월급쟁이 부자로 은퇴하라-월부은 돈독모

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #자본주의    #저평가     # 결국은 태도

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 무한대?

1. 저자 및 도서 소개 

 : 자타공인 너나위 님의 저서로 리뉴얼 본이다.

부동산 투자가 무엇인지, 혹은 왜 투자를 해야하는지 아무것도 모르던 초심자도 단계 단계 알려주는데로, 길에 놓아준 과자를 주으며 따라가듯 따라가다보면 어느덧, 아 이렇게 한번 해보면되겠구나 하는 부동산 투자의 정석이다.

2. 내용 및 줄거리

 :1장 왜 투자를 해야하는가

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『위대한 인물에게는 목표가 있고, 평범한 사람에게는 소망만 있다.』

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인플레이션으로 내 통장 속 돈의 가치가 떨어지고, 집값이 감당 못할 정도로 치솟는 동안, 나는 무엇을 했는가!

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실물 돈은 100만원이나, 그 중 80만원을 은행이 타인에게 대출해줌으로써, 통화량은 180만원이 된다.

인플레이션 = 통화량 증가 = 공급 증가 = 돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락

돈을 통장에 넣어두는 안일함 - 나는 계속 열심히 돈을 벌고 있음에도 불구하고 결국 시간과 인플레이이션이 내 돈을 갉아먹는다.

아파트도 물건이며, 지난 30년간 주택 가격은 물가처럼 상승했다

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action

자기점검, 지금 내가 있는 곳은?

투자의 목표를 명확하게 하는 것이, 막연함에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길.

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2장 당신과 돈이 가야 할 방향

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돈을 버는 두 가지 방식

시간을 직접 투입해야 하느냐, 아니냐

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돈을 쓰는 두 가지 방식

생산자산을 사느냐, 소비자산을 사느냐

내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것에 돈을 소비하라

action - 직장을 다니면서 최대한 돈을 모으고, 그 돈을 생산자산을 사는데 써야한다.

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직장인 투자

급여(시간과 근로소득 교환) - 지출 최소화(절약) - 모아서 자금 마련(자본화) - 생산 자산 구입(투자)

위 4가지를 반복하며 규모 성장(시스템 마련) - 시스템으로 소득 확보(비근로소득 확보)

적은 돈으로 투자 가능한 곳을 찾는 능력을 키우고, 투자 횟수를 늘려 자산을 확대하는 꾸준함

부동산은 무이자 레버리지(전세 보증금)가 가능하여, 목돈이 적은 직장인도 굴릴 수 있는 투자처

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3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

수도권 1기 신도시( 경기도 성남시 분당, 안양시 평촌, 군포시 산본, 고양시 일산, 부천시 중동) 투자 이유

서울로의 출/퇴근 수요로 인해, 완벽한 생활 인프라, 교통체계, 각종 편의, 문화시설과 학군 두루 자리잡힘.

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메인 지역이 구축 아파트이고, 메인 지역 인프라를 공유할 수 있는 메인 지역 인근의 신축은 장점

결국 입지가 일순위.

좋은 입지의 저평가 된 아파트를 사는것이 일순위 +호재는 보너스 개념

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투자 하기 좋은 시기

6월 초~ 8월 중순 여름 비수기

11월 초 ~ 설 명절이 있는 1월 말까지 겨울 비수기

너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 줄고, 그때까지 시장에 선택받지 못한 매물들 살펴보기.

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「투자자의 첫번째 무기도 경험이고 두번째 무기도 경험이다.」

"읽지 않는 선에서 경험 쌓기"

초보 투자자는 가격 자체가 비싼 집보다는 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 투자처에 집중하라

절대적인 가격 수준이 높지 않은 물건에 투자하기, 비싼 물건은 투자금이 묶에 경험쌓을 기회가 줄어든다

고가 물건은 상승장에서 많이 오르나, 하락장에선 하락폭이 크다

-> 높은 가격인 만큼 받아줄 수 있는 수요층이 얕기 (한정적) 때문이다.

즉, 비쌀수록 매매가든 전세가든 안정성이 떨어진다.

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「잃지 않는 투자의 조건」

1. 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 꺼라고 생각하는 물건을 사는 것은 투기이다.

미래 예측이 아닌, 현재 가치 대비 싼 물건 매입.

ex 정육점에서 소고기 구매 시, 마블링, 색상, 조직 등을 보고, 여러 정육점을 다니며, 동일 품질 대비 싼 정육점 선택

직장, 교통, 정주환경, 학군 등을 보고, 여러 지역을 다니며, 동일 입지(조건) 대비 싼 지역 혹은 단지(정육점)를 선택

-> 어느 정육점의 소고기를 살것이냐 = 어느 지역의(입지의) 물건을 살것이냐?

관심물건이 있다면, 더 많은 대상을 살펴보고 이와 비교후 계약

2.적은 투자금으로 투자의 효율성 극대화 하는 기술

3. 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

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저평가 아파트는 여러 지역을 임장하여 비교가 될때 찾을 수 있다.

단지 내에서도 향,동,층, 내부 수리 상태에 따라 가격차이가 생긴다.

상기 요소들을 따져서 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만 해당 물건이 싼지 비싼지 판단 가능

=> 그것이 바로 [비교평가], 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구.

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「협상의 기본은 주는 것에 있다」

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상대가 원하는 것, 내가 줄수 있는것에 포인트

매도자와 가격 협상 시, 매도 이유 알아내기

급전이 필요하다면, 가계약금을 미리 많이 주는 조건으로 가격 협상 시도

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※부동산 전세 투자 시, 일반적인 계약 순서

1. 매매 가계약 체결

매도자에게 매수자가 가계약금 지급(200~500만원 수준)

2. 매매 계약 체결

매도자 매수자 간 매매 계약서 작성, 계약금(매매 대금의 10%) 지급(기 지급한 가계약금 제외)

3.전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급

매도자에게 신규 임차인이 전세 계약에 대한 가계약금 지급(200~500만원 수준), 이를 매매계약의 중도금으로 봄.

4.전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급

매도자와 신규 임차임 간 전세 계약서 작성, 계약금(전세금의 10%) 지급

5. 매매 및 전세 잔금 지급

매도자, 매수자, 신규 임차인이 만나, 임차인이 치르는 전세 잔금으로 매수인이 매도인에게 매매 잔금 지급

「비수기 투자의 정석」

여름에 저렴하게 물건 매입하여 잔금 납부 시기를 이사철인 가을로 맞추는 것.

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실수요 외 가수요까지 진입할 수 있는 입지의 아파트 고르기

(실수요=실거주자) + (가수요=투자자) 수요가 많기에 상승폭 또한 크다.

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∞ 잔금을 대출받아 치뤘을때의 고려 비용

중도상황수수료

대출이자

임대 세팅하여 대출금 상황시까지의 기회 비용

소유권 이전(등기) 이후, 아파트 관리비

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임장 후, 모니터링의 중요성

임장을 다녀온 뒤, 그곳의 대장 아파트 단지와 투자 검토 단지 위주로 꾸준히 시세 모니터링 하기.

임장 지역 증가 -> 시세 모니터링 지역 증가 -> 수도권 각지의 움직임 전반적으로 관찰 가능.

모의 투자 효과

각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고, 그 원인을 공부함으로써 투자 안목을 기르는 좋은 공부법!!!

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아파트의 전세가도 비교해 보기

전세가 수준 판단 및 2년 후 전세금 상승분, 반대로 전세가 하락폭을 가늠할 수 있다.

매매가/ 전세가 모두 저렴한 상황이라면 큰 시세차익 가능

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투자자로써 할 수 있는 것만, 최선을 다해서

가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다.

싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될때 까지 기다린다.

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아는 지역을 늘린다는 것,

투자 후보군이 늘어나면, 대안이 많아져 여유로운 투자가 가능하며, 따라서 협상에서도 유용하게 활용할 수있는

무기를 갖출 수 있다.

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∞ LVT(loan to value) 주택담보인정비율 - 집값의 얼마까지 대출이 가능한가?

∞DTI(debt to income) 총부채상환비율 - 빚을 갚는데 소득의 얼마까지 쓰는가?

∞눌림목 현상 - 상승세 물건이 정책 등의 요인 탓에 일시적으로 하락세를 보이는 상황.

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투자 물건이 어려개 일 때, 우선 선택 기준!

입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역 물건을 우선순위에 두기

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내가 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후, 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자해야한다.

action!!

강북의 마용성(마포,용산,성동구), 강남 3구(강남, 서초, 송파), 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구,

경기도 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명

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4장 성공 투자를 위한 필수 지식

당장 소비습관을 체크하고 불필요 지출을 최대한 줄인 돈으로, 생산 자산을 사라

옷, 시계등을 샀을때와 비교할 수 없는 만족감, 꼭 느껴보기!!!

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너나위님 투자 준비 과정(정말 존경합니다! 사랑합니다!)

투자 준비 기간 9개월

경제 및 투자 관련 도서 100권 이상

10여개의 강의 수강을 통한 부동산 투자의 이론과 지식 습득

50명 이상의 투자 동료들, 실질적인 도움을 주고 받을 수 있는 동기.

동기들에게 신뢰감을 주고, 나를 투자 여정에 함께 하고 싶은 동반자로 느낄 수 있도록 최선의 노력

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깔고있는 돈을 활용해, 시간에 투자 하는것 성공 원리.

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용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정(시간에 투자 : 장기 보유가 핵심)

-> 매입시 가급적 팔지 않을 수 있는 가치있는 부동산 매입 필요

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1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산
2. 현재 현금 흐름을 파악하고, 자본 재배치를 통해 종잣돈 마련
3. 보유 자산 크기 키우기
4. 매입한 부동산을 장기 보유
5. 원하는 은퇴 시점 전후로, 축적된 보유자산을 현금 흐름화 혹은 매도하여 시세차익 실현.

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시스템 구축 계획

1. 원하는 은퇴 시기와 기대 수명을 감안하여, 근로소득 없이 살아가야하는 기간 계산
2. 1단계 기간을 토대로 노후 필요자금 계산
3. 채당 목표 수익을 1억으로 가정하여, 2단계 필요자금을 달성하기 위한 필요 주택수 계산
4. 지속 투자하여, 3단계의 필요주택 수까지 성을 쌓아올린다

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시세차익형 전세 투자의 리스트 관리법

1. 전세 하락 걱정이 적은, 좋은 입지의 물건에 투자하기(수도권의 경우, 직장과 교통 중요)
2. 신규 주택 입주 물량 예정지는 신중하게 접근

3~4년 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 공급 예정이 있다면, 투자 재고려

3. 마이너스 통장, 신용대출 등은 비상금 개념으로 전부 투자에 쏟지 않는다. 변수에 대비한 자금력으로 남긴다.

내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액 및 그에 대한 전체 이자 계산, 현재 급여 수준에서 감당가능한지

미리 파악해보기

4. 임대사업자라도, 필요 시 매도하여 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도 남겨든다.

다주택자라면, 시세차익 발생 물건 중, 매도 순서를 미리 정해두어야한다.

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5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

나만의 투자 기준 마련하기

1. 저평가된 상태인가 - 비교평가 과정을 반복하여 판단 가능
2. 투자금이 적게 드는가 - 초보는 소액투자하여 리스크를 줄이고, 여러번의 투자횟수를 경험 할 것.
3. 리스크가 감당 가능한가 - 리스크 감당 가능한 내 현금 사정을 미리 체크

리스크1) 임차가 안맞춰줘 잔금을 온전히 내 자금으로 해결

리스크2) 역전세

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투자 흐름도

지역 선정 -> 사전조사 -> 현장조사 -> 실전 투자

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∞ 디커플링 - '탈동조화" 란 뜻으로, 수도권과 지방의 자산 시장이 서로 다른 방향으로 움직이는것

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투자 지표

1. 전세가율과 가격

미분양/지역 인구수 0.5% 의 3~4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기 중인 경우 제외

전세가율이 70% 이상, 가격 자체가 저렴하다면 임장.

부동산 지인 통해, 전국 시구 단위의 부동산 매매 및 전세 시세와 전세가율 정리

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2. 투자금의 규모

전세가율이 높고, 지역 비교 시 저평가 로 보여지는 몇 군데 지역 선정.

네이버 부동산에서 구체적으로 물건 보기

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3. 입주물량

1,2번을 통해 임장지역 선정 후, 입주물량과 미분양 통계 함께 확인.

부동산 지인 / 호갱노노/ 아파트실거래가 앱 활용

부동산 지인 - 입주 물량에 대한 전반적인 감

호갱노노/아파트 실거래가 - 구체적인 물량 공급 시기와 지도상의 입지 파악 수월

단, 구 단위의 미분양 및 입주 물량만으로 공급량을 확인하는 것은 의미 없음. 권역별로 영향 받음.

임장 지역의 가장 근접한 지역의 입주 물량도 세세히 확인.

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4. 미분양

주택 현황과 함께 추세 확인.

부동산 지인에서 확인

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◆임장 지역 선정 단계 (투자처가 아니다. 임장 지역 선정 단계이다)

임장지역 선정하기

action -

1단계 - 현재 사는 곳과 그 주변 두세군데 정도에 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡는 것

2단계 - 감을 잡고 난 후, 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고,

시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다

3단계 - 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 내 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 정리

4단계 - 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인하여 구체적인 임장 지역 선정

임장 지역 선정 후, 묵묵히 현장 임장

임장-지역분석- 실전 투자의 반복

임장 다녀온 지역은 지속 모니터링을 통해 가격 움직임 파악

인내심을 가지고 아는 지역 늘려나가기.

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◆ 임장 예정 지역 조사하기

목적 - 해당 지역 부동산의 입지와 가격을 파악하는 것

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손품- 해당 지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 것.

¡ 일자리 : 일자리 많은 지역

¡ 교통 : 강남 업무지구까지 지하철역 소요 시간이 짧은 곳 > 도보이동이 짧은 곳 > 적은 환승> 버스 접근성

¡ 환경 : 백화점/대형마트/종합병원 등의 생활 편의 시설 & 자연환경

지도를 열어 편의시설 검색 하여 위치 확인, 도보로 이용가능한 단지나 지역 확인

지적 편집도 - 주거지역과 상업지역만 있는지, 준공업지역도 포함되는지, 녹지지역의 비율

로드뷰를 통해 상업지역 - 녹지지역 - 주거지역 순으로 확인.

구 단위로 훑어본 후, 동 단위로 다시 주요 시설들을 기록하며 위치등을 살펴보기.

¡ 학군 : 중학교의 특목고 진학률

아파트 실거래가 앱 - 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과 확인(관심지역설정-학군 정보)

알려져있는 명문 학군 지역 외, 각 지역별 선호도가 높은 학교 찾아, 배정 단지 확인

초품아

¡ 지역의 분위기, 위상.

연령분포-지역의 분위기를 결정

통계지리정보서비스 사이트 지용, 기, 군,구, 동별 연령별 인구 비중 확인 가능

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나무위키/위키백과 등에서 해당 지역명 검색하여 다양한 정보를 가볍게 읽기. 지역에 대한 인상 정리

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가격 조사

임장 지역 내 모든 아파트의 가격을 조사할 것. 표로 작성

시 / 구/ 동/ 마을/ 단지/ 입주연월/ 세대당 주차 대수 / 용적률/ 공급면적/ 전용면적/ 평형(공급면적 기준)

세대수/ 구조/ 형대(복도식 계단식) / 전세가 / 매매/ 전세/ 전세가율 / 평당 매매가 / 조사일지/ 임장여부 / 초등학군

가장 비싼 아파트-> 저렴한 아파트까지 지도에서 위치 확인.

갭이 적은 소액투자 가능 단지 위주로 전화 임장 - 실제 시세와 일치하는지 확인

TIP - 지인 추천으로 잘 모르는 지역 확인차 전화한 것으로 하기, 전세가는 다른 부동산에 크로스 체크하기

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임장 !! 현장 조사

인터넷 손품이나 전화 임장 내용을 확인하는 과정

지역을 눈에 담기 - 마트는 어디? 가장 가까운 지하철역은 어떻게? 학원가, 식당 공원은 어디?

각 아파트 단지는 어디 위치해 있는지 지역 주민처럼 파악하는 것

단지마다 동 간 거리나 관리상태, 주차 상황에 따른 지역 주민의 단지별 선호도 파악. 집중해서 느끼기

지역을 크게 돌면서 안쪽 길과 건물들이 머릿속에 그려지면, 지역을 눈에 담았다. 이제 부동산 임장이다!

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부동산중개소 방문

내가 결정한 투자 단지의 내부 분위기나 관리상태가 자연스럽게 떠오르는 상태,

이제 그 집의 구조와 물건별 내부 상태, 매도 상황 정도만 확인하면 된다

같은 투자금이면, 그 단지에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인

같은 돈으로 최고의 물건을 사는게 핵심!

부사님과 통하하여 시원시원한 성격의 부사님으로 예약

3시간 간격으로 부동산 예약, 소개받는 시간 + 정리하는 시간 3시간

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 처음부터 끝까지 유용하지 않은 부분을 찾기가 더 어려웠다.

특히, 처음 월부은을 접하고, 월부를 알게 되어, 1년이 채 안되는 기간동안 부동산 투자 공부와 강의를 들은 후, 이번 돈독모를 통해 재독을 하다 보니, 예전에 읽었을때와는 또 다른 느낌이다.

막연하게 신기하다 재미있다, 이대로만 하면 부자가 되겠다 라는 마음에서, 어떤 부분을 더 노력해야하고, 어떤 부분은 현실적으로 어려움이 클수 있겠다 등 나름 합리적으로 생각하며 읽을 수 있었다는게 너무 큰 도움이 디었따.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 :마냥 남의 일, 혹은 위인전같은 느낌으로 책을 읽다 처음으로 이대로 하면 나도 되겠는데라는 생각을 하게 해준 책이다. 길잡이 혹은 징검다리같은 느낌.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

1) 절대적인 가격 수준이 높지 않은 물건에 투자하라는 지침이 지금도 유효한가?

시장상황과, 월부 내에서 버텨내거나 혹은 버티지 못하고 떠나가는 사람들을 보고, 월부의 가르침이 기존의 원칙은 고수하되 접근 방법은 변경이 된 것으로 보여진다. 지금은 서기반 등에서 매타인지를 통해 한 두 채 정도, 흔히 말해 똘똘한 한채도, 개인 성향에 따라 다양하게 가이드를 주는걸로 알고 있는데, 월부은에서 이야기하는 절대적인 가격 수준이 높지 않은 물건에 투자하며 경험을 늘리라는게 아직도 유효한가?

2)부동산 투자를 논할 때 인구 감소 문제는 늘 화두에 있었다. 허나 작금의 현실은 기존의 단순히 부정적인 시각이라고 치부하기엔 실제 데이터로, 증빙으로 간과할 수 없을 경도로 심각한게 사실이며 확정된 미래다.

그래서 월부에서도 더 선호도가 높고, 가치있는 물건을 더 선별해야한다고 이야기해주시는데, 그런 면에서 아직도 지방투자가 유효한가?

인구감소문제가 심각해지고 있는 것은 맞으나, 그게 더 현실적으로 문제가 되기에 아직 이르다고 하는데, 그런 관점에서 실제로 부동산 투자를 현 시점의 인구 감소 리스크를 직격으로 맞기 전의 효용기간은 대략 몇년 정도로 생각하는지?

3)초보는 소액투자하여 리스크를 줄이고 여러번의 투자 횟수를 경험할 것을 강조하였는데 1주택자가 두 번째 주택을 매수할 경우, 취득세 중과를 피하기 위해, 2번째 주택에 가용할 수 있는 투자금을 최대한 많이 투입하는게 올바른 선택이 아닌건지?

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

EBS 다큐프라임 자본주의