지방투자 기초반 1강 강의 후기 [지방투자 기초반 17기 47조 국송이]

안녕하세요. 이번 달 OO광역시 OO구를 앞마당으로 만들 47조의 국송이입니다.

지기를 신청하게 되면서 한가지 없애고 싶었던 선입견은 ‘지방투자는 위험하다’ 였습니다. 그런데1주차 1강부터 그런 선입견에 금이 가기 시작했습니다. 제가 걱정되었던 “안오르면 어떡하지?” “나중에 안팔리면 어떡하지?” 등 다양한 제 잘못된 선입견들이 사실을 바탕으로 해소되었기 때문이죠!!!ㅎㅎㅎ

제주바다 강사님 정말 감사합니다.

선입견1: 지방은 인구가 감소하고 있으니 사도 오르지도 않고 안팔리는 거 아니야?

->  A광역시의 경우 선호 구축 or 덜 선호 구축 조차 인구감소여부와 상관없이 가격이 오른다는 것을 확인했다.  B중소도시도 선호지역의 구축조차 인구 감소에도 불구하고 시세차익을 냈다.또한, 인구가 감소하는 지역만 있는 것은 아니다. 일자리와 걸맞는 택지의 공급으로 인구가 오히려 증가하는 도시가 있다.  

-> 사실상 마냥 걱정하기보다는 년도별 인구와 매매/전세지수만 비교했다면, 마냥 불안을 안느꼈을 것 같다. 아직까지 나는 가격보다는 소문,기사에 더 마음이 흔들리는 사람이라고 생각이 들었고, 생각만 하고 걱정하기보다는 직접 사실을 확인할 줄 아는 투자자가 되도록 더 노력해야겠다고 생각이 들었다..

선입견2: 지방 아파트가 10억이 넘어간다고? 너무 거품아니야? 들어갔다가 폭삭 망하는거 아니야?

-> 지방과 서울의 소득차이가 크지 않다. 하지만 가격은 서울의 20~40% 가격이다.

이게 과연 비싸다고 할 수 있을까? 서울 4급지 신축도 10억이 넘어간다. 그런데 광역시 대장아파트가 10억이 안넘을 거라는 생각은 정말 잘못된 생각이었다. 수요가 있는 곳에는 사람이 몰린다. 거기에다가 소득수준까지 높다면 어떨까? 천장 가격이 더 높아질 가능성이 있다.

-> 아직까지 지방 아파트의 가격이 익숙하지 않지만, 내 임장지를 기준으로 데이터 베이스를 쌓아가야겠다. 그 지역 아파트가 이정도 가격대가 형성될 만한 이유들을 꼼꼼하게 체크해보고, 그 이유를 바탕으로 임보 작성 시 아파트간 비교평가에도 적용해보며 연습해볼 시간을 가져봐야겠다.

선입견3: 지방은 주변 공급 있으면, 가격 떨어지고 역전세 나고 너무 힘들지 않을까?

-> 맞는 말이긴 하다. 지방은 ‘적정 수요 이상의 공급’이 ‘주변 인접 지역’에 있을 경우 매매,전세가에 영향을 줄 수 있다. 그러므로 새로운 공급이 어디에 생기는 지 그 지역과 내 앞마당이 교류가 있는 지역인지 그리고 어느 시점에 공급이 예정되어 있는지 파악하는 것이 중요하다.

-> 리스크 없는 투자는 없다. 하지만 준비가능한 리스크는 있다라는 말을 계속 생각하며 투자를 이어나가야 한다. 이번 지기반 임보 작성에는 입지에서 공급장표에 조금 더 많은 생각들을 녹여 보자.

추가적으로 입지요소들에 대해 투자와 연결해 가는 부분을 다시 생각해볼 수 있는 시간이 되었다.

역이 있다면, “오 여기 역이 있네 교통에서 입지적 선호도 있을 수 있겠다” 이렇게만 생각했었다. 하지만 이번 강의를 통해 좀 더 다각화로 생각해보는 시각을 얻었다. “역이 있다면 사람도 오다니지만 화물도 다닐 수 있다. 그러면 운송업이나 화물을 통해 물건을 운반받아야하는 직장이 있거나 추가로 산업단지까지 형성된다면 일자리가 더 생길 수도 있겠네. 그러면 인구도 늘어날 수 있고 양질의 일자리라면 소득 수준도 높아질 수 있겠다. 그러면 매매수요도 늘어서 가격 상승까지 이어질 수 있겠다.”까지 이어지는 생각을 가질 수 있었다.

아직 시작도 안해봤지만, 지방투자에 대한 확신이 생긴 강의였습니다. 지금의 열정과 함께 멋진 조원들이 있어서 더 용기가 생기는 것 같네요. 모두 감사합니다!!ㅎㅎㅎ