전세율: 평균 전세율 확인 / 투자 가능 범위 여부확인, 평당가: 임장지와 주변지역 가격수준, 임상지위상 확인

=> 지역내 동별 전세가율 / 투자 범위지역 검토

- 랜드마크

: 위상과 저평가 비교할 수 있으며, 지역의 선호 요소 확인

- 시세조사

: 계속 바뀌는 시세를 조사하고 정리하는 이유는 흩어진 시세를 한눈에 볼수 있게 정리해야 잘 기억해두고, 같은 가격에 좋은 물건을 살수 있기 때문이며 초보자로써 시세지도 작성법을 익히는 것이 우선시하며 적용하기.

- 시세지도

: 생활권입지, 단지 위치와 함께 시세 확인하여, 저평가여부와 가격형성 특징을 찾을 수 있음.

초보자로써 투자결론 목표

- 단지분석

: 현장에서 보고 온것을 기록하는 자체가 중요 => 임장한 단지를 잘 기억할 수 있도록 보고서에 반영 => 아파트 보는 안목을 키우기 위함

- 매물검토

: Check List저환수원리 - 저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크 관리 교집합 일때만 투자

1등 뽑기, 단지 => 임장지 => 앞마당 안에서 손품/발품을 충분히 해서 '가치와 선호' 파악하기

가격이 같으면 가치가 더 좋은 것, 가치가 같으면 가격, 투자조건이 좋은 것

- 최종결론

임장보고서를 다 작성하고도 결론을 정리해놓지 않으면 의미가 없는 것

a. 가치를 입지분석항목 등급을 정리하고 이유에 대한 내 생각을 정리할 것

b. 투자우선순위 - 임장지역 (구) 생활권들을 순서대로 정리하고, 주요가치 역시 순서대로 정리할 것, 가장 중요한 가치는 이유를 명시 할 것.

c. 임장지 (구) 가격에 대한 분석과 투자에 대한 의견을 정리 할 것

d. 투자선정된 1등들의 현재 호가/전세가와 목표 호가/전세가를 정리 할 것.