[내마중 4조 112조] (도비르) / 1주차 과제 제출

안녕세요

내마중 4조 112조 도비르입니다.

○ 1주차 수강 관련 아래 4개의 과제를 완료하였습니다.

[1주차 과제 4개]

1) 현재 거주 지역 아파트 리스트 작성

2) 갭 투자 후보 단지 리스트 작성(내 시드)

3) 갭 투자 후보 단지 리스트 작성(내 시드 + 1억)

4) 최종 후보 단지 3개 추리기

○ 과제 작성에 앞서 제 현재 상황을 정리해 보았습니다.

1.현재 상황

○ 23년 8월 : 분양 아파트 입주 및 잔금 납부 완료

○ 23년 11월 : 분양 아파트 전세 임차 세팅 완료

○ 보유 아파트 관련

> 인천 서구 지역 / 23년 6월 준공 / 전용 74 , 30평

> 현재 시세 : 5.7억(전용 74 / 30평 기준)

*입주 1년차 미만임에 따라 네이버 부동산 매물 중 동일 평형대 최저 호가 금액 기준으로 설정

*잔금일 기준 비규제지역임에 따라 실거주 의무 없음 / 2년 보유 시, 비과세

> 전세임차 보증금 : 2.7억

*24년 2월 현재 전세 시세의 경우 3억 후반대로 입주장 이후, 약 1억 정도 상승

*25년 11월 임차인 계약 기간 만료 예정

> 임차인의 전세 보증금(2.7억)외 부채 없음(주담대 등)

○ 아파트 외 보유 자산 : 현금 1.2억

> 임차인 전세보증금(2.7억)으로 주담대(2억) 상환하고 남은 금액 0.7억 포함

○ 일시적 1가구 2주택 비과세 전략으로 갈아타기 예정

> 보유 아파트 잔금 납부 시점 : 23년 8월

> 갈아타기 아파트 매수 예상 시점 : 잔금일로부터 1년 후인 24년 8월부터 가능

*상급지인 서울 지역으로 갈아타기 시도 예정

> 보유 아파트 매도 예상 시점 : 25년 8월 이후(비과세 기준 2년 보유 요건 충족 시점)

○ 투자 가능한 종잣돈 : 3.5억

> 보유 아파트 매각 금액(5.7억) - 임차 보증금(2.7억) - 보유 현금(0.5억)

> 고려 사항

*갈아타기 아파트의 경우도 실거주 개념이 아닌 투자 개념(갭)으로 접근 예정

*현재 결혼 준비중인 배우자와의 신혼집의 경우 반전세로 오피스텔 등 거주 예정(실거주 문제 해결)

*역전세 등에 대비하여 갈아타기 투자 시, 신용대출 등은 이용하지 않을 예정

*미래근로소득(24년)의 경우 결혼 준비자금으로 사용 예정임에 따라 보유 현금에서 제외

2.(과제1) 현재 거주 지역 내 아파트 리스트 작성

○ 현재 거주 지역 : 강서구 등촌동

○ 기존에 구글 쉬트폼으로 임장을 다니며 정리한 단지 조사표가 있었는데 여기에 너나위님이 강의에서 가르쳐주신 양식을 추가하여 작성하였습니다.

> 다만, 전용 84 이하임에도 방 개수가 2개인 평형은 후보 단지에서 제외하였습니다.

○ 아래는 강서구 등촌동 및 그 외 지역 단지 조사표입니다.(단지명은 숨김 처리)

○ 내마중 수강 이후에도 서울 내 후보 단지군을 지속적으로 늘리고 시세를 트레킹해야 할 것 같습니다.

3.(과제2) 갭 투자 후보 단지 리스트 작성(내 시드) : 3.5억 기준

○ 투자 가능한 종잣돈 : 3.5억

○ 위 후보 단지군에서 필터를 설정하여 갭 금액이 3.5억 이하인 단지를 추렸습니다.

> 이후, 하락률 내림차순 기준으로 정렬

과제3) 갭 투자 후보 단지 리스트 작성(내 시드+1억) : 4.5억 기준

○ 투자 가능한 종잣돈(3.5억)+1억을 합산한 금액이 4.5억을 기준으로 필터를 설정하였습니다.

> 이후, 하락률 기준으로 내림차순 정렬

과제4) 최종 후보 단지 3개 선정

○ 아래 기준에 따라 최종 후보단지 3개를 선정하였습니다.

1) 현재 호가(저층 제외)가 전 고점 대비 하락률 25% 내외인 단지로 선정

2) 역전세 등에 대비하기 위해 갭 4억 이하 단지로 선정

3) 투자 실패를 대비하여 직접 실거주 가능한 단지로 선정(출퇴근 가능 지역)

4) 상급지 갈아타기 목적(서울 지역)

5) 400세대 미만 단지 제외 / 거래량이 극소수인 단지 제외

6) 역세권 단지로 선정(역까지 도보 10분 이내)

7) 향후 중국인, 조선족 거주 지역 영향권에 포함될 수 있는 지역은 가능한 제외 노력

○ 위 기준에 따라 최종 3개 후보단지를 설정해봤습니다.

[1위 : 강동구 암사동 현대아파트]

○ 24평 / 현재 호가 8.2억 / 전 고점 대비 하락률 34% / 전 고점 12.5억

○ 선정 이유

-제가 찾은 단지 중 전고점 대비 가장 큰 하락률(34%)을 보였습니다.

-교통편 :강남역 35분 / 을지로 45분 / 여의도 50분으로 주요 3대 업무 지구 1시간 이내 접근 가능

> 8호선 역세권

-약 3,000세대 대단지이며 단지 인근에 초등학교 위치

-주변 편의시설 : 인근 천호역 주변 현대백화점이 위치하고 한강공원 도보 접근 가능

-24년 1월경 실제 분위기 임장 당시, 구도심 느낌이었지만 전체적으로 평안한 느낌을 받았습니다.

-다만, 암사동 인근의 경우 유물이 많아 재건축이 어려운 점, 인근 지역 재개발 가능성 어려운 점? , 학군이 좋지 못한 점 등이 아쉬운 점이라고 생각합니다.

[2위 : 강서구 등촌동 등촌주공3단지]

> 24평 / 현재 호가 7.9억 / 전 고점 대비 하락률 25% / 전 고점 10.5억

○ 선정 이유

-교통편 :강남역 65분 / 을지로 55분 / 여의도 30분으로 주요 3대 업무 지구 1시간 내외 접근 가능

> 5호선 및 9호선 더블 역세권

> 마곡업무지구도 20분 내외 접근 가능

-약 1,000세대 대단지이며 인근 지역 아파트 밭이고 홈플러스 가양점 / NC 백화점 등 상권 형성 좋음

-개인적으로는 가양역 인근을 제가 선호하는 편입니다.

> 한강 근처라 운동하기도 좋고 그래서 이번에 자취방을 구할 때는 일부러 등촌동으로 구하였습니다.

> 실제 자취하면서도 주변 환경에 대해 만족하고 있습니다.

-아파트 인근 초중고 위치

[3위 : 강서구 등촌동 등촌서광아파트]

> 32평 / 현재 호가 7.6억 / 전 고점 대비 하락률 22% / 전 고점 9.8억

○ 선정 이유

-사실, 이번 과제를 수행하면서 가장 놀라웠던 점은 등촌서광아파트 32평의 호가가 주변 아파트 대비 굉장히 저렴하였다는 것이었습니다.

-내마중 수강 이전에는 전용84의 경우 관심을 갖지 않았었습니다.

> 제 시드로 서울 내 전용84 접근하기에는 가격대가 무리일거라는 선입견이 있었습니다.

-그러나 이번 과제를 수행하면서 등촌서광의 경우 전용84임에도 오히려 등촌주공 3단지 전용 59보다 호가가 저렴하다는 걸을 알게되어 매우 놀라웠습니다.

> 등촌 서광 전용 84 호가 : 7.6억 / 전 고점 : 9.8억

> 등촌 주공3단지 전용 59 호가 : 7.9억 / 전 고점 : 10.5억

> 세대수, 교통편, 초등학교 유무 등에 차이가 있겠지만 그럼에도 인근에 위치한 아파트 두 개 단지가 비슷한 가격대라면 전용 84가 더 좋지 않을까 생각도 해봤었는데,,

> 전 고점의 경우 오히려 전용 59 등촌주공 3단지가 더 높았어서 재건축 호재, 더블 역세권 등이 가격 형성에 더 영향을 끼치지 않았을까 생각해봤었습니다.

> 여전히 지금도,, 두 개 단지가 어떤게 더 좋은지는 제수준에선 구별하기엔 아직 어려운 것 같습니다.

**** 1주차 과제 수행을 발판삼아 앞으로도 후보단지를 지속적으로 확장하고 시세 트레킹할 수 있도록 하겠습니다.

저희 112조원분들과 끝까지 화이팅할게요!!

감사합니다.