화성시 청계동 동탄역시범더샵센트럴시티 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 87조 호북이]

▶ 아파트명

동탄역시범더샵센트럴시티 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 인구

동탄 2신도시(동탄4~9동) : 271,719명

▶ 입지평가

화성시 사업체수 66,767개 / 종사자수 492,031명 

2. 교통

강남 54분(SRT 이용 기준 50분 예상(선정릉 기준)) / 여의도 71분 / 시청 62분 

3. 학군

예당중학교 90.2% / 솔빛 중학교 90.2% / 동학중학교 90%

4. 공급

화성동탄2제일풍경채퍼스티어(24년 5월) / 308세대

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 청계동 동탄역시범더샵센트럴시티 아파트 38평 현재 매매 12.75억, 전세 5.3억

10년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 16.2억 전세 5.9억 

10년 내 저점 매입시: 2015년 12월 매매 5.57억 전세 2.62억 

*고점 매입시 수익률 = -33.0% (역전세 -0.6)

*저점 매입시 수익률 (127,500-55,700)÷(53000-26200)*100 = 243%

▶ 현장사진

▶ 리뷰

항아리 상권 전체적으로 장단점을 가지고 있어서 + -로 상쇄되면서 가격이 형성이 되고 있는 것 같습니다. 시범더샵센트럴과 연결되는 롯데백화점+동탄역 지하도가 있어 입지독점성이 매우 강력하게 작용된다고 생각됩니다. 추가로 해당 단지 바로 앞의 버스 정류장이 있어 판교+강남+중구로의 광역버스망까지 가지고 있어 강력한 교통입지를 가지고 있다고 생각됩니다.

이러한 이유로 항아리 상권에서 다음으로 비싼 2개 아파트인 우남퍼스트빌 대비 +3억 한화꿈에그린 대비 +2.5억 정도 차이를 발생 시켰다고 생각 되지만, 저는 앞마당이 없어 비교평가가 불가합니다. 그러므로, 현재 저평가가 되어 있는지 확인이 불가능하며 어떠한 판단도 하지 않겠습니다. 그저 위의 팩트들에 대해서 인지만 하고 앞으로 앞마당을 넓히며 저의 견해를 만들어가겠습니다.