관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
1강 후기
<내게 맞는 투자 지역 선정하는 법>
-지방/ 수도권 둘 다 좋은 물건을 저평가 된 가격으로 구매하면 수익을 얻을 수 있다.
-모아 놓은 투자금 & 1년 동안 모을 수 있는 투자금에 따라 지방/수도권 투자를 결정할 수 있다.
1) 지방 부동산 투자
- 소액으로 가능, 수익률이 좋은 투자
- 절대적으로 필요한 시간 큼(40주 이상)
(1) 전세가율 높은 곳 : 70% 이상
전세가 = 실수요 가치가 높은 곳
가수요(심리, 시장)으로 인한 변동 리스크가 적다.
적은 투자금도 중요하지만 등급이 어느정도 받춰줘야 한다.
(2)입주물량 적은 곳 : 현재 + 2년 후 입주물량 (**지방투자의 가장 큰 리스크!)
전세가가 하락하면 역전세로 투자금이 더 들어감, 매매가도 떨어질 수 있따.
입주물량 확인해서 2년마다 전세 셋팅하는데 무리가 없도록
è 수요범위 이내면 best, 최소한 1.5배 이내 여야 한다!
(3)인구수 많은 곳 : 20만 이상의 인구 규모 지역
같은 상승장에서도 수익이 더 나는 곳을 골라야 한다!
많이 오른 곳은 하락장에서 하락폭도 크다 à 투자기회가 올 수 있으니 주목
*지방 투자 아파트 선정
(1) 지방 입지 우선순위 : 학군>환경>직장 + 교통 (자차로 인해..)
좋은 입지는 전고점이 더 높고, 가격 회복이 빠르다
광역시 아닌 중소도시는 학군 가치가 조금 덜 중요
1등 입지와 좋아질 입지(개발) 사이에 전세가율(실수요)높은 가성비 입지 찾기!
중심지+구축 OR 외곽+신축 (1등은 중심지+신축..)
(2) 아파트 연식 우선순위 : B급+신축 > A급+구축
è 주변 아파트, 다른 광역시 앞마당 등이랑 비교 평가 통해서 최종 선택
2) 수도권 부동산 투자 -> 투자금 더 필요, 수익이 좋은 투자
(1)전세가율 높은 곳 : 평균 전세가율 60% 이상
(2)입지독점성 있는 곳 : 강남 접근성 1시간! (= 대체재가 많지 않은 곳)
*수도권 투자 아파트 선정
(1)저평가된 가격 여부
-절대평가 (가치대비 가격이 싼지, 전고점 대비 20-30% 하락) + 상대평가(입지가치 대비 저렴한가)
-대표아파트의 가격 흐름을 같이 따라가는 경향이 있다
(2) 수도권 입지 우선순위 : 직장 + 교통 > 학군 > 환경
-지역마다 가격에 영향을 주는 핵심 입지 요소가 다르다
-지역 간 비교평가 & 동일 생활권에서 비교평가가 필요하다
(3)아파트 연식 우선순위 : 구축이어도 입지 가치가 좋으면 선호도가 더 있을 수 있다.
- 강남 1시간 이내 입지는 30년 구축 아파트는 가격 상승 여력이 있다
- But 다음 상승장 40년 아파트는 조금 위험하다…!
-> 스스로 자산 상태를 객관적으로 파악하고 앞으로 어떻게 로드맵을 구상해야 하는지 알 수 있었습니다. 막연하게 투자의 필요성 만을 느끼고 있었지만 자세한 투자 사례를 통해 어떻게 해야 초보가 잃지 않는 투자자로서 첫 걸음 을 시작해야 하는지 확실히 알았습니다. 시장의 상황은 비록 많이 달라졌지만 그렇기에 그것을 관통하는 투자의 기본(물건의 가치와 가격을 판단하는 것)이 더 중요하다고 생각합니다. 첫 강의부터 핵심적인 내용을 많이 얻어갈 수 있어 좋았습니다.
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