에잇볼의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 42기 90조 에잇볼]

저희 조는 이번 입지 분석 과제로 <수지>를 방문하였습니다.

이 루트로 수지구청역에서 시작하여 분위기 임장과 단지 임장을 하였습니다.

보거나 이야기를 나누어본 단지로는 수지한국아파트, 한성아파트, 현대아파트, 주공9단지아파트, 상록7단지아파트, 이스턴펠리스 아파트, 에듀파크 아파트, e편한세상 수지 아파트를 보았습니다.

결론을 먼저 이야기 하자면, 강의를 듣지 않았거나 조원분들과 함께 임장을 가지 않았더라면 각 단지에 대해 객관적인 시선으로 가치평가를 하기 보다는 단순한 호재나 절대적인 가격에 휘둘렸을 것 같다는 생각이 들어 아찔했던 순간이었습니다.

제가 임장을 가기 전 90조 조장인 주유밈님께 '저는 어리니까 재건축이나 재개발에 투자해도 괜찮지 않을까요?' 라고 했었는데 극구 말리셨었고, 그 이유를 이번 임장을 통해서 한번 더 깨달았습니다. 밑에서는 단지에 대한 내용을 다룰거기 때문에 여기서 재건축에 대해 제가 느낀 점을 정리해보자면, 재건축 투자는 리스크가 너무 큰 투자방식이었습니다.

1. 외관으로 봤을 때 한국아파트가 한성아파트에 비해 더 낡아보였지만, 한성아파트만 재건축이 확정됨(두 단지 모두 95년식) -> 가늠할 수 없고 예상할 수 없음
2. 재건축에 소요되는 시간, 부과될 추가 비용을 가늠할 수 없음
3. 재건축 확정 전, 재건축 호재에 대한 이야기가 나왔을 때 8억까지 갔지만 현재 6.6억

(호재는 상승장에서 효과가 있으며, 호재보다는 땅의 가치를 봐야하는 이유)

따라서 저는 이제 재건축에 대한 미련을 접기로 결심했고, 확실하고 제가 판별할 수 있는 것들에 집중하기로 했습니다!

낡았지만 알짜배기 상권들이 모여있는 수지구청역이있고, 신분당선 라인으로 역에서부터 강남까지 25분이 걸립니다. 그렇다면 단지에서 역까지 20-30분 내로 갈 수 있다면 위치적으로 최고의 교통을 가지고 있는 수도권 단지라고 할 수 있습니다.

한성보다 부지도 넓고 동간 거리도 넓은 한국아파트의 단지 풍경

그만큼 땅의 가치가 높다고 할 수 있습니다.

**단지 입구에 차단기 있는지, 외제차와 한국차 비율 보기-> 소득 예측, 소형평수 대형평수 확인, 주차 상태보다도 땅의 가치를 보기

유흥가(다방 퇴폐마사지 등)있는 곳에 동부아파트가 있었습니다. 여긴 당연히 학군이 좋은 수지에서는 수요가 떨어지는 만큼 땅의 가치가 떨어집니다.

또한 현대 아파트는 단지 한쪽 면이 유흥가와 맞닿아 있기 때문에 이 부분을 고려해야한다는 것도 배울 수 있었습니다.

학원가쪽을 지나는데 왜 이곳이 학군이 좋기로 소문난 곳인지 느낄 수 있었습니다. 한 건물에 1층 빼고는 학원이 빽빽했습니다.

수지구청역 2,3번 출구 옆쪽에 있는 신정마을이 수지의 유일한 평지이기 때문에 초등학교 아이를 키우는 부모들의 선호가 있을 것으로 보였습니다.

그 중 초등학교와 학원가가 붙어있는 주공 9단지 아파트가 눈에 들어왔는데, 조장님께서 주공은 소형평수라 아이를 키우기 쉽지 않고 복도식이라는 점을 이야기 해주셨습니다.

그래서 더욱이 이 상록7단지를 추천해주셨습니다.

상록 7단지vs 현대 -> 이렇게 헷갈릴때는 아실 앱에서 확인을해서 이전 거래가들과 비교하면 그 단지의 가치를 좀더 명확히 분석 할 수 있다는 것을 알았습니다.

결국 상록 7단지의 승-> 균질성이 너무 좋았습니다.

학교와 학군이 같이 시너지를 내야하는데 상록7단지에 비해 현대아파트 쪽에는 유흥가 있어서 가치가 떨어집니다.

근데도 상록7단지가 천만원 싸다? 상대적 저평가라는 것을 알았습니다.

근데 의문이 드는 것은 왜 주공 1단지에 대해서 이야기를 나누지 않았던 것일까요? 초품아는 아니지만 횡단보도 하나만 건너면 초등학교가 있고, 상록7단지 아파트보다 세대수도 많습니다. (무려 1000세대의 대단지..) 상록 7단지와 연식도 같으면서 2천만원이 싼데...역도 더 가깝고 당연히 학원가도 더 가깝습니다!

이 부분은 재임장을 가서 제 눈으로 확인해보아야겠습니다!!

에듀파크나 이스턴 펠리스의 경우에는 현재 가치에 비해 가격이 많이 비싸다는 것도 느꼈습니다. 지도로 볼 때보다 실제 임장을 해보니 다른 아파트들과 완전히 동떨어져있는 느낌을 받았고 나홀로아파트를 왜 조심해야하는지 느꼈습니다. (균질성!)

수지 대장지구는 정말 수지의 구축 아파트에 비해 너무나 깔끔하고 단지 조경이 잘 구성되어있지만, 생각보다 휑한 느낌이 들었습니다. 또한 학원가와도 거리가 있고, 신축인 만큼 가격대도 있었습니다.

추운 날씨에 함께 걸으며 임장을 한 90조 조원분들 감사합니다. 같이 걸으며 이야기 나누니 더 쏙쏙 내용이 들어오는 것 같았고 다시 또 임장을 갔으면 좋겠습니다 ㅎㅎ