[열중반 31기 36조_꽃길가자] 2주차 강의 후기 !

안녕하세요, 꽃길 향해 달려가고 있는 꽃길가자입니다 :)

2주차 강의는 양파링님께서 해주셨는데요 ~~~!!

항상 차분하게 이해하기 쉽게 설명을 잘해 주셔서 이해가 쏙쏙되는 강의입니다.

양파링님께서 가지고 계시는 투자 인사이트를 나눠주셔서 너무너무 감사합니다 !!

이번 강의는 부동산 현장에서 바로 써먹는 실전 노하우에 대한 강의였습니다.

파트별로 느낌점과 적용할 점을 기록해보겠습니다.

part 1. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는법

일단 주택을 매매를 할 때 가장 중요한 것은 가격과 입지 !! 저평가 되어 있고 투자기준에 맞는지가 가장 중요하지만

우리는 전세레버리지를 통해 투자를 하기 때문에 나에게 감당 가능한 물건인지, 내 종잣돈에 맞는 투자금인지 확인하는 것도 중요합니다.

저평가, 투자기준을 우선으로 두고 투자가능한 금액인지를 확인하여 임대를 잘 노을 수 있어야 합니다.

매매는 일단 했는데.. 전세는 어떻게 하면 잘 뺄 수 있을까요?

전세가격을 설정할 때 가장 중요한 3단계 !! ㄷㅈ 내 비교, ㅅㅎㄱ 내 비교, ㄱㄱㅁㄹ을 통한 최종 점검이 필요합니다.

이 중에서도 ㄱㄱㅁㄹ을 확인하는 것이 가장 중요하다는 생각이 들었습니다. 현재 물량도 중요하지만 이후에 예정된 물량과 주변 지역까지도 확인하는 것이 중요할 것 같습니다.

요즘 전세사기 등 이슈로 인해 전세보증보험을 가입 사는 사람들이 많기 때문에 전세가를 전세보증보험이 가입 가능한 금액으로 설정을 잘 해야합니다.

임대를 어떤 시기에 설정하느냐에 따라 리스크를 대비할 수 있고 역전세 등에 대처할 수 있습니다. 현재 낮은 금액으로 투자했다고 해서 좋아할 것이 아니라 2년 뒤 전세상황까지도 고려하여 전세금을 설정해야 합니다.

투자를 할때는 나의 포트폴리오를 잘 설정하는 것도 중요합니다. 재계약 시기를 분산하여 투자해야 리스크를 줄일 수 있습니다.

어떤 임차인이냐에 따라 어떻게 대응해야 할지도 생가해야합니다.

기존 임차인이 있는 경우에는 신규계약을 해서 계약갱신요구 청구권에 대한 대비를 해야하며 법인인 경우 장, 단점을 확인하여 특약사항을 잘 기재하여 리스크에 대한 대비를 철저히 해야합니다.

part 2. 사는 즉시 수익률 높이는 협상법

투자에서 가장 중요하는 것은 싸게 사는 것입니다 !!! 위험율을 줄이고 안전하게 투자하기 위해 협상을 잘 해야한다고 합니다.

협상은 서로의 니즈가 맞아야합니다. 우리의 니즈는 싸게 하는 것이고 !! 매도자의 니즈를 파악하는 것이 중요합니다.

매도자가 현재 처해있는 상황이 어떤지 잘 파악하여(매도하는 이유) 어려움을 해결해 줌으로써 우리는 가격을 조정해 볼 수 있습니다. 무조건 깎아달라고 하는 것이 아니라 협상을 해야합니다 !!

"협상에서 가장 중요한 사람은 상대방이고, 가장 덜 중요한 사람은 바로 자기 자신" - 스튜어트 다이아몬드 -

비용과 편익을 잘 따져서 서로 win win 할 수 있는 협상을 해야하지만 상대방의 상황을 조금 더 고려하여 협상합니다.

네이버 부동산이나 임장시 부사님과의 대화를 통해 매도자와 협상할 수 있는 상황을 파악하는 게 중요합니다.

part 3. 투자단계별 주의사항

투자단계별 등기부등본 확인, 매매계약서 작성 및 임대차 계약서 작성하는 법에 대해 자세히 알려주셨습니다.

등기부등본에서는 가계약 전, 본 계약 전, 잔금 직직별로 권리관계를 잘 확인하여 리스크에 대비합니다.

임대계약서를 작성할때는 근질권이 설정되어 있는지 잘 확인하여 계약 만료시 전세금 반환을 해당하는 곳에 잘 입금해야합니다.

각 단계별 주의점에 유의하여 실제 거래 시 잘 활용해야 할 것 같습니다. 평소 궁금했던 부분을 양파링님께서 해결해 주셔서 정말 유익했습니다 !!

part 4. 임대 리스크 줄이는 법

투자를 할 때는 지역별로 분산하여 입주물량 등 임대에 영향을 줄 수 있는 사항들을 잘 파악하여 투자해야 합니다.

공급상황에 따라 a지역이 전세가 상승할 때 b지역은 역전세가 오는 상황이 올수도 있습니다.

높은 전세가에 욕심부리지 말고 시장 상황에 따라 전세가를 적당히 조절해야 합니다. (역전세 대비)

임장을 할 때는 안 좋은 지역, 좋은 지역 가리지 않고 모두 가야 확신을 갖고 투자할 수 있습니다. 저평가를 잘 판단하여 저렴한 가격에 사야 확신을 가질 수 있고, 매매가가 하락해도 버틸 수 힘이 됩니다.

part 5. 초보 투자자가 투자를 지속하는 법

월급쟁이 투자자로서 투자를 어떻게 하면 지속할 수 있을까요?

양파링님께서는 의지력을 최소한으로만 쓸 수 있도록 시스템을 만드는게 가장 중요하다고 하였습니다.

의지력이 강하다면 혼자 할 수도 있겠지만 금방 지쳐서 포기하게 될 것 같습니다.

투자를 할 수밖에 없는 상황에 저를 맡겨야 할 것 같습니다. 독강임투하며 과제를 완수하며 묵묵히 걸어나가다 보면 어느새 저는 투자전문가가 되어 있지 않을까 상상을 해봅니다.

할 수 있다라는 마음으로 그냥 한다는 마음으로 지치지 않게 느리더라도 꾸준히 지속할 것입니다.

"똑같은 생각과 똑같은 일을 반복하면서 다른 결과가 나오기를 기대하는 것보다 더 어리석은 생각은 없다."

-알버트 아인슈타인-

지금까지와는 다른 삶을 살기 위해 지금껏 내가 걸어왔던 길과는 다른 방향으로 나아가야 하겠습니다.

목표와 목적 없이 살아왔던 이전의 삶과는 다르게 이제는 뚜렷한 목표를 향해 그 목표를 이루기 위해 환경에서 끝까지 살아남고 싶습니다 !!!

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다 ~!!!!