[돈 버는 독서 모임] 월.부.은 - 독서 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라 + 너나위

저자 및 출판사 : 너나위, 알에이치코리아

읽은 날짜 :  24.01

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #자본주의   #투자전략 #레버리지

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 저자 - 너나위(너와 나를 위하여)

주변에서 흔히 볼 수 있는 40대 초반의 직장인이자 세 식구의 가장. 촉망받던 대기업 직원이었으나 존경하던 선배가 회사의 권유로 퇴직한 후 회사는 결코 직원을 책임지지 않는다는 사실을 철저히 깨달았다. 불안한 미래와 나 자신의 노후를 위해 무엇을 해야 하나 고민하던 중 우연히 읽은 투자서 한 권에서 문제의 원인과 해결책을 찾아, 가난한 비평가가 아닌 풍족한 실천가가 되기로 결심했다. 처음 9개월간 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽으며 자본주의와 돈에 관해 공부하고, 하루도 거르지 않는 현장답사로 부동산 실전 투자를 준비한 저자는 마침 찾아온 상승장에서 공격적으로 투자해 현시점 100억 자산가로 거듭났다. 직장생활을 통해 얻은 월급을 종자돈 삼아 매입한 부동산과 함께 일한 덕분이다.

책의 제목처럼 월급쟁이 부자로 은퇴한 저자는 유튜브<신사임당> 채널의 재테크 좀 '아는 선배'에 출연해, 이 시대 집 걱정으로 밤잠을 이루지 못하는 이들의 고민에 진심 어린 조언과 따뜻한 위로를 건네며 수많은 팬에게 사랑받았다. 현재는 58만 구독자 <월부TV>를 진행하는 한편, 45만 회원을 거느린 커뮤니티 '월급쟁이부자들'에서 그동안의 투자 경험을 담은 칼럼과 오프라인 강연으로 초보 투자자에게 유용한 지식을 전하고 있다.

2. 내용 및 줄거리

‘당신에겐 계획된 미래가 있는가’

-당신의 1년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤의 모습이 그려지는가? 아니, 앞서 물어야 할 것이 있다. 당신은 미래에 대한 알 수 없는 불안감이 당도할 때 차분하게 앉아 그 이유가 무엇이지 하나 따져본 적이 있는가? 만약 이 질문에 ‘내가 나의 미래를 구체적으로 그려본 적이 있었던가?’ 하며 ‘예스’ 혹은 ‘노’라는 대답조차 하지 못한다면, 당신의 1년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤는 절대 지금보다 나아질 게 없을 것이다..

1장 왜 투자를 해야 하는가

-투자는 돈을 벌기 위한 행위다. 그러므로 당신이 자본주의 사회에서 투자와 재테크로 돈을 벌고자 한다면, 상세한 투자처나 투자법을 알기보다 먼저 돈에 대해 알아야 한다. 돈에 대해 알려면 자본주의에 대해 알기

-아파트도 물건이다. 물건은 가격으로 표현되고 그 가격은 인플레이션, 즉 물가상승이라는 원인으로 꾸준히 상승한다. 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에 투자재이다

-당신의 돈을 통장에서 썩히지 않으려면 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책이 필요하다

-갈수록 떨어지는 노동가치로 월급은 절대로 오르지 않는다.

-당신마저 관심 없는 당신의 노후 : 자본주의에서 노후는 셀프이며, 돈은 더 오래, 많이 벌어야하는 현실이다.

-현실적인 목표 세우기 : 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라, 나와 내 가족의 미래를 지켜내기 위해서라도 투자는 반드시 해야만 하는 것이다.

2장 당신과 돈이 가야 할 방향

-돈을 버는 두가지 방식 : 시간을 직접 투입하는 방법과 시간을 투입하지 않아도 되는 방법

-직장인은 시간과 돈을 교환하고 있다. 우리는 시간과 무관하게 돈 버는 방식으로 이동해야 한다.

-돈을 쓰는 두 가지 방식

 생산자산 : 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 소비(부동산, 주식등)

 소비자산 : 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 소비(통장 속 돈, 자동차등)

. =>직장을 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에 생산 자산 시스템 갖추기

중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이 더 중요하다.

-투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.

-부동산 투자시 환금성이 떨어진다. 전세금을 레버리지로 활용하는 투자

3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

-전세금 레버리지를 활용한 자산의 크기를 불려나가며 시간을 이용하는 투자다.

-투자를 고려할 때 입지를 우선순위를 보고, 그 다음으로 신축인지 구축이지를 따져 본다.

-입지는 사람들의 선호도를 의미하며, 부동산이 어디에 있느냐에 따라 입지가 결정된다.

-부동산의 입지 판단은 사람들이 좋아하는 항목 일자리, 교통, 주변환경, 학군 등이 있다.

-각 항목이 우수할수록 그 땅에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 더 놓은 가치를 지닌다.

-투자를 결정 기준으로 당 물건이 현재 저평가된 상태인가를 판단=>잃지 않는 투자

-저평가란 가치 대비 가격이 저럼한 것을 뜻한다. 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다.

-다른 것과 비교해 보고는 과정을 통해 해당 물건이 싼지 비싼지 판단 할 수 있다=> 비교평가

-저평가된 물건을 찾아내고 투자하기 위해서는 비교할 대상이 많아야 한다.

-나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.

-투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. “싸게 사는 것”

-‘준비된 자에게 기회가 온다’ -> 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행 할 수 있다. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

-호재나 정책에 의한 투자가 아닌 철저한 입지분석으로 저평가된 곳 투자한다.

4장 성공투자를 위한 필수 지식

-종자돈 마련을 위해 지출을 관리한다. 고정비와 변동비를 구분하고 불필요한 것이 무엇이 기준을 세우고 줄여나갈 수 있게 가계부를 활용

-자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

-절대로 돈을 잃지 않는 투자법

-저평가 : 물건의 가치 대비 가격이 싼 것, 부동산에서 저평가 여부를 판단하기 위해서는 가치(입지)와 가격 두 가지를 볼 수 안목이 필요하다.=>좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다.

-여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한 곳에 투자한다.

-부동산은 주식과 달리 투자재인 동시에, 필수재다.

-실패 없는 부동산 투자법 – 부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없는 명제(하방지지선)이기에, 매입 이후 가격이 하락하게 되도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금만큼이라는 뜻이다. 전세가율 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 한다.

-용돈벌이 투자가 아닌 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 한다.

-물가가 오르듯 부동산 가격도 오른다. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

-인생을 바꾸기 위해 자산 시스템을 구축해야 한다.

-지키는 것이 중요하다. : 역전세를 대비해 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다.

5장 누구나 따라 할 수 있는 매뉴얼

-자신만의 투자기준을 마련하기 : 절대 돈을 잃지 않는 투자 비결이다.

 첫째, 저평가된 상태인가?   둘째, 투자금이 적게 드는가?  셋째, 리스크가 감당 가능한가?

-부동산 시장의 커다란 움직임은 수요와 공급이 만들고, 대중들의 심리에 영향을 받는다.

-임장지역 선정시 부동산 시세를 확인하여 가격의 감을 잡고 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 저렴한 지역 선정하고, 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황을 확인한다.

-투자하기 위한 지역 조사 방법

 손품팔기 – 부동산의 입지와 가격을 파악하기 : 일자리, 교통, 환경, 학군, 분위기나 위상

일자리 : 지역의 전반적인 일자리 수와 급여 수준, 어떤 업종이 어떤 비율로 분포되었는지 파악

교통 : 수도권은 대중교통을 편리하게 이용하며, 지하철 의존도가 높아 부동산 입지에 미치는 역세권의 영향력은 매우 막강하다. 강남 접근성(일자리)이 중요한 선택 요인이다.

 반면 지방은 자가 차량 의존도가 높은 편이다. 부동산에 미치는 영향력이 크지 않다.

환경 : 백화점, 대형마트, 종합병원 등 생활편의시설과 공원이나 산, 강이나 천등 자연환경

학군 : 부동산 가치를 결정짓는 전국공통 요소(특목고 진학률)

지역의 분위기와 스토리 : 인구 구성(연령 분포 확인)/ 나무위키와 위키백과로 지역 검색

가격 : 임장지역 내의 모든 아파트를 조사(모든 단지와 모든 평형의 가격 파악하기)

-임대를 결정짓는 네 가지 요인 : 가격, 집의 상태, 입주 가능 시기, 사람

6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

-내 힘으로 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌면 되지만, 내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.

-투자 공부의 순서

 1.경제와 투자 관련 서적 읽기

2.투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기

3.실제로 투자 실행하기

4.1~3번까지를 반복하기

-책을 통해 기본적인 부동산 지식을 먼저 다지는 것이 훗날 현장에서의 더 빠른 적응과 성장을 돕는다.

-투자의 감을 잡기 위해서는 적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다.

-종자돈처럼 귀하게 사람을 모아라->’빨리 가려면 혼자 가고, 멀리 가려면 함께 가라’

-누가와 함께 갈 것인가? ->서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다.

-내가 먼저 좋은 사람이 되는 것(주변에 좋은 영향을 미치는 사람). 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누기

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 1.알면 보인다. : 열심히 그리고 꾸준히 임장하면서 아는 지역 넗혀가다 보면, 어느 순간부터는 투자 할 곳을 볼 수 있는 안목(실력) 키우기

2.남보다 한발 앞서 좋은 투자 타이밍을 잡기 위해서 비교해 볼 수 있는 지역 많이 늘리기

-좋은 투자처가 보이지 않는 순간에도, 당장 투자금이 없어도 꾸준히 아는 지역 넗혀가기

3.임장을 했다면 스마트지도를 보지 않아도 어디든 찾아갈 수 있을 정도가 되어야하고, 해당 지역에 사는 사람들 이상으로 어디에 무엇이 있는지 알 수 있어야 한다.(마트, 학원가, 식당, 공원, 각 단지들 위치)=>집중력

4,퇴근후 매일 임장을 다닐 수는 없지만, 과제하듯이 임장을 하는게 아니라 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하기

5.초보 투자자 하루 5~6개 정도의 물건을 3~4시간 간격으로 방문할 부동산 예약하기

한 곳에서 매물을 2시간정도 잡고, 1~2시간은 정리하는 시간을 갖는다.

6.부동산 중개소에서 대화할 때 무엇을 물어봐야할지 몰라 막막했는데 자세히 알려주셔서 다음에는 꼭 적용해봐야겠다.

7.매물확인 : 집주인의 매도사유와 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지 확인

임차인이라면 전세인지 월세인지/ 만기는 언제인지. 임차인 임대차계약 만기전에 매도하려고 하는 것인지.

확인을 마치고 나오기 전에, 거주자에게 이사 날짜 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보기

8. 중개소로 돌아와서

그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다.

9. 등기부등본 확인 : 대출 여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격등(중개인을 통해 협상)

10. 조급해지지 않기 위해 ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’란 마음이 드는 상황을 만들기. 2개이상의 투자처를 확보해 두기(조급함-> 그 물건 하나밖에 몰랐기 때문…)

11. 협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알고 내가 해줄 수 있는 것은 없을지, 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할지를 정리해서 중개인에게 전달하기

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 돈을 쓴다(소비한다) 라고만 생각했다. 그런데 생산자산이라는 의미를 알게 되었다.

돈을 쓰는 방식 중 생산자산(나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 소비-부동산,주식)과

소비자산(가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 소비-통장 속 돈, 자동차...

1.투자라는 것은 선택이 아닌 필수이다.

2.가정의 미래와 나의 노후를 위해 지금 내가 할 수 있는 것이 무엇인지 현실을 직시하고 할 수 있는 것에 모든 것을 집중하고 투자하자.

3.내가 지금 투자 공부를 하려고 하는 목표를 명확하게 세우고, 왜 하려고 하는지 이유를 알고 행동하자

4.아무리 열심히 살아도 현재, 미래가 바뀌지 않는다. 그렇다면 방법을 바꾸고 내 생각을 바꾸어야한다.

그렇다면 내가 할 수 있는게 무엇이 있을까?

5.시간을 투자해서 소득을 올리는게 아니라 종자돈을 모으고 내가 일하지 않아도 되는 시스템을 만들자.

6.지금 내가 하고 있는 일에 의미가 있으려면, 이 시간을 그냥 열심히만 하는게 아니라, 의미있고 결과를 만들어 내어 경제적 자유를 얻을 수 있을 때까지 하자.

7.지금 늦었다고 생각하는게 아니라, 지금이라도 알고 시작 할 수 있음에 최선을 다하자.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

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6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 돈은, 너로부터다 저자: 김종봉, 제갈현열