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실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
지피지기 백전불태
현재 나의 상황과 상태를 확인해보고 행동으로 나아간다.
아는 대로 하는 게 가장 어렵다. 내 스타일대로 하지 말고, 알려 준 대로 만 하자!
너나위님도 초보같이 임장 다 돌고 한다.
초등학교 학군 당 학생 수는 학군이 아니라 환경이다.
젊은 부부들이 애들 데리고 많이 간다는 것이므로
성공한 사람들의 가지고 있는 특징들을 파악하고, 내가 부족한 부분이 무엇이고, 그걸 가지기 위해 내가 무엇을
해야 하는지 파악 후 나아 가야 한다.
투자란? 돈이 나를 위해 일하게 하여 돈을 버는 것이다. 종잣돈을 나의 직원이라 생각하고 좋은 곳에 배치 해 두는 것이다. 그리고 싸게 사서 팔지 않거나(수도권), 비싸게 판다(수도권 외)
싸게 사는 것이 가장 먼저 그리고 가장 중요한 일이다.
현재 시장은 투자 할 만 할까? = 지금 시장은 싼가? 아니면 비싼가?
투자 의사결정을 하는데 진리
○ 사람들이 이 집을 30년 담보 대출을 받으면서 까지 살고 싶어하는 집일까?
○ 매매 계약서를 쓰는데 설레고 두근두근 거릴 까?
○ 이 APT에 산다고 주변에 자랑하고, 어깨가 으쓱 거릴 만한 집인가?
-투자금에만 맞 다고 싼 APT만 찾지 마라!!
투자자의 길을 걷게 되면 실거주 타이밍 희망 지역 월세 거주 -> 추후 시스템 구축해두면 전세 증액분으로 상쇄
-> 이후 쌀 때 실거주 주택 매수(유연하게)
투자의 제 1 대원칙 : 잃지 않아야 한다.
망하지 않고 살아 남는다. 외워라!
투자의 모든 의사결정을 할 때 이 문구를 옆에 두고 의사 결정하라!
○ 더 벌진 못하더라도, 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때 까지 투자 시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자
○ 내가 할 수 있는 것과 없는 것을 구분하고, 할 수 있는 것에 집중하자
-할 수 있는 것 : 현재 시점 저평가 판단, 투자 이후 시나리오 대비
-할 수 없는 것 : 미래 시세 예측, 부동산이 떨어 질 지 오를 지 시기 맞추기
-미분양, 공급, 청약경쟁률이라는 지표를 막론하고 철저히 현재 가격을 가지고 저평가 되어있는지 판단 할 줄 알아야 한다.
○ 3~4년 차 건방져 지지 말고, 잃지 않는 투자를 해야 하는 선택만 해야 한다. 더 못 벌어도 된다. 안 망하고 버티는 게 가장 중요하다. 내 몸집이 커질수록 안전하게 하는 게 가장 중요하다.
37년간 역전세 비도
○ 역전세는 100개월 중 13개월 = 13%
○ 안정세는 100개월 중 47개월 = 47%
○ 전세상승은 100개월 중 41개월 = 41%
-막연한 불안이 아닌 사실로 접근하자. 역전세가 올 날은 비율로 따져 봤을 때, 확률이 훨씬 적다.
하지만 내가 10년동안 투자를 해 나간다면 그 중 1~2년정도는 역전세를 맞을 수 있다는 생각도 가져야 한다.
절대적 저평가 : 그냥 다 싼 시기
○ PIR(Price to Income Ratio) = 중위가격/중위소득
-서울 = KB 월간 통계(월부카페) / 서울 외 = 서울과의 비교
-저평가 시기(서울) : '14~18년 -> 서울 평균 PIR 10.1 -> PIR 11 이하 이면 절대적 저평가 시기
○ 전세가율 = 전세가/매매가
-사람들이 소유하고 싶은 APT의 척도(평균 전세가율) = 평균 전세가율 90% ↑ APT는 선호도가 떨어지는 집
-현재 시장이 불황인지 호황인지 판단하는 척도(평균 대비 현재 전세가율)
-아파트를 소유하기 위해 지불 해야하는 프리미엄 = 매매-전세 = 소유 - 이용
1단계 : PIR로 현재 시장(서울)이 싼지, 비싼지 가늠(시, 구 단위)
2단계 : 전세가율로 확신을 가지고 실행에 옮김(단지 단위)
-> 이 기준에 맞는 시기가 되면 무엇을 사더라도 싸게 사는것이다.
○ 절대적 저평가로 판단되는 시기에 내 투자금 규모(5천이하, 1억이하, 2억이하, 2억초과)에 맞게 투자하면 수익을 낼 수 있음. 하지만 내 투자금 대비 최고의 선택이었는지는 또 다른 문제(5천, 1억, 2억으로 살 수 있는 최고는 이게 맞나?) -> 이건 상대적 저평가를 통해 확인 할 수 있다.
○ 지방의 절대적 저평가 시기 확인하는 방법
-광역시 및 중소 도시끼리 비교할 10년 정도 되는 대장 APT를 선별하여 비교해서 저평가인 시기를 판단한다.
상대적 저평가 : 특정 지역&물건이 더 싼 시기
1단계 : 기초정보(평형/구조/매매/전세/전세가율 등)
2단계 : 입지비교(직장/교통/환경/학군/인구수/공급)
3단계 : 입지 대비 가격 비교(입지 대비 가격 싼 것)
-같은 가격이면 입지가 더 좋은 곳을
같은 입지면 가격이 더 좋은 곳을 고르는 것이 상대평가를 통해 얻을 수 있는 것이다.
○ 비슷한 연식, 평형끼리 비교하기
○ 투자금이 많이 들더라도, 사람들이 선호하고 살고 싶은 APT를 고르는 게 맞다.
○ 아는 지역이 많을 수록 비교 평가를 잘 할 수 있다.
-아는 지역의 차이 = 투자 결과의 차이 / 아는 지역 개수 = 투자 실력
단기간에 완성 할 생각 하지 말고, 열심히 꾸준히 앞마당을 늘려가세요. 임장보고서는 1달에 1개씩!! 꼭!!
나의 투자 로드맵 : 다주택자 소액투자자(지방 광역시& 중소도시) -> 다주택자 가치성장(서울&수도권)
○ 진정한 투자자가 되기 위해서는 절대적 저평가인 시기에 상대적 저평가인 물건을 고를 줄 알아야 한다.
○ 광역시 및 중소도시의 소액투자자로 시작하여 나의 투자금 원천을 확보 한 후 수도권으로 넘어가 팔지 않고
계속 가지고 갈 아파트로 갈아 타야 한다.
○ 내 투자금이 소액이라고 지방만 봐서는 안된다. 내 투자금이 떨어져 투자 할 수 없다면 그때 서울로 올라가
수도권 입지 분석을 하여 지방과 비교 할 줄 알아야 하며, 서울을 봐야 지방이 싼지 비싼지 알 수 있다.
○ 지금 지방 돌다가 시간 날려서 수도권 못하면 어떡해요?
-> 수도권 시장이 그렇게 금방 오고 금방 가지는 않습니다. 조급해 하지 말고 차근차근 내 투자 기준과 상황, 원칙대로 해 나가면서 투자금을 불려 수도권으로 올라와도 충분합니다.
○ 투자금 2억 ↑ : 서울 수도권
투자금 1~2억 : 경기도
투자금 1억 ↓ : 지방 광역시 + 중소도시
제일 중요한 것은 잃지 않는 투자를 하는 것 입니다.
중요하니 한번 더 타이핑 하자면
더 버는 것 보다, 덜 위험한 것을 선택하여 목표를 이룰 때 까지 투자 시장에 꾸준히 살아 남기 위한 투자의 선택을
해야 한다. 강한 자가 포기하지 않고 버티는 것이 아니라, 포기하지 않고 버티는 것이 강한 자 이다.
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