[열중 35기 투자근6 독서로 5래오래 길러갈조 꿈행이] 1주차 강의후기- 투자의 방향성은 이 강의 하나로 끝! (FEAT. 방랑미쉘님)

안녕하세요 꿈을 행해 이뤄가는 꿈행이입니다.

1년 전 이맘 때, 개인적인 상황으로 마음이 참 힘들었었는데요.

그때 저를 바로 잡아주고 나아갈 힘을 만들어준 강의가 바로 열중이었습니다.

마지막에 말해주신 터.닝.포.인.트

저에게는 그 터닝포인트가 되어준 것이 바로 독서였습니다.

후기는 독서를 남기는 시작이고

내것으로 만드는 것은 독서모임이다.

학교다닐때 외에 책을 가지고 토론했던 적이 처음 인 것 같은데요.

추천도서 하나하나 제가 나아가야 할 길을

방향을 알려주었고

1년이 지난 시점 제 스스로 잘 가고 있는지 방향성을 점검코자 재수강을 하게 되었습니다.

"아는 만큼 들린다"

처음 강의를 들을땐 임장도 한번 가보지 않고 그저 아 저렇게 하면 부자가 될 수 있겠구나

얼른 임장도 임보도 해보고 싶다!

잘할수있겠다! 라는 마음으로 수강했고

실제 1년간 임장과 임보를 시작하며

아이를 떼놓고 임장을 가며 마음이 부숴지기도

마음처럼 되지 않는 임보에 자존감이 낮아지기도 하면서 버텨왔던 것 같네요.

그래도 고무적인 것은

이번 강의를 들으며 정말 제 투자에 BM해야할 점 들이 보다 명확히 보이고 들리게 되었다는 것인데요.

지금부터 후기를 통해 정리해보고

제것으로 만들어 나가 한층 더 성장한 투자자가 되어야겠습니다~

어디로 가야하나요 아저씨~

아니.. 방랑미쉘님!

이번 강의는 정말 운전할 때 없어서는 안될 네비게이션

투자에서 없어서는 안될 네비게이션 같은 강의였습니다.

부릉부릉~ 시동부터 걸어보자면?

현 시장상황

수도권 : 22년 4월 기점으로 모두 하락, 23년 7월부터 반등

23년 하반기 소폭 상승했다가 24년 초 보합 & 하락 추세

-> 작년 하반기 반등 기대했으나 상승흐름 탔다기엔 불안정

지방 : 수도권이랑 비슷한 시기에 떨어지기 시작,

그나마 버티던 울산, 광주도 22년 초중반으로 접어들며 하락기 시작

결론! 지방, 수도권 모두 싸다

BUT, 수도권은 아직 투자금 규모 큰 여력 있는 사람에게 기회를 줌

투자는 예측의 영역이 아니기 때문에 언제, 얼마나는 알 수 없지만

절대적으로 싸기 때문에 쌀 때 사두고 버티면 언젠간 수익 달성한다!

이게 우리가 배우는 투자의 본질이라는 생각을 다시금 새길 수 있었습니다.

사실 투자공부를 시작하면서 조급함을 버릴 수 없었습니다.

빨리 부자가 되고싶다..

최근 직장 유리공의 문제로 그야말로 가슴 속에 묻어두었던 사직서를 너무 꺼내고 싶었습니다.

무엇보다 아직 투자로 결과를 내지 못하고 자금이 묶이면서 투자시기 또한 늦춰지며

이러한 조급함이 더 커지게 되었는데요.

조급함보다 우선인 건 바로

수익률을 높이는 투자

싼것을 사는 것!

투자원칙을 지키는 투자를 해서 자산을 쌓아나가는 것이라는 걸 되새기며

조급함을 한번 더 꾸욱

누를 수 있었습니다.

그래서 미쉘's 네비에서 안내해주는 저에게 적합한 투자는??

step1 총자산

step2 투자금

step3 1년 모으는 종잣돈

결론! 나는 지방투자가 적합한 투자자

부적합한 부분은 내 상황에 맞춰 적합한 부분으로 맞춰나가보자!

1번 목적지 : 지방 지역선정

지방투자기준

* 전세가율 높은곳 : 투자금 규모 판단

*입주물량 적은곳 : 현 전세 맞추기 + 2년 뒤 전세 재셋팅시기 고려

-> 지금보다 2년 후 물량이 더 중요하다 하지만 정확한 예측 불가

*인구수많은곳 : 지방투자 수익실현은 곧 매도, 매도 시 인구수는 곧 수요층이다 잊지말자 인구수!

와와와!! 왁!!!!!!!

미쳤다 이런 한판정리 너무 좋자나요 엉엉..

두구두구두구

그래서 지금 어떻게 달려가면 좋으냐고요?

3개월 내 투자목표다!

전세가율 : 전세가율 + 투자금 우선순위로

6~9개월 투자목표다!

인구수 물량 전세가 상승 지역 순으로 보기!

좋은 곳들 먼저 보는게 유리하다!

현재 소폭 올라가있는 한 지역의 경우 6~9개월 뒤에는 투자가능 범위에 들어올 수 있다

목적지 : 지방 아파트 선정

광역시급 : 본투비 환경~ 연식이 좀 떨어져도 신축급으로 상승힘이있다

중소도시급 : 입지보단 연식! 소액 잃지 않는 투자 개념에서는 괜찮지만 파급력있는 상승효과는 연식에서 온다!

그래서 이제 해야할 일은 뭐다 ??

풀 악셀!! 가즈앗!!

1년 임장계획짜고 이게 맞나 갈팡질팡하던 내게 너무 빛과 같은 강의였습니다.

일단 투자금 규모를 봤을때 지방 중소도시 위주로 봐야할 것 같은데

결국 종착역은 수도권이니 감을 잃지 않기 위해 수도권을 봐야하나??

갈팡질팡..

꿈행이 1호기 24년 여름에 간드앗!!

전세가율 + 투자금 우선순위로 보되 좋은곳들 섞어보고

1호기 이후에는 수도권 가즈앗!!

스스로 임장지가 정리되는 매애직~

1년 계획 다시금 정비할 수 있는 좋은 기회였습니다!

2번 목적지 : 수도권

*전세가율 높은 곳 : 평균 전세가율 60% 이상인가?

*입지독점성 있는 곳 : 강남 1시간 이내 갈수 있는 지역인가?

지방에서는 연식과 환경이 우선이었다면

수도권에서는 직장과 교통을 우선적으로 바라보아야 할 입지요소인데요.

매번 듣는 강의에서도

매번 쓰는 임보에서도

가져가고 있는 기본사항인데 또 이게 딥하게 파고 들면 그렇게 어렵더라구요?

결국 단지로 이 요소를 가져갔을때 어떻게 선호도를 반영하느냐

가격에 어떻게 반영되느냐를 봐야하는데 입지요소따로 장표 만드는 것 따로

뭔가 중구난방 투자적인 시각으로 묶어내는게 힘들었습니다.

또한 지방을 위주로 임장하다가 한번씩 수도권 임장시에는

스위치 전환이 한번에 쉽게 되지 않아 처음에 해메는 부분이 많았습니다.

하지만

이번강의를 통해 이런 부분을 정확히 짚고 넘어갈 기준을 만들게 되었습니다.

절대적저평가

절대적 저평가 = 절대적으로 싼가? = 전고점 대비 20~30% 이상 저렴한 가격인가?

이전 시장의 전고점은 그 단지의 성적표다

물론 전고점이 모든걸 말해준다고 볼수는 없지만 이전 시장의 전고점을 통해

이 단지의 상승여력

또 하락률을 통해 절대적으로 싼가격인지를 알수 있는 중요한 지표가 되었는데요.

불시장을 거쳤기에 초보자가 한눈에 알수있는 절대적인 지표기준이 하나 생겨서

투자공부하기 더 수월한 시장이 아닐까 싶습니다.

상대적저평가

상대적 저평가 = 입지가치 대비 저렴한가? = 지역마다 입지요소의 가중치를 두는 요소를 찾아라!

지역마다 가격에 영향을 주는 핵심 입지요소가 다르기 대문에 이것을 찾아야 상대평가 기준을 찾을수 있다!

수도권 시장 뿐아니라 전체 아파트의 선호도를 파악함에 있어 가장 중요한 요소라고 생각합니다.

24년 1월 지투실전을 들으며 가장 남겨갈 점으로

임보를 쓰면서 이 지역을 과연 어떤 컨셉으로 볼것인가?

라는 것을 뽑았는데요.

그 지역을 보는 관점

즉 지역민이 그 단지에 사는 이유

투자 범위를 어디까지 설정할 것인가를 관통하는 문제라고 생각합니다.

그것이 연식이 될수도, 학군이 될수도, 교통이 될수도 있는데요.

수도권에서도 마찬가지고 그 지역에서 선호하는 가치가 무엇인지 파악하는게 중요하다고 생각은 했지만

실제로 또 막상 임보를 쓰려고 컴퓨터 앞에 앉아 진도를 나아갈때면

그 선호도를 파악하는 것이 쉽지는 않았습니다.

그래서 구체적인 방법에 대한 고민이 많았는데요!

유.레.카

이번 강의를 통해

이 지역을 어떻게 바라볼것인지에 대한 방법적인 것을 깨우쳤습니다!

step1 랜드마크 아파트 연식별로 찾아봄

step2 해당아파트의 공통점을 찾아봄

step3 그것을 입지 중심에 놓고 아파트 순서를 배열

이번 임보에는 반드시 해낸다!

저의 관점으로 풀어내는 선호도!

랜드마크와 맞닿아 있는 공통적인 입지요소를 파악하고 맞닿아 있는 아파트를 찾는다!

꼭 해보고 싶습니다!

결국 수도권도 다르지 않다!

수익이 좋은 투자를 할 것인가?

수익률이 좋은 투자를 할 것인가?

수도권 지역에서 핵심적으로 가져가야 할 것

입지 좋은 곳은 비싸고 전세가가 많이 붇지 않기에 투자금은 상대적으로 많이들어가고

수익은 좋을수있지만 수익률 좋은 투자로 가져갈 수는 없다.

결국 우리가 가는 길에 수도권 투자는 필수불가결하고

수익률 좋은 투자로 시작해서

수익이 좋은 자산으로 갈아끼우면서 자산을 키워나는 것

결국 우리가 세우는 투자기준과 방향을 변치않는 다는 것을 다시한번 배우게 되었습니다.

목표지점에 계셔주신다고 하네요..

제 목표에 미쉘님을 비롯한 많은 월부선배들이 계셔서 얼마나

마음이 충만한지 모르겠습니다.

너무 훌륭한 동료들에게 나 자신을 비교하며 주눅이 드는 많은 날들

스스로는 어제의 나와만 비교하면 된다는 정답을 알면서도

빠르게 늘지 않는 투자실력에 답답하고

노올자~~~

늘 입에 이 말을 달고 사는 아이에게도 너무 미안한 날들에

지치기도 하는데요.

돌이켜보면 오늘의 저는 어제의 저보다는 발전했고

어제의 저보다는 조금더 잘한 사람이더라구요.

24년 2월에는 또 얼마나 성장한 제가 있을지

얼마나 괜찮을 제가 있을지 기대가 되기도 하구요.

지금 걸어가는길이 비록 쉽지는 않겠지만

그 길을 저도 또한 걸었기에 충분히 이해할 수 있고

스스로 성장하며 진정한 나눔을 실천하는 그런 사람이 되겠다는 다짐을 마지막으로 후기를 마무리하고자 합니다.

강의를 준비해주신 방랑미쉘님

그리고 새로이 제 동료가 되어주신 65조 조원들

아직은 조금 따라가기 벅찬 61~72조 조장님들

찐텐선 찐실력자 시노반장님

모두모두 감사합니다.