남양주시 다산동 e편한세상다산아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 0조 하티]

▶ 아파트명

답십리동 답십리 대우

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

동대문구 사업체수 39,232개 / 종사자수 174,878명 

2. 교통

강남 63분 / 여의도 80분 / 시청 61분 

3. 학군

미금중 83.5% / 도농중 80% / 도농고 79%

4. 공급

덕소쪽에 입주가 많고 다산에는 350세대 24년 2월

별내 740세대 23년12월

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세 : e편한세상다산(2017) 34평 현재 매매 8.1 전세 4.7

10년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 8.98억 전세 3.7억 

10년 내 저점 매입시: 2019년 5월 매매 3.51억 전세 2.5억 

*고점 매입시 수익률 (89800-81000)÷(93000-37000)*100 = -28%(-1.79억)

*저점 매입시 수익률 (88000-35100)÷(35100-25000)*100 = 454%(4.59억)

비교 단지 시세 : 플루리움4,5단지 32평 현재 매매 6.2 전세 4.4

10년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 8.36억 전세 3.9억 

10년 내 저점 매입시: 2019년 5월 매매 4.1억 전세 3.1억 

(최저점은 2014년이지만 비교를 위해 동일 날짜 설정)

*고점 매입시 수익률 -48%(-2.16억)

*저점 매입시 수익률 210%(2.1억)

2019년 2000년식 구축인 플루리움 가격이 더 높았다.

2017년 동탄 입주, 다산신도시 입주로 인해 가겨이 낮았으나

상승장에서는 힘이 더 좋았다.

신축은 반등한 반면 구축은 아직 반등 기세가 없다.

순간의 선택이 수익률, 수익이 확연히 다르다는 것을 알 수 있다.

▶ 현장사진

142조와 함께 ^^