1주차 강의
배운 내용
- 서울은 25개구가 상대적인 위상을 가지고 있다.
- 서울은 1급지 ~ 5급지로 나뉘며 각 급지와 비슷한 경기도의 주요 도시들이 있다
- 최근 상승추세를 보임에도 여전히 싼 가격에 머무르는 단지들이 있다. 결국 단지vs 단지로 가격을 비교해야 한다.
- 각 구 별 전세가율, 매매가 등을 확인하고 평균 매매-전세 차이를 보이는 단지를 선정하여 가격을 확인한다.
- 바닥을 잡기보단 전세가를 집중해서 확인하고, 싸게사는것 + 전세가 회복을 통한 투자금 회수를 노리는 것도 방법이다.
- 현재 자산의 규모, 현금 흐름에 따라 투자의 방법은 크게 2가지 방향이다. 첫째, 가치성장 투자 / 둘째, 소액투자
- 가격이 높고 좋은 급지가 꼭 투자의 대상이 되는것은 아니다. 현재 내 수준에 맞는 가장 좋은 것을 하는것. 5급지여도 그게 나에겐 1등일 수 있다.
적용할 내용
- 아는지역을 늘려가며 각 지역이 가지는 입지적 특성을 고려하여 가격을 확인하기. 예를 들어 구로구는 교통
- 급지별 평균 매매가가 있는데 급지에 맞지않게 쌀 경우 저평가일 가능성이 있다. 그 지역을 임장하는것도 방법
- 서울의 25개구의 급을 나누고, 그와 비슷한 내가 가진 수도권 앞마당의 가격을 비교해볼 필요가 있다. OO지역이 비싸다 생각했는데 오히려 서울의 비슷한 구와 평균가격을 비교하니 싸다는 판단을 하게 됨.
- 결국은 좋은 것을 사기위한 과정. 수도권 외곽 혹은 서울의 5급지 투자는 매도의 대상이 될 수 있음. 장기보유 할 물건인지, 가격의 상승에 따라 매도할 물건인지 파악한다. 결국은 가치 성장 투자를 위한 좋은 물건을 매수해 매매가 상승과 전세가 상승을 통한 현금의 흐름을 만들어야 한다. 이를 활용하여 추가적인 투자와 세금 납부와 같은 앞으로의 로드맵을 그린다.
- 결국 중요한 것은 좋은 것을 싸게 사는것이 중요하다. 전세가율이 낮을때 좋은 물건을 싸게 매수하여 시장흐름에 따른 전세가 상승분을 받아 투자금을 회수하는것이 서울 투자의 방법이 될 수 있다.
- 좋은 곳은 기회를 짧게 준다. 조금 선호도가 떨어지는 곳은 기회를 비교적 오래 주기도 한다. 꾸준히 앞마당을 늘리고 시세를 확인하는 것이 유일한 기회를 잡는 방법
- 양파링님 좋은 강의 감사합니다. 서울 투자에 대한 로드맵을 그릴 수 있어 정말 많은 배움을 얻었습니다.
