[빛나기] 일주일에 2번 투자코칭 했더니 1호기가 생겼다! - 1편 자유를 향하여 멘토님편

안녕하세요

지기 17기

14천리로 부자돼조

빛을 나누는 기버가 되고 싶은

빛나기입니다!

저는 지난 1월 마지막 주 월부에 온지 약 2년만에

1호기를 하게 되었는데요. :)

그동안 월부의 환경 속에서

앞마당을 멈추지 않고 만들어온 보람을 느낄 수 있고

결혼 하고나서 신랑과 함께 모은 종잣돈으로

고민끝에 한 1호기라 너무너무 감사한 순간을 경험했습니다.

제가 1호기를 할 수 있게

가장 도움을 주셨던 것은

단연, 월부의 매물코칭 덕분이라고 말씀드릴 수 있을 거 같습니다.

앞마당이 어느 정도 되어 비교평가를 할 수 있게 되었지만

저는 실전 강의를 수강해본 경험이 없어

저보다 투자경험과 실력을 겸비하신 선배님 멘토님, 튜터님과의 접점을 만들기 어려웠는데

직전 실준반 조장을 할 때 반장이셨던 김딴딴반장님께서

평일에 지방으로 매물임장을 가시고, 매물코칭까지 하시는 것을 보고

저도 자극을 받아 당시 보고 있던 임장지에서

단지임장을 하고 비교평가를 하면서

어? 이 단지 저평가된 거로 생각된다!!

그리고 투자금 기준, 전세가율 등

저환수원리에 부합하겠는데?

라는 생각을 가지고

매물코칭을 진행하게 되었습니다.

(김딴딴 반장님, 정말 존경하고 감사합니다 ♡ )

1. 자유를향하여 멘토님 코칭

평일 일찍 퇴근하고

기차를 타고 임장지에 가서 매물을 오후 4시에 본 후

부사님과 이야기를 나누고

인근 카페에 가서 자향님 매물코칭 전화를 받았습니다.

자향멘토님께서는 굉장히 온화하고 인자한 목소리로

저의 긴장된 마음을 어루만져주셨습니다. ㅎㅎ

찬찬히 저희 부부가 가지고 있는 자산에 대해

궁금하신 부분을 물어봐주셨고

가져간 매물의 사진을 첨부했었기 때문에

그 사진을 보시면서 매물의 상태에 대해서도 의견을 주셨습니다.

연식이 조금 된 물건이라 몰딩 등을 세밀하게 봐주시면서

몰딩이 가장 튀는 부분인데 괜찮아보인다고 얘기해주셨습니다.

그리고 사진을 보시면서 확장이 되어있는지 등등 궁금한 걸 물어봐주셨고

저는 방금 전에 보고 온지라 따끈따끈한 정보를 알려드렸습니다.

색이 비슷해서 크게 신경쓸 거는 없어보인다.

수리비를 조금 예상했는데 괜찮을 거 같다고 하셨습니다.

그러면서 현재 껴져있는 전세에 대해서

정확한 만기와 전세금을 물어봐주셨고

임장지의 앞으로 입주상황과 비교해서 괜찮을 거 같다고 해주셨습니다.

그리고 이 매물을 볼 때 같이 봤던 단지들을 물어봐주셔서

저는 제가 감당가능한 잔금 범위안에서 같이 비교평가 했던 단지들을

말씀드렸고 신축 20평대하고도 비교했으나 상대적으로 비싸다고 보여져서

이 매물을 골랐다고 말씀드렸습니다.

멘토님께서는 신축 20평형대도 매물을 봤는지 물어보셨는데

제가 매물을 보지 않았다고 말씀드렸더니 ^^

투자금 범위에서 벗어나더라도

그래도 물건 봐야해요~ 라고 해주셔서

뜨끔! 하기도 했었습니다.

지금 연식의 차이가 있기 떄문에 가격이 그 정도 차이나는 것은 적정한 것인데

현재 가격은 조금 높지만 거기에서 네고가 되는지

적극적으로 검토를 해볼 필요가 있다고

조금 연식이 괜찮은 것을 하는 것이 필요하다

제가 본 매물이 입지는 좋은 편이지만

신축이 들어오면서 상승률이 조금 떨어질 가능성이 있다고 하셨습니다.

그럼에도 가격이랑 투자금이 나쁘지는 않다고 생각된다고 하셨습니다.

제가 가진 자산과 투자금에서 딱 맞는 금액이고

제가 가져온 금액이

선호도 떨어지는 지역 이 연식은 더 좋지만 2천만원 정도밖에 차이가 안나기 때문에

그리고 여기가 전고가 x억까지 갔었던 단지이기 떄문에

충분히 아직 덜 올라왔다고 생각되고

더군다가 세가 받쳐주고 있어서

적은 투자금으로 해보면 괜찮을 거라고 해주셨습니다.

저는 인근에 입주 예정인 재건축 단지와 시기적으로 9개월 차이는 있지만

괜찮을지 여쭸는데요. ㅎㅎ

만기 3개월 전에 내놓기 때문에 그때까지 기다리지 않는다고 하셨고

입주가 없어서 전세가가 다른 지역에 비해서

올라올 확률이 있고

시기적으로 엇나가고 있다.

전세를 다시 맞춰야 하는 시기의 앞 6개월 입주가 있는지가 중요하다

그리고 다시 맞추는 날의 뒤 3~4개월은 입주를 기다리고 있기 때문에 영향은 있을 수 있는데

여기는 9~10개월로 그렇지 않으니까 역전세를 크게 걱정할 필요는 없을 거 같다고

괜찮을 거 같다고 얘기해주셨습니다.

근데 이 단지의 전세가 많이 나올 수 있는 것, 주변 b단지 전세가 많이 나올 수 있는 것,

c생활권 전세가 많이 나올 수 있는 것은 모르는 것이니까

투자를 하면 전세 상황은 계속 모니터링을 해야 하는 것이라고 해주셨습니다.

계속 보다가 전세가 씨가 말랐을 때 전략적으로 미리 계약을 요청하는 등

시기를 보면서 대응해야 한다고 해주셨습니다.

그리고 제가 신랑과 가지고 있는 매물 2개와

새로 보고 있는 매물의 전세 만기가 2~3개월 정도 밖에 차이가 나지 않아 우려되는 것도 여쭸는데요.

기존 매물 두개가 역전세를 겪고 낮은 전세금으로

세입자를 이미 구해서 대응을 한 상태라서

멘토님께서는 이미 역전세를 했기 때문에

괜찮을 거 같다고 얘기해주셨습니다.

만약 역전세를 안했다면 전세만기가 몰려있으면 힘든데

이미 맞아서 세팅해둔 상태니까

그리고 a지역 같은 경우는 앞에서 이미 역전세를 맞아서

이제 여기는 올라올 것이라고 해주셨습니다.

그리고 제가 가지고 있는 다른 지역의 단지도 점점 올라올 것이라고 얘기해주셨습니다.

그리고 신랑이 투자한 b지역은 대규모 재개발 지역이라서

이미 역전세를 맞아서 괜찮을 거 같긴 한데

몇개가 맞물려 있긴 해서 조금 영향이 있을 수 있기는 하다고

직접 네이버부동산을 보면서 얘기해주셨습니다.

그래서 대응 전략은 계속 트래킹 하면서 없는 시기에

맞추면 괜찮을 거 같고 지금 투자를 고려하는 c지역은 입주가 너무 없어서

크게 걱정할 필요는 없을 거 같다고 해주셨습니다.

그리고 저는 마지막으로 exit 전략에 대해서 여쭸는데요.

어느정도 수익을 보고 나오는 것을 생각해야 하는지 여쭸는데요

멘토님께서는 이 단지는 물론 전고점까지는 4년보유로 생각했을 때 갈 거 같고

2년있다가는 더 좋은 대체물건이 있어야 한다.

수익율 100~120%정도 보고 들어갈거 같다고 하셨습니다. 연식 부분이 있기 때문에

그리고 요즘은 수익율 200% 나오는 곳이 많지 않다

수익율은 100~120%정도 보라고 하셨고

x억 초반 정도 되는지

그리고 그 당시 더 좋은 물건이 있느냐로

매도를 결정해야 한다고 해주셨습니다.

7천-1억 정도 보고 들어간다고 했을 때

2년 정도 있다가 5천만 올랐다면

투자금 회수되면 8천, 9천이 될 것인데

그 금액으로 더 좋은 투자할 것이 있으면 매도를 친다

아니면 더 기다리는 것이 그때

여러 곳의 시장 상황을 봤을 때 낫다고 판단될 수 있는데

그러면 더 가져가는 것으로 2년 더 연장할수도 있다고 해주셨습니다.

저는 그럼 매도를 실거주한테 매도를 한다고 하면

2년 안에 팔면 양도세중과가 되니까 2년을 지나서 파는데

그 전부터 매도를 시도하다가 잔금을 2년 뒤로 한다고 해주셨습니다.

그리고 잊고 있던 2순위 매물에 대해서도

네고가 되었는지 물어봐주셨고

전세입자 만기를 물어봐주셨습니다.

근데 제가 그 물건을 고민하고 있던 이유가 입주시기랑 완전히 맞물리고 있었는데

제가 ㅋㅋ 너무 1순위 매물에 빠져있었어서

2순위 매물 주변의 공급을 살짝 놓친 것을 얘기해주셨어서

또 뜨끔했습니다! 하하;;ㅎㅎㅎ

그러면서 멘토님은 그 전세 만기 시기가 주변 신축 공급이랑 완전 맞물려서

두개 단지를 비교해보면 연식이나 선호도 면에서

2순위가 더 낮다고는 보여지는데

그때 입주가 있어서 전세 맞추기가 힘들 거 같다고 하셨고

2년 더 맞춘다고 하면 갱신아닐 경우 힘들거라고 하셨습니다.

저는 선호도 면에서 2순위보다 1순위가 선호도가 더 좋다고 봣는데

멘토님께서는 2순위가 그 생활권에서 선호도가 제일 좋고 연식도

괜찮아서 같은 가격이라면

그리고 아예 시 자체가 조금은 1순위 지역보다는 높고

2순위 생활권의 이점은 직장하고의 접근성이라고 얘기해주셨습니다.

사람들이 선호하는 곳과 가깝고 그 동에서 선호되는 단지고

연식이 더 괜찮아서 지역 적인 부분을 감안했을 때

더 나을 거 같은데

물건 자체의 조건이 리스크가 있다고 보여진다고 해주셨습니다.

그래서 저는 다시 한번 더 전세를 새로운 계약으로 3년 계약을 할 수 있다고 하면

어떤지 여쭸는데 그렇다면 2순위를 할 것이라고 답변해주셨습니다.

근데 제가 이미 0호기로 그 지역에 단지가 있는 점으로 인해

가급적이면 지역을 분산시키는 것을 추천하신다고 해주셨습니다.

지역적으로 한 지역에 몰려 하는 것보다는

지역을 이해하는 것에 확실히 도움이 된다고 하셧씁니다

지역에 물건이 있어야 흐름을 빠르게 캐치할 수 있어서

투자는 투자수익을 정하고 들어가는 부분이 있기 떄문에

둘다 7천에서 1억 2천 정도 보고 들어가는데

2순위 지역이 더 눌려있다고 보여지기는 하는데

투자물건에서는 양도차익은 설정하는 것은 동일하니까

선호도도 비슷하니까 그런 측면에서는 지역을 분산하는 것을

해보는 것을 추천하신다고 해주셨습니다.

마지막까지 조언을 아끼지 않으셨습니다.

멘토님께서 얘기해주신 2가지를 반드시 지켜야 겠다고 굳게 다짐합니다!!

1. 입주체크 월별로 꼭 해야 한다.

2. 연식이 좋은 20평형대 매물이 조금은 비싸보이고

투자금 기준에서 벗어나더라도

꼭 매임을 하고 네고를 해서 깎일 수 있는지를 살펴야 한다.

이렇게 얘기해주시면서

매수 잘 하세요~~

라고 따뜻하게 인사를 해주시면서

매물코칭이 마무리 되었습니다!

평일 저녁 6시 저녁시간 정말 아낌없이

지역에 대한 인사이트, 지방투자를 할 때 마음가짐,

역전세에 대해서 바라보고 리스크를 생각하는 습관,

그리고 지역별 단지를 비교평가할 때 연식, 선호도, 지역의체급 등을

종합적으로 고려하는 것,

매수할 때 매도전략 즉, 기대수익과 수익율을 어느정도로 책정하고 들어가야 하는지,

수리필요상태를 고려하는 법 등등을

나눠주신 자향 멘토님

특히나 너무너무 따뜻하고 친절한 말투로 얘기해주셔서

긴장하고 떨렸던 저를 정말 편안하게 해주시면서

실전 투자를 할 때 생각해야 하는 많은 것을

알려주셔서 정말

무한으로 너무너무 감사한 시간이었습니다

정말 자향 멘토님 감사합니다!!!!^^

💘💘💘

저는 아주 기쁜 마음으로

신랑에게 매물코칭 결과를 전달하고

바로 부동산사장님에게 전화를 걸어 매수하겠다고 말씀을 드렸는데요.

두둔..!

원래 쉬운 길은 정녕 없는 것인가.

매도인과 전화통화를 해보시더니

매물을 너무 싸게 내놓은 거 같다고

매도를 갑자기 조금 고민해보겠다고 합니다.

ㅠㅠㅠㅠ

정말 떨리는 마음으로 첫 매물코칭을 진행했고

자향 멘토님께서

제 상황, 투자금, 지역 시장흐름

전반에 걸쳐 딱 괜찮아보인다고 해주셨는데

ㅠㅠㅠ

저는 그렇게 몇일을

집주인분의 계좌를 받으려고

계속 기다리며

부동산 사장님과 10차례 넘는 전화통화를 했지만

결국...

집주인분은 매물을 거둬들이셨습니다.

여러 방법을 동원해보려했지만

실패하여

제 첫 매물코칭에서

ok받은 매물을

놓쳐버리는 슬픈 경험을 하게 됩니다.

그러나 결국 저는 1호기를 했다고 말씀드렸죠? ㅎㅎ

어떻게 그런 상황에서 1호기를 하게 되었는지는

다음 2편에서 이어서

얘기해보도록 하겠습니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!^^

💘💘💘