[돈 버는 독서 모임] 월.부.은 - 독서 후기

p.27~30

이 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.

'통화량 증가 =돈이 흔해짐=돈의 가치 하락'이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수 밖에 없다.

👉 이점에서 필연적 인플레이션을 믿는거다. 시장 상황을 맞출 수는 없어도 장기적 우상향은 자신있게 그렇다고 말할 수 있다.

우리가 투자를 해야만 하는 이유가 이것이다. 투자를 해서 소득으로 벌은 돈으로 자산을 쌓아야한다.

p.51

우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다. 그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든 일이 대다수다. 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실이다.

👉 투자의 첫번째 목표는 노후준비이다. 우리는 누구나 소득 절벽, 은퇴라는 시점을 맞이한다. 그럼 그동안 쌓은 자산이나 현금 흐름의 시스템 있냐 없냐의 차이로 노후 행복도는 달라질 것이다. 돈이 전부가 아니다 라는 말이 진실이 아니다. 노후에 돈이 없어 힘든일 마다 하지 않는 자신을 보고 돈이 전부가 아니다라고 말하는 사람은 없을 것이다.

p.70~85

우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다.

지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 이동해야 한다.

여전히 직장생활을 하고 필요한 데 돈을 쓰며 부동산을 매입하는 과정에서 필요한 일을 하는 것 외에 따로 일하지 않았는데도 말이다. 달라진 것이라곤, 돈을 쓰는 대상을 비싸게 팔수 있는 것으로 바꾼 것. 그 하나뿐이다.

👉 투자를 하기전 이 생각을 해야한다. 기본적으로 노후를 대비하기 위해서는 처음 30년은 교육하고, 그다음 30년은 돈을 모으고, 남은 30년은 돈을 쓴다. 소득 절벽에 시점전까지 최대한 부를 쌓아야 하는 것이다. 그러려면 돈을 버는 30년 동안 소비는 최소화하고 생산자산을 쌓고 현금흐름이 나올 수 있는 시스템을 구축해야 한다.

p.120

내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다.

👉 저평가의 기준이 가장 중요하다. 키워드는 해당 물건, 현재, 저평가이다. 해당 물건 별로 봐야하고, 현재 내가 물건을 볼 때, 가치 대비 가격이 싼 물건이다.

p.129

당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지는 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다.

👉 어떤 분야든 돈을 많이 벌려면 엄청난 노력이 필요하다. 부동산도 예외는 아니다. 우리는 지금의 직업을 갖기위해 10년이 넘는 학창생활 버텨왔다. 부동산은 그것보다 부가가치가 높을 수 있다. 그럼 더더욱 혼을 쏟아야 하고 직업처럼 다가가야 한다.

p.138~140

그때 내게 가장 중요한 화두는 '잃지 않는 선에서 경험 쌓기'였다.

가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

이처럼 입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.

👉 초보에게는 잃지 않는 투자가 가장 중요하다. 돈이 많지 않은 상태에서 무리하게 투자를 하면 크게 잃을 가능성이 높고, 그럼 투자를 멀리 할 수 있기 때문이다. 또, 한정된 투자금에서 여러번 경험을 쌓는 것이 후에 큰 돈이 있을 경우에도 빛을 발할 것이다.

우수한 입지 + 저평가를 합쳐보면, B급 이상의 입지의 저평가된 물건이다.

p.209

첫째, 잃지 않는다.

둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다.

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다.

입지와 적당한 가격을 알고 있었고 그 둘을 비교했기 때문이다.

👉 저평가 여부를 어떻게 알 수 있을까. 가장 표면적이고 중요한 자료는 해당 물건의 전세가율이다. 전세가율은 하방 지지선으로 그 이하로는 매가가 떨어지지 않는다. 그리고 전세가율이 높다는 것은 그만큼 수요가 풍부하다는 것이고, 수요가 풍부한 것은 비교적 우수한 입지일 수 있다. 물론, 사기는 싫고 거주만 필요한 저가치 물건은 조심해야 한다.

그렇게 전세가율이 높은 지역 중 기준 하나를 정해 시세를 묶어 비교 평가해봐야 한다. 비교 평가를 해야 비로소 이 물건이 가치 대비 싼지 비싼지를 알 수 있다. 그러려면 많은 지역을 앞마당으로 만들어야 한다.

p.213

당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것은 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.

👉 멘토님들에 강의에서 항상 하시는 말씀. '이제 그만 모니터에서 떠나 임장을 가세요.' 손품도 중요하겠지만 정장 가장 중요한 것은 발품이다. 부동산은 컴퓨터에 있지 않고 현장에 있기 때문이다. 앞으로 실전반에서 임보 과제에서 분명 손품에서 시간을 많이 쓸 것이다. 계획을 정하고 못했더라도 현장을 나가자. 현장에서 보고 배우는 것이 더해지면 손품도 조금 더 쉬워질 것이다.

p.219~220

자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다.

두 번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다.

장기 보유의 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.

👉 우리가 투자를 하는 것은 단기 차익으로 조금씩 자산을 이루는 것이 아니라 장기적으로 좋은 물건을 가지고 자산을 쌓는 것이다. 물론 투자금이 적거나, 좋은 물건이 지금은 저평가 구간이 아닐 경우에는 입지가 조금 낮지만 저평가 되어 있는 물건에 투자를 해야 한다. 지금 시기는 수도권은 너무 고평가이다. 그럼 지방에 B급 이상의 입지에서 저평가 되어 있는 물건에 투자 하자. 그리고 때가 되면 수도권에 투자를 하자. 보물함에 좋은 보물로 하나씩 채우듯 지방 물건은 매도 시기도 중요하다. 1억 짜리 15채 보다 5억짜리 3채가 더 좋은 성과를 낼 것이다.

p.242~245

처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.

마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자.

당장 필요한 게 아니라면 쓰지 않아도 되니 우선은 만들어두는 것도 좋겠다.

동원 가능한 현금을 수시로 파악하고, 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야 한다.

세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.

👉 흔히 투자를 하면 대출을 통한 레버리지를 이용한다고 생각한다. 그런데 우리가 하는 전세투자는 전세 보증금 자체가 레버리지이고, 이는 세입자가 부담하게 된다. 대신 투자자는 역전세 또는 잔금 리스크를 떠안아야 한다. 이 두가지 리스크를 대비하기 위해서만 대출을 이용해야 한다. 그렇지 않으면 좋은 물건을 사놓고도 등기권을 내줘어야 할 수 있다. 그런 물건이 한 개면 다행이겠지만, 같은 지역에 여러 물건이 그런 리스크가 난다면 파산할 수도 있다. 그러니 앞으로도 대출은 사용하지 않고 투자를 진행한다. 그리고 지금 갖고 있는 대출을 모두 갚는 것이 먼저다. 그리고 연초에 마이너스 통장을 만들어 둔다. 통상 연초에 대출금이 많이 나올 경우가 많다.

p.295~306

한마디로 '그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것'이라고 할 수 있다. 나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다.

그렇지만 현장에 나갔을 때만큼은 대충하려고 하지 않았다. 몸이 힘들어 조금이라도 흐트러진 것 같을 때는 스스로 다그쳤다. '지금 뭐 하고 있는 거야! 이게 배우는 사람의 자세야?" 하면서.

노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 태도라는 걸 기억하라.

👉 너나위님의 이런 마음가짐 정도 되야 기본 정도는 하지 않을까 생각했다. 나는 얼마만큼 따라했나 돌아봤다. 많이 부족하나 앞으로 부터 잘하면 된다고도 생각했다. 실전반이 1월 초에 시작하는데 최선을 다해 임보를 작성하겠다. 배정 받은 지역을 뿌시고 현지인보다 더 길을 잘 알도록 걸어야겠다.

'나는 큰 돈을 벌 것이고, 그 돈에 걸맞게 최선을 다하자.' 항상 생각하자.

p.312

성의 표시를 하면, 궁극적으로 더 좋은 결과를 얻을 수 있다. 그렇게 준비한 제안을 중개인을 통해 예의 바르게 전달하라.

👉 내가 원하는 것이 있다면 요구하기 전에 상대방이 원하는 것은 무엇일까 항상 예의주시하자. 그러려면 기회가 되는대로 매도자의 상황, 세입자의 상황, 중개인의 이익을 생각해보자. 그럼 내가 굳이 내 원하는 바를 말하지 않더라도 주변에서 알아서 만들어 질 것이다.