#2월급쟁이부자로은퇴하라(01돈독모)

제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이부자로은퇴하라

저자 및 출판사 : 너나위 RHK

읽은 날짜 : 2401

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #꾸준함>실행>결심 #시세차익형전세투자 #직장인투자자

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9

내 마음을 힘들게 한 것은, 이처럼 답답함을 느끼면서도 정작 무엇을 어떻게 해야 할지 전혀 감도 잡히지 않는 현실이었다.

⇒ 나의 월부 입문의 시작 😀

당신은 당신의 1년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤의 모습이 그려지는가?

⇒ 첫아이를 양육 후에는 중장기 계획이 사실 어려워졌었다. 아이 컨디션에 이변이 많았기에 일년을 꾸려나가는데 바쁘고 모으고 불리는 것에 그냥 만족하는 정도로 정체가 됐었는데 월부에 와서 다시 계획을 구체화 할 수 있었다

인플레이션 ; 통화량의 증가로 화폐가치가 하락하고 모든 상품의 물가가 꾸준히 오르는 경제현상

이 물가라는 것이 내 소득의 증가보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다

본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

⇒ 나도 노후 준비가 목표! 가족의 위험 요인을 제거하라!

목표설정 시 1단계는 바로 나와 내 가족에 대한 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후준비다

#시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법

⇒ 많은 책에서 얘기한다. 순리자는 시간과 돈을 바꾼다고. 사업이든 부동산이든 그 루틴을 바꿔야 한다

돈을 쓰는 방식에 변화를 주어야 한다

나중에 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 ‘생산자산'

생산자산에 돈을 써야 한다

#어떻게 버느냐보다 어디에 쓰느냐에 집중

☆투자할 때 가장 먼저 고려할 것은,

그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄할수 있는 수익인가 하는 것이다.

레버리지효과 : 타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것

수익률 = 수익/투자금(집값-전세금) ×100%

전세가율 = 전세가/매매가 ×100%

자산의 크기를 불려나가며 시간을 이용하는 투자

신도시에 포함은 안되도 기존 인프라 활용 입지

항상 입지 먼저 그다음 신.구축

입지 : 인간이 경제활동을 위해 선택하는 장소

사람들의 선호도를 의미, 위치에서 가지는 특수성

평촌 수지 분당

#부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다.

따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다. 부동산 거래는 많은 사람들이 관계를 맺는 일이다. 좋은 거래를 위해서는 좋은 관계가 우선이 되어야 한다는 것을 잊지 말아야 한다.

⇒ 이번 갈아타기 할 때가 생각이 난다. 좋은 인상은 매가까지 깍아준다고 ㅎ

저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다.

그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 알아야 한다

매도자 혹은 세입자의 집 보여줄때 태도

매도자의 매도 이유, 등기부 열람ㅡ계약전에!집볼때

☆매도매수계약 후 세입자

3.전세 가계약 체결 및 1차 중도금 지급(전세가계약금을 매도자에게;금액만)

4.전세 계약 체결 및 2차 중도금 지급

매도자와 세입자가 만나 계약, 계약금을 매도자에게

5.매매 및 전세 잔금 지급

매도자와 매수자 신규임차인 만나 임차인 전세잔금으로 매매잔금 지급

⇒처음 읽을 때는 뭔소리지 했는데 -_- 이제 알겠다

#여름에 계약을 하고 잔금을 가을에 하는 것. 비수기 투자의 정석이다.

세를 성수기에 줄 수 있다. 겨울에 계약을 하고 봄에 잔금~

소액 투자의 의미

잃지 않는 선에서 경험 쌓기

⇒ 자꾸 좋은 것을 사고 싶은 마음.. 나이가 드니까 하나를 사도 좋은거 -_-;;; 투자자의 마인드로 바꾸자!!

입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.

가지고 있는 자산의 가격이 클수록, 즉 비쌀수록 매매가든 전세가든 안정성이 떨어지는 것은 당연하다.

따라서 나는 부동산의 절대 가격에 있어서는 가급적 상한선을두고 투자하는 편이다.

★무조건 비싸고 좋은 집이 아니라,

당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.

그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다.

갭 메우기는 키 맞추기나 순환매 등 다양한 표현으로 불리는데, 의미하는 바는 사실상 같다. 사람들이 선호하는 지역과 붙어있는 부동산일 경우 상승장에서 선호 지역의 가격이 상승하면 그 여파가 다음 지역으로 옮겨 붙는 현상을 말한다.

공급 물량의 문제보다 가치 대비 저렴한 가격으로 물건을 매입하는

‘가치투자의 본질’에 집중한 것이 좋은 결과를 가져왔다.

모든 사람에게 위협적이기만 한 상황은 없다. 최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수만 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다.

LTV 주택담보인정비율 ; 주택을 담보로 금융기관에서 대출받을 떄 주택 가격 대비 대출액의 비율로 표현한다. ‘대출액/주택가격*100% 로 계산할 수 있다. 쉽게 말해, 집값의 얼마까지 대출이 가능한지 결정하는 지표

DTI 총부채상환비율 ; 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율.

‘대출상환액 / 총소득 *100%’ 쉽게 말해, 빚을 갚는데 소득의 얼마까지 쓰는지 표현

투자 적합 대상을 어럿 안다면,

입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다. 가수요 유입의 특징은 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다는 것이다.

#괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤한다면, 예의주시 해야한다.

#매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야 한다. 등기부 등본 열람은 필수다.

#경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라

리스크는 어떻게 준비하고 대응해야 할까?

현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다. 이 말을 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다는 뜻이기도 하다.

현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서

내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3-4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1%이상의 규모로 주택이 공급될

예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.

#세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도,

매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.

다주택다라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해 두어야 한다.

#임장 지역선정 기준

1.전세가율과 가격

임장지역을 선정할 떄 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다.

당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고 70%이상

가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. 우선조건만 만족해도 역전세 리스크를 감당할 수 있다면 투자할 수 있다.

2.투자금의 규모 ; 조인스랜드부동산에는 전세비율이 높은 아파트를 볼 수 있는 테마 검색이 있는데 이를 활용해

전세가율이 85%이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3천-5천만 원가량인 단지가 많은 지역을 임장지역으로 선정한다.

3.입주물량(권역별) ; 입주물량과 미분양 통계확인 -부동산지인, 호갱노노, 아실

4.미분양 ; 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화 단계 - 부동산지인

알고 있는 곳에서 가격의 감을 잡고

매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고,

1단계 ; 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇군데 정한다

2단계 ; 조인스랜드부동산에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한 번 정리한다

3.4단계 ; 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다

#매도인(세입자)이 집을 잘 보여 줄 성격인지 “중요”

★★나는 행했다

일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만,

그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다.

★조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다.

준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면,

지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다.

당신이 지금 ‘그래, 이거야!’를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면,

이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계해라.

문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다 라는 식의 아마추어 같은 사고를

‘ 상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까? ‘ 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다.

성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다.

★ 장애물이란 원래부터 못 할 사랑에겐 핑곗거리가 되고,

반드시 해나고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.

자전거를 타고 싶다면, 자건거 타는 법을 배우는 것뿐 아니라 내가 달릴 길이 어떤 길인지 확인하는 것도 중요하다는 걸 잊지 말자. 울퉁불퉁한 자갈길에 아스팔트를 깔아두는 것도 자전거 타는 법을 배우는 것만큼이나 중요한 일이니까.

#6장요약

자본주의 시스템과 돈, 부동산을 두고 옳고 그름을 따지지 말라. 그저 관찰하고 이해한 후 활용하면 그만이다

조급함을 멀리하고 꾸준함을 가까이하라

멀리 가기 위해서는 함께해야 한다

모든 것을 원하는 대로 할 수도, 가질 수도 없다. 그러니 선택해서 집중하라

오랜 시간을 함께하지 못한다고 해서 꼭 인간관계가 멀어지는 건 아니다. 절대 가족을 잊어선 안 된다.

#투자 의사결정의 마지막 단계에서

비슷한 투자금으로 더 많은 사람이 좋아할 만한 물건을 찾는 과정을 빠뜨렸다는 것이다. 그것이 결과적으로 더 큰 수익을 낼 기회를 놓치게 했다. 이 경험을 바탕으로 나는 이후 투자에서 마지막으로 의사 결정을 하기 전,

주변 지역의 물건을 다시 살펴보는 과정을 추가함으로써 투자자로서 한층 성장할 수 있었다.

깨달은 것+적용할 것

처음 월부은을 보고

독서하고 강의듣고 임보쓰며 시간을 보내고 나니

무슨 말인지 모르겠던 내용들과 체크리스트가 많이 적용되어있고 체크되어 있다.

닮아가는 것이다.

감사한 마음이 들고 내년 초에 또 읽을 때는 더 성장한 나와 만날 수 있길 ㅎ

BM

매년 초 월부은 읽고 체크

절대 필요소비 제외하고 생산자산 구매로 소비 옮기기

매임하면서 우선순위 물건 등기부 체크 먼저하기

더 좋은 것을 사려고 무리하지 말고 “ 소액으로 경험하기 “

임장지 선정을 강의들은 곳이나 가보고 싶은 곳으로 했는데 위의 기준대로 한번 찾아보자 85%+단지들이 모여있는 곳!