차디찬 시장에서 1호기 투자를 할 수 있었던 이유 [태자1]

안녕하세요. 태자1입니다.

24년 1월이 정말 쏜살같이 지나가고

벌써 2월이 다가왔는데요.

1월 지투반을 들으면서

정말 바쁜 한달을 보냈던 것 같습니다.

이번 지투반을 하면서

아직 1호기를 하신분들, 못하신 분들이

나뉘어있었는데요.

1호기를 실행하는 것에 어려움을

느끼는 분들도 있는 것 같아 보이고,

튜터님께서 제게 어떻게 1호기 진행했는지

그 과정을 한번 이야기 해주면

좋을 것 같다는 말씀을 해주셔서 용기내서

1호기 복기글을 작성해 보게 되었습니다.

투자를 진행한지는 6개월이 넘었는데

이제와서 복기글을 쓴다는게

미뤄왔던 저에게 부끄럽기도 하지만,

그래도 1호기 글 쓰도록 환경 만들어주신,

서광튜터님과 다른 동료분들께 정말 감사합니다.

다른 동료분들 1호기글을 보면 정말 대단하신 분들이 많지만…

저는 그렇지는 못했던 것 같습니다 ㅎㅎ

그래서 1호기를 할 때 제가 얼마나 부족했고,

이런 사람도 투자를 하는구나를 통해

용기를 얻어가셨으면 좋겠습니다 ㅎㅎ

내가 1호기를 할 수 있었던 이유

1호기를 진행할 때 제가 어떤 마인드였는지를 먼저 복기해보겠습니다.

1. 23년 1호기를 하겠다는 목표를 세웠습니다.

월부에서 강의를 듣고 거기서 배운 내용을 토대로

 23년 1호기를 하겠다는 목표를 세웠습니다. 

그리고 그 목표를 미루지 않았습니다.

6개월동안 기초강의를 다 듣고,

 기초강의를 한번 다 들었으니

이제 투자 경험을 쌓아야겠다는 생각으로

무작정 모두가 다 알고있는

정말 싼 지역으로 향했습니다.

지금 생각해보면 정말 무식했던 것 같습니다. ㅎㅎ 

기초강의 내용이 한번들어서

다 이해할 수 있는 내용이 아님에도

그때는’아 이렇게 하면되는구나’라는

생각으로 자만했었던 것 같습니다.

(항상 겸손하자….)

그럼에도 목표달성을 하기위해서

정말 필사적으로 물건을 보러다녔고

결국 투자까지 이어질 수 있었습니다.

2. 강의에서 멘토님들이 "여기 공부하러온게 아니라

투자해서 돈벌러 온거다'는 말과

"아는것을 행동으로 옮겨야된다"는 말에 용기를 얻었습니다.

강의에서 멘토님들은

월부에 들어와서 1년 2년이 지난

 투자를 할수 있는 조건에 있음에도

계속 투자를 미루는 분들의 모습이

안타깝다는 이야기를 정말 많이 해주셨고,

‘지금같은 시장은 정말 싼 시장이고

그정도 배웠다면 이제는 행동으로 옮겨야할 때다’라고

강조하셨었는데요.

그 말에 저는 조금 더 용기를 내서

투자까지 이어질 수 있었던 것 같습니다.

3. 1호기가 완벽할 수 없다는것을 인정했고,

1호기 투자도 배움과 경험의 영역이라고 생각했습니다.

너바나님이 이야기하시는 처음에는 홈런보다는 번트를 대라는 말씀에,

1호기를 하는데 엄청난 욕심을 내지 않았습니다.

아직 실력이 부족하다는 것을 메타인지 했고,

강의에서 나오는 200%가 넘어가는 수익률들을 쳐다보기보다는

투자금대비 1년에 20%정도의 수익률을 목표로 했습니다. 

(제 비전보드에 작성한 목표 수익률이기도 하고 

예금금리에 비하면 어마어마한 수준이기 때문이었습니다.)

1호기가 완벽할 수 없다고 생각했고

오히려 부동산 사장님과의 관계, 주변 매물털기,

매도자와의 네고과정, 매수 프로세스에 대해서 

실전으로 직접 몸으로 부딪쳐 배운다고 생각했습니다.

그리고 몇개 안되는 제 앞마당 안에서

비교평가해보고 1호기까지 진행했습니다.

역시나 처음이라 너무 부족한점도 많고

강의에서 들었던 것들을 제대로 활용하지 못했던 것도 많았지만,

이 과정을 통해 강의로 듣기만 했던것과는 달리 

몸으로 체득하고 여기서 겪은 실수를

‘다음번에는 이렇게 해야겠구나’ 생각하며 깨달을 수 있었습니다.

3. 뒷걸음질치면 절벽이라 생각했습니다. 

부동산 투자를 통해서 자산을 불리지 않으면

뭘할 수 있을까를 고민해봤을때,

마땅한 대안이 나오지 않았고,

뒤돌았을때의 현실은 이전과 달라질게 없는

‘쳇바퀴처럼 도는 직장인’의 모습이었습니다.

부동산 투자자로써 어떻게든 경험하고

 실력을 키워서 앞으로 전진하고 싶은 마음이

1호기로 이끌었던 것 같습니다.

물론 여기서 조급함이 컸다고 생각하지만

이런 조급함을 가져봤던 것도

굉장히 소중한 경험이고 중요한 자산인 것 같습니다.

4. 차가운 시장이었습니다.

너바나님이 열기 강의에서 해주셨던 말씀 중

‘차디찬 시장에 매수하고 남들이 열광하는 시장에서 매도한다’는

말이 정말 마음에 와닿았었습니다.

23년은 바닥을찍고 약간 반등을 하는 시기였지만

그럼에도 여전히 차가운 시장이었습니다. 

제가 20년도에 0호기를 매수하던 시기,

그때 부동산에 사람들로 가득차고 전화가 계속 끊이지 않았으며

앉은자리에서 집값을 천만원씩 올리시는 매도자분들을 경험하면서

그 열광의 시기와 비교해보면 약간의 반등은 했지만

그럼에도 23년은 그때와 비교하면

정말 극과 극을 보여주는 시기였습니다.

강의에서 너바나님이 해주신 말씀,

그리고 책에서 본 앙드레코스톨라니의 달걀이론이

저를 1호기를 할 수 있게끔 해주었습니다.

( 돈 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라(돈뜨사차)가

제 1호기 결정을 내리는데 큰 역할을 해준 굉장히 훌륭한 책이었습니다. ㅎㅎ)

1호기를 하면서 경험한 것들

제가 어떻게 1호기를 진행했는지

정말 부족한 이 모습을 보면서

저 스스로 복기하면서 많이 반성하지만

누군가는 여기서 용기를 얻어가셨으면 좋겠습니다.

1. 비교평가

이때 비교평가를 어떻게 했는지를

지금 생각해봐도 너무 부끄럽고

부족했다는 생각이 드는 것 같습니다

23년 여름 열심히 한 광역시의 구를 돌아다니고

단지분석을 하고있는데,

이 지역자체가 정말 너무나도 싼 것 같다는 생각을 하게되었습니다.

이때 몇개 없던 앞마당을 가지고와서 비교를 해보는데

지역 자체의 체급이 있음에도 불구하고

이 지역이 더 싼게 말이 안된다는 생각이 들 정도였습니다.

그런데 제가 했던 비교는 광역시와 중소도시의 비교평가였습니다. 

UFC로 따지면 라이트급 선수와 헤비급 선수를

비교하는 것과 같은 수준이었던 것이죠 ㅎㅎ

다만 그때의 저는 중소도시에 앞마당이 더 많았고

 광역시 앞마당은 1개밖에 없었기 때문에

갖고 있던 앞마당으로 어떻게든 최선의 선택을 하려고

아득바득 하던 상황이었습니다.

먼저 지역내 비교평가를 같은 평형으로 진행했고

가격의 흐름은 과거와 지금이 비슷하게 파랑>빨강>검정 순으로

전고점을 확인할 수 있었고, 현재 가격은 파랑>검정>빨강 이었습니다.

지역내에서는 어디가 더 특별하게 싸다는 느낌이 없어

지역간 비교평가로 넘어가게 됩니다.

지역별로 사이클이 다르다는 것을 정확하게 인지하지 못한채, 그리고

서로 다른 체급끼리 붙여보는 우를 범했지만

그럼에도 광역시 매물이 훨씬 더 싸다는 결과를 얻어,

정말 가격이 싼건 맞다고 판단했고 그렇게

이 생활권의 매물들을

열심히 털어보기로 마음먹게 되었습니다.

잘한점 

1. 갖고 있는 앞마당으로 어떻게든 비교평가해보려했다.
2. 싸다는 판단을 내리고 매물털기를 결정했다.
3. 중소도시와 광역시를 붙여보는게 아주 의미없는 일은 아니었다.

아쉬운점

1. 체급차이가 말도 안되게 나는 중소도시와 광역시로 비교평가를 진행했다.
2. 지역별로 사이클 차이가 있을 수 있다는 것을 정확히 몰랐다.

2. 매물털기

네이버 부동산에 나와있는 A단지와 B단지 최저가 매물을 예약하고

일단 부동산을 방문 했습니다.

이때 저는 20평대와 30평대 가격차이가 2억가까이 차이남에도

투자자라 말하며 둘다 매물을 보겠다고 했었습니다 ㅎㅎ

(부사님이 이걸 다 보여준게 신기…)

지금이라면 투자가능한 평형, 가격대로 좁혀서

주변 다른 단지들까지 더 집중적으로 매물을 봤었을텐데

이 부분이 아쉬움이 남는 부분인 것 같습니다.

부동산 사장님과 물건을 보고 결국 20평대로

투자할만한 더 괜찮은 물건들 없는지를 찾기 시작했습니다.

부동산 사장님 :  “뒷동에 더 조금 싼것도 있는데 이건 상태도 안좋고 나중에 팔때도 더 안팔리고 전세도 더 잘 안빠져, 이정도 가격차이면 로얄동 물건으로 하는게 훨씬 나아. 그리고 여기 전세도 이미 껴있어서 바로 전세맞출 걱정도 없고~”

태자 :  “음… 여기 그럼 전세는 얼마에 맞춰져 있어요?”

부동산 사장님: “지금 2.4억에 맞춰져 있고, 요즘 전세가 2.1~2.2억이야. 전세도 더 높게 맞춰져 있어서 투자금도 덜 들어가고 거기에 로얄동인데 여기가 제일 좋지~~”

태자 :  “조건은 제일 괜찮긴 하네요 로얄동인데 가격도 이정도면 괜찮고… 저 그럼 고민좀 해보고 다시 연락드릴게요. 사장님, 집 보여주셔서 감사합니다.” 

이렇게 부동산을 나와서 저는 바로 옆 부동산으로 바로 향합니다 ㅎㅎ

 약간의 텀도 두지않고 그냥 바로 옆부동산을 들어간

저도 참 대범하긴했던 것 같습니다. 

어쨋든 해당 단지의 부동산들을 바로바로 다 들어가서

더 좋은 조건의 물건들이 없는지 확인했고

결국 더 좋은 물건은 없는 것을 확인하고

일단 다른 단지 매물을 보고 생각해보자 하면서 B단지로 넘어가게 됩니다.

B단지 부동산을 돌아다니면서 열심히 매물을 뒤져봤으나,

 A단지보다 투자금적으로도 가격적으로도

더 마음에 드는 물건을 찾을 수는 없었습니다.

결국 다음날 저는 A단지 부동산 사장님께 전화를 걸어 

그 매물 살 생각있으니 집 좀 다시 보여달라고 합니다. 

그렇게 집을 보고 난 후 이제 네고의 세계로 들어갑니다 ㅎㅎ

잘한점 

1. 해당 단지의 부동산은 다 들어가서 더 싼 매물이 없는지 찾아봤다.
2. 주변 다른단지의 매물도 털어봤다.

아쉬운점

1. 주변 모든 부동산을 털어보지는 못했다.
2. 부동산 사장님의 이게 제일 싸고 괜찮다는 말에 휘둘리는 포인트가 있었다.

3. 네고

태자 : “사장님, 이거 저 진짜 할마음 있으니까 천만원만 깎아서 물어봐주세요. 그 가격이면 바로 할게요.”

부동산사장님 : “집주인이 너무 완강해서 절대 안깎아준다고 했는데,,,,, 일단 잠깐만 기다려봐요. 물어봐볼게요.”

잠시 후

부동산사장님 : “매도자한테 물어봤는데 절대 안깎아준데, 오히려 지금 가격 천만원 올리려고 생각한다네…?”

태자 : “ 흠….. 사장님 그럼 진짜 마지막으로 100만원이라도 한번 물어봐주세요 제가 계약금, 잔금 원하는 날짜 다 맞춰드릴게요.”

부동산사장님: “아… 이러면 매도자가 그냥 이 집 안판다고 할 거 같은데,,,,, 알았어요 잠깐만요.”

잠시후 

부동산사장님: “아 매도자가 그럼 안팔겠데 여기서 1도 못깎아준데 지금 가격 올리려는데, 사장님까지만 이가격에 파는거래”

태자 : “....네 ㅠㅠ 사장님 그럼 그냥 계좌 보내달라고하세요….”

저는 이렇게 가격을 1도 깎지 못하고 1호기를 매수했습니다.

 근데 이 네고 과정에서 참 많은 것을 배웠는데

협상의 포인트를 찾아야된다는 점이었습니다.

강의에서 그렇게 배웠는데도 왜 이걸 제대로 못했을까 ㅠㅠ

매물을 보면서 집에 있는 화장실 등이 나가있는 부분,

집 시트지가 벗겨져있는 부분들 등

자잘한 하자를 핑계로 조금이라도 협상의 포인트를 만들어서

사용했어야 했다는 것을 지나간 뒤에 느끼고 배울 수 있었습니다.

잘한점 

1. 그래도 끝까지 네고해보려고했다.

아쉬운점

1. 협상의포인트를 찾지 못했다.
2. 매물을 제대로 보지 않았다!!

4. 가계약 - 본계약 & 잔금 및 전세승계

가계약금을 넣고 본계약과 잔금을 같이 진행하면서,

 전세 승계하는 부분은 그 앞에서 일어났던 일에 비하면

일사천리로 진행되었습니다.

가계약금 10%를 넣고 한달뒤 본계약을 진행했고

이때 전세가와 매매가의 차액만큼 잔금을 치루고

전세승계까지 동시에 진행했습니다.

이때도 참 아쉬운 포인트가 있었는데,

법무사를 부동산사장님께 물어볼 생각은 안하고

법무통으로만 확인했다는 점이었습니다. 

물론 법무통에서 구한 법무사 분도

 일처리는 깔끔하게 해주시긴 했지만

 부동산사장님을 통해서 법무사를 알아봤으면

10만원은 더 절약할 수 있었다는 것을 

뒤늦게 알곤 참 아쉬움이 많이 남았습니다.

꼭 그게 아니더라도 부동산 사장님과 연계되어있는 법무사는

 더 신뢰가 크고 나중에 혹시나 생길 수 있는 문제에 대해서도

깔끔하게 처리해줄 수 있다는 점을 배울 수 있었습니다.

잘한점

1. 잔금까지의 모든 과정을 한번 경험했다.

아쉬운점

1. 법무사를 부동산사장님께 알아볼 생각을 못했다.

1호기를 하면서 깨달은 것들

1. 집을 볼때 보이는 하자의 모든 것이 네고의 대상이 될 수 있다.

위에서도 말했지만 집을 볼때는

모든 하자 대상을 체크하고

협상포인트로 써야한다는 것을

1호기를 경험하면서 깨달았고,

 왜 매물임장을 해야하는지를

1호기를하면서 제대로 느꼈던 것 같습니다.

예전 기초강의에서 자모님이

본인은 집볼때 신발장이 무너져있는지까지

체크한다고 하셨는데요. 

그 말이 너무나 이해가 되고 공감이 되더라구요….

2. 투자 우선순위를 매겨서 최소 3개의 투자후보를 뽑아야 한다.

1호기를 할때 최소 3개의 투자후보를 뽑지 않았습니다.

강의에서 조급함을 없애기위한 가장 좋은방법은 

여러 투자후보군을 들고 1순위가 안되면

다음으로 투자할 2,3순위를 생각해놓아야한다고 했었는데요.

저는 이 부분을 강의로 들었음에도

너무너무 부족했습니다.

부족함이 많았던 첫 투자여서 그런지,

제 눈에는 그 물건을 제외한

다른 물건이 눈에 안들어온게 큰 실수였는데요. 

그런 부분들 때문에 더 조급해지고 저의 그런 마음이

돌이켜생각해보니

부사님이나 매도자에게도

전달되었을 가능성이 높다는 생각이 들었습니다.

이 부분은 협상에 있어서도

정말 불리해질 수 있기때문에,

다음부터는 무조건 최소 3개의 투자후보를

뽑아놓아야겠다고 생각했습니다.

3. 싸다고 생각했던 매물이 빨리 올라갈 거라 생각했던 내 생각은 희망회로였다.

투자를 결정짓고 매수를하면서

저는 이게 진짜 너무 싸니까 금방 올라가주겠지? 하는 

말도안되는 생각을 가졌던 것 같습니다.

정말 희망회로였던 거죠….

6개월이 지난 지금 생각해봤을때, 

하락장에서 시장은 제가 생각하는것보다 

빨리 움직이지 않는다는 점이었던 것 같습니다. 

강의에서 튜터님,멘토님들 하시는 말씀이나

실전반 떄 천둥 튜터님의 하락장에서 급하게 생각할 필요가 전혀 없다는 말이

그때는 와닿지 않았는데 요즘에는 조금씩 와닿기 시작하는 것 같습니다.

좀 더 고민하고 신중하게 선택해도 된다는 것을 느꼈습니다. 

그럼에도 그때 매수한 것을 후회하지는 않습니다.

충분히 싸게 샀고 제가 산 가격에서

더 빠지기가 쉽지 않다는 것을 알기 때문입니다.

그리고 제가 지킬 수 있는 자산이라면 시간이 해결해줄 문제라는 걸,

강의나 칼럼을 통해서 너무나 많이 레버리지 했기 때문입니다.

이 경험을 하면서 정말 싸게사는게 왜 중요한지를 더 많이 느꼈던 것 같습니다.

3. 전세시장의 변화를 캐치하는게 중요하다는 것을 깨달았습니다.

1호기를 매수하고 좀더 열심히

해당지역 시세트래킹을 시작하게 되었는데요.

 특히 제가 매수한 지역은

거의 매일매일 확인하고 있는데

 전세가와 매매가가 서로 같이 맞물려서 올라간다는 것을 느꼈고,

 여기서 전세가가 굉장히 중요하다는 점을 확인할 수 있었습니다. 

강의에서 매번 ‘전세가를 잘봐라’,

‘신축공급물량 해소되는거 잘봐라’고 말했지만 

매번 ‘아 그렇구나’하고 그냥 넘어갔었습니다.

그러다가 공급 폭탄이 떨어지는 지역에 물건을 갖게되니,

자연스럽게 신축공급물량을 체크하고

전세매물갯수와 전세가동향을 15일 단위로

확인하게 되었는데,

여기서도 얻게되는 인사이트가 굉장히 많다는 것을 알 수 있었습니다.

전세가 빨리 빠지는 단지를 보고 어디가 더 선호도가 있는 단지인지,

 그리고 현재 전세가 빨리 빠지는 상황인지?

신축 전세가가 어느정도 수준인지

데이터로 찍히는 것보다 더 빨리 가늠해볼 수 있어

한발짝 더 빠르게 분위기를 파악할 수 있었습니다.

4. 매물코칭

1호기를 선매수한 후 매물코칭을 진행한 케이스였습니다.

매물코칭이 거인의 어깨를 빌릴 수 있는 정말 좋은 안전장치임에도,

그때는 50만원이라는 비용이 잠깐 크게 와닿았던 것 같습니다.

결국 매수 후 매물코칭을하면서

컨펌받을 수 있는 물건을 매수했다는 이야기를 듣고

안심했던 저를 생각하면…..

이제는 무조건 매물코칭 후 매수를 진행할 것 같습니다. 

매물코칭이 매물 뿐만아니라

그 지역에대한 튜터님의 생각을 들어볼 수 있고,

기준점을 잡을 수 있기 때문입니다.

그런점에서 매물코칭은 필수라고 생각해

다른분들도 꼭 매수 전에는 매물코칭을 받으시기를 추천합니다 ㅎㅎ 

결론

1호기를 할때까지의 과정과 느낀점들을 쭈욱 정리하면서,

참 많은 경험을 했구나 싶은 생각이 드는 것 같습니다. 

과연 1호기를 하지 않았으면 이런 경험을 할 수 있었을까?

생각해보면 절대 아닌 것 같습니다.

투자 자체가 가져다주는 경험이

저에게는 정말 큰 성장을 할 수 있었던 발판이 되어주었고,

계속 이 공부를 지속할 수 있게 해주는 것 같다는 생각이 듭니다. 

(이제는 부동산 시장에 발을 담궈버렸으니 ㅎㅎ)

저는 1호기를 할 때 진짜 많이 부족했지만

그럼에도 그냥 그 실력으로 투자를 진행 했습니다.

그리고 결과적으로 절대 후회하지 않습니다. 

혹시 1호기를 해야하는데 두려움이 있으시다면

이런 형편없는 실력으로도 투자를 했던 것을 보고

용기를 얻어서 매물을 찾아 투자까지 이어진다면 좋을 것 같습니다. ㅎㅎ

제가 1호기 경험담 올릴 수 있도록 뒤에서 열심히 밀어 주셨던,

열중, 실전반, 지기반, 서기반, 지투반 등 모든 동료분들과

마지막으로 글 쓰도록 피날레를 날려주셨던

서광튜터님께 

정말 감사하다는 말씀 드리고 싶습니다.