안녕하세요, 호호당입니다🥰
수도권 중심으로 가치성장투자를 하겠다는 마음을 먹고,
양파링님의 '2024 서울·수도권 아파트 하락장 투자 전략' 특강을 지나칠 수 없었습니다.
진짜 알짜배기 강의라는 생각밖에 들지 않는
양파링님의 투자 경험과 노하우가 녹아있는 강의 후기 들어갑니다😎
현재 시장은?
금리와 규제, 대출정책 등으로 인해
매매가, 전세가가 상승,하락, 반등을 반복하고 있는 시장 상황에서
사람들이 선호하는 곳과 그렇지 않은 곳의 온도차이는 크게 나타나고 있습니다.
매매, 전세 시장에 영향을 미쳤던 요소들이 무엇이었는지,
현재 전세시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 요소('ㅅㄱ', 'ㄱㄹ')에 대한 예측을 해봅니다.
또한 현재 시장이 기회인지 알아보려면, 4가지를 살펴보아야 한다고 하셨습니다.
저점 대비 매매가
저점 대비 전세가, 전세가율
전고점 대비 하락률
실거래가
지금은 줄다리기의 시장이고, 급지가 높을수록 호가와 실거래가의 차이가 크기 때문에
네이버 부동산에 나오는 호가들이 시장에서 받아줄 수 있는 가격인지 확인해야 합니다.
즉, 좋은 곳을 싸게 살 수 있는 기회가 만들어지고 있는 상황에서
더욱 정신을 바짝 차리고 '가치가 좋은 곳', '가치 대비 싸게'에 집중해야할 시기입니다.
✅BM
지난 시장을 통해서 우리는 무엇을 알고 내 것으로 만들어야 하는지 늘 생각해야 한다.
4가지 요소와 그에 대한 내 생각을 단지분석 임보에 좀더 가독성 높게 표현하자.
서울 25개구 평당 평균 매매가, 전세가 그리고 전세가율의 비교표를 관리하자.
그리고 그 변동률이 어떤지 트래킹하자.
하락장 수도권의 투자기준은?
사실 월부인이라면 모두 100번 이상 들어봤을 '가치 대비 저평가'는
투자의 기본 중에 기본이라고 생각합니다.
이번 특강에서는 싸다고 판단할 수 있는 기준을 명확히 주셨는데요,
기준에 부합하는 단지, 그리고 협상을 통해서 기준에 부합하게 만들 수 있는 단지들을
좀더 적극적으로 봐야하고
급지에 대한 이해(급지별 싼 구간, 기회, 급지 특성)를 바탕으로
투자 물건을 살펴봐야겠다는 생각했습니다.
또한 가치대비 저평가 되었다고 무작정 투자할 것이 아니라,
내가 감당가능한 투자인지에 대한 고려가 필수적이라고 하셨습니다.
현재는 2016,2017년의 절대적 저평가 시장과는 다르기 때문에
장기적인 투자생활을 위해 감당가능한 투자를 해야 한다고 하셨는데,
최근 조바심을 내고 감당 불가능한 물건들에 자꾸 기웃거리던
제 모습이 떠올라서 반성하게 되었습니다😅
✅BM
막연하게 '음 좀 싼거 같은데?'가 아니라 명확한 기준에 맞춰 '싼 가격'을 판단하자.
(나는 오히려 현재 가격 수준에만 익숙한 것 같기도..?)
상위급지 내 단지들을 볼 때 '내 목표가와 매수가능가격 구간'을 필히 체크해놔야 한다.
투자금에 한정짓지 말고 상위급지일 수록 전체를 살펴야 한다.
감당가능한 투자에 대한 명확한 범위설정이 필요하다.
경제적 자유를 이루려면?
이번 특강에서 가장 좋았던 부분은
서울 수도권 투자에서 시스템 투자를 하기 위한 로드맵을 설명해주셨던 부분인데요.
부동산 투자로 경제적 자유를 이루기 위해서는 얼마만큼의 소득을 만들어야 하며,
전세금 상승분을 만들려면 얼마만큼의 전세금 총합을 세팅해야하는지
구체적인 생각을 해볼 수 있어서
예전에 뚜또 튜터님께 투자코칭 받으며 여쭤봤던 부분이 오버랩되어 선명해졌습니다.
또한 급지 별로 현재 투자금이 얼마나 들어가는지 설명해주시면서
'내 돈으로 살 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 사기 위해'
서울 수도권에 대한 공부를 미리 해놓고 정리해야 한다 라는 말씀이
제가 앞으로 나아가야할 방향을 말씀해주시는 것 같아서 큰 힘이 되었습니다.
✅BM
나의 수도권투자 시스템 로드맵을 명확하게 만들기(2월 중)
25개구 매매전세지수, 평균전세가율로 과거 흐름에 대해 이해/비교하기
2-3년차에 기존 자금을 모두 활용해서 시스템을 운영할 자금이 부족하면 월부에서 사라지기 쉽다.
종잣돈 모으기와 0호기 매도 시점 흔들리지 말아야 겠다.
이번 양파링님 특강은 너무 좋아서
몇번을 꼭꼭 씹어서 내 것으로 만들어야 겠다는 생각을 하게 되었습니다.
정말 귀한 특강해주신 양파링님 감사드립니다💖
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