[한해] #24-4 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2장 - 당신과 돈이 가야 할 방향

1) 직장인의 투자 전략

지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 '이동'해야 한다.

(깨) 내가 지금 하고 있는 것에 대한 명확한 정의 : 난 이동중

2) 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다.

(깨) 내가 지금 하는 것을 한 문장으로 정의해주신 문장, 순간 순간에 매몰되어 전체적 그림을 종종 놓치는 것 같다. 잊지말아야 할 문장. 지금 걱정하고 머리 싸메는 고민들이 작아보이게 해주는 문장 ♡

3장 - 당신과 돈이 가야 할 방향

1) 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다

당신이 경험이 많은 투자자라면 나름의 임대 노하우를 갖고 있겠지만, 이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.

(깨) 리스크 - 잔금대비를 여기에서도 말씀해주셨었는데, 지금 처음 읽는 문장같군..ㅎㅎ 경험이 많아지면 세 빼는데에도 나름의 노하우가 생기는걸까?

경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

(깨) 와.. 4호기까지는 내 실력 << 주변의 도움의 영향이 더 크다. 주변 사람들에게 더 손 내밀고, 더 나누고, 더 다가가자.

2) 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원

투자 시장에 들어와서 첫 투자를 통해 돈을 벌었다면, 당신은 운이 좋은 것이다. ★다만 이런 행운이 매번 찾아오는 건 아니라는 걸 명심하라. 오히려 그 행운이 투자자의 눈을 가리게 된다면 다음 투자에서 고배를 마실 수도 있다. // 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까? 투자, 그중에서도 소액으로 부동산에 투자하는 사람들은 이를 꼭 기억했으면 좋겠다. 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

(깨) 잃지 않는 선에서의 다양한 예제풀이 경험들이 결국 큰 자산을 만드는 기초를 다지는 힘이 되어준다.

3) 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가

나는 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 그렇다 보니 임장을 통해 아는 지역이 늘어날수록 시세를 모니터링하는 지역의 수도 늘어나고, 이에 따라 자연스럽게 수도권 각지의 움직임을 전반적으로 관찰할 수 있게 되었다.

(깨) 너나위님이 말씀해주시는 시세트래킹 단지 선정법 : 랜드마크 + 투자 검토 단지들

가치 대비 저렴하지, 그렇다면 얼마나 싼지에 집중하는 것이다. 물론 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면, 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다. 투자금 회수와 시세차익 실현에 너무 오랜 시간이 걸리고, 최악의 경우 돈을 잃을 수도 있으니까. 다만 투자 대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다.

(깨) 너나위님이 말씀해주시는 지속된 과공급의 위험성. 입주가 소나기가 아닌 장마일 경우 + 그럼에도 가장 중요한 투자여부 판단의 기준은 저평가다.

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

(깨) 결국 앞마당 개수가 힘이다..라는 깨달음ㅎㅎ 내가 이번에 조급했던 이유. 이거 아님 안되는 사람이었다는,,ㅎㅎ 가진 패가 이리도 없으니 조급한 게 다 티날 수밖에. 아니 너나위님은 어떻게 이렇게 좋은 책을 쓰셨을까 정말...

다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 어제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

(깨) 우리는 예측하지 않는다, 워렌 버핏도 할 수 없는거다. 현재의 가격을 보며 가치대비 저렴한지만을 판단한다.

잃지 않는 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. ★첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

(깨) 감탄이 절로 나오는 문장, 어쩜 이렇게 명료하고 명쾌할까. 진짜 적은 단어들로 핵심을 때려부시는 문장이다.

나는 주변 투자자들에게 항상 이렇게 말한다. '준비된 자에게 기회가 온다'라는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'라는 의미라고.

4) 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아

나는 보통 매물을 확인할 때, 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 대화하다 보면 실제 이사 날짜가 정해졌는지 아닌지도 알 수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상태가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작할 수 있다.

(깨) 너나위님이 던져주시는 매임 질문 꿀팁 : 언제쯤 이사계획이 있으세요? => 내가 이번 1호기에서 놓친 제일 크리티컬한 질문이라 절대 까먹을래야 까먹을 수가 없다ㅎㅎㅎ...

협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하가 귀한 자산이 된다.

4장 - 성공 투자를 위한 필수 지식

3) 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

본격 투자를 하며 경험을 쌓고 나서야 투자와 투기를 구분하는 나만의 기준이 생겼는데, 그 기준이란 매우 간단하다. ★사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

투자 적기를 놓치지 않고 좋은 물건에 투자하는 것이 내가 배우고 익힌 투자법의 전부라고 할 수 있다.

(깨) 다시 한번 정리 : 투자하는데 있어 가장 중요한 판단 기준은 저평가 (by 비교평가 & 전세가율) + 실행력

5장 - 누구나 따라 할 수 투자 매뉴얼

2. 가격이 상승할 지역 선정하기

- 지역 선정의 기준과 순서

이미 미분양이 쌓여 있고 적정 물량의 3-4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기 중일 정도로 압도적이라면 모를까, 당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고 (70%이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. 우선조건만 만족해도 역전세 리스크를 감당할 수 있다면 투자할 수 있다고 생각하기 때문이다. 물론 직접 현장에 나가보면 생각보다 상황이 더 좋지 않을 수도 있다. 그러나 그것은 곧 회복기가 도래할 거란 의미일 수 이으므로 당장 투자하지는 않더라도 입지와 가격을 파악해 두고 기다린다면, 최적의 매수 타이밍을 잡을 수도 있다.

(깨) 이전에 책을 읽었을때는 아예 들어오지 않았던 이야기.. 3년 이상 3-4배에 이르는 과다한 입주 물량이 대기중이 아니라면, 임장을 가신다. 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 간다!

(적) 지방 시구별 시세현황표 : 매매, 전세, 24'기준 매매, 24'기준 전세, 매전갭, 전세가율, 공급물량 한 달에 한번 점검하기