관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요~
투자자로의 첫발을 내딛기 위해 씨앗을 뿌리고 싶은
1호기가 간절한 소소한 직장인입니다.
그래서인지 이번 게리롱튜터님의 강의는 강의이면서
묻고싶은 것들을 제 속에 들어갔다 나온 듯 다 캐치하셔서
너무너무 친절하고 상세하게 조언해주시는 코칭이기도 했습니다.
강의는 크게 두 파트로 구성되어 있었는데,
지방 지역분석을 통하여
투자자의 눈으로 지역을 이해하는 게 무엇인지 알려주셨고,
지방 투자전략으로
두려움으로 아무것도 하지 않는 것에는 결과가 없다는 것
갭만 보고 투자를 고려하는 저가치 물건은 아무리 싸도 팔리지 않는 배관호스 같다는 것을
각인시켜 주셨습니다.
/ 지방 지역분석
지방도시의 가치를 투자와 연관시켜 생각하는
그렇기 때문에 뻔하지 않는 투자자의 사고흐름을 배울 수 있었습니다.
개요부분을 통하여
지역위상을 판단하여 그 지역의 가치에 판단할 수 있고,
이것은 이후 시세파트에서 그 지역이 전체적(절대적) 저평가 인지 가늠해볼 수 있는 잣대가 되었습니다.
경제력을 판단할 때는 GRDP, 산업군의 비중 등 정량적인 평가만큼,
기사등을 찾아보고 보다 정성적인 평가로 주택구매력을 판단해야겠다고 생각했습니다.
bm, 수치 + 지역의 주변까지 넓게 보아 진짜 지역의 가치를 판단해야겠다
입지부분를 통하여
아.. 투자자는 이렇게 입지와 투자를 연결짓는 구나,
투자를 하기 위해서 이런 입지들을 보는 거구나 하는 것을 배울 수 있었습니다.
인구로 선호생활권이 이동해가는 것과 함께 생활권의 위상을 확인하고,
그 지역인들이 선호하는 요소를 확인하여
선호생활권이 이동될 수 있는 곳을 공급과 함께 파악할 수 있었습니다.
더불어 당장 이동될만한 곳이 없다면 그 순위가 한동안 유지 될 수 있다는 것
그리고 지방의 경우 직장이 분산된 경우에 또는 직장이 한 쪽에 있어도 이동시간이 각 생활권별로 5~10분 정도의 차이일 때 직장위치와 선호도가 크게 관련이 없다는 것. 이것은 교통이 후차적인 것과도 연결되었습니다.
오히려 지방에서는 환경과 학군.
특히 그 지역사람들의 선호하는 흐름이 신축택지로 이어지는 경우
군집신축택지의 중요성, 그리고 그 생활권내의 비교로 연식, 브랜드, 초등접근 등 더 선호되는 요소를 크게 또 작게 생각하게 되었습니다.
학군도 결국 정량적으로 90%이상이 몇 개이냐보다 해당 지역에서 그 생활권, 혹은 근처 생활권을 주거지로 선택하게 할 만큼의 영향력이냐가 중요하다는 점을 배웠습니다.
인구, 환경, 학군, 직장, 교통이 선호도를 판단하는 것이었다면,
공급은 리스크를 대비하는 것이었습니다.
공급은 지방투자시 바로 가격에 영향을 주기 때문에 매우 중요하며
과거 매전지수와 공급량의 그래프로 그 지역에 얼마의 공급을 소화할 수 있는지를 파악해야 하며, 향후 공급량과 더불어 4년 이후의 공급이 궁금하다면 재개발,재건축의 부분을 파악해보면 그 지역의 리스크에 대해서 가늠할 수 있음을 배웠습니다.
bm,입지요소는 선호도를 개념화한 것이다. 항상 그 지역사람들이 선호하는 요소를 찾아내는 관점으로 입지요소에 접근해야 겠다. 더불어 공급은 다른 입지요소의 비중만큼 중요하다.
시세 부분을 통하여 내 앞마당 지역의 저평가 여부를 비교지역을 통하여 대략적으로 판단하고 가격대별로 단지의 위치와 연식을 확인하여 가격의 감을 잡아야 함을 알려주셨습니다.
/ 지방 투자전략
게리롱튜터님의 강의는 강의이면서 동시에 저와 같은 1호기가 간절한 초보들, 또는 이미 투자를 하신 선배님들에게 이후 투자방향을 알려주는 코칭이었습니다.
앞서 배운 입지요소 들 중
지역사람들의 선호도에 가장 큰 영향을 미치는 핵심입지요소로
투자순위를 파악하고,
투자 선순위부터 후순위까지 나열하여 대표단지들을 떠올린 다음
투자범위를 설정하는 것을 알려주셨습니다.
정말 간략하게 말한다면(단지마다 다를 수 있겠지만) 광역시는 입지좋은 구축도 투자범위이고 중소도시는 입지좋은 구축도 투자범위로 할 수 있을지 판단이 필요하며, 입지 않좋은 구축은 범위에서 제외된다는 것.
제가 너무나 의미있다고 생각한 부분은
투자할 수 없는 저가치 단지를 알려주시고 왜 그것을 저가치로 보는지 판단기준을 준 부분이기도 했지만,
입지애매한 준신축, 입지 좋은 구축도 투자범위일 수 있고, 과거의 사례를 통해 내가 할 수 있는 수준에서 최선을 다한 투자가 아무것도 하지 않은 투자와 다르게 결과를 내었다는 점이었습니다.
투자 대전제로 전세가가 우상향하고 매매가가 전세가 밑으로 빠지지 않는 단지라면
돈이 적다는 핑계로 가만히 있으면 안되겠다,
내가 1,2등 생활권의 준신축 이상만 노리고 있었던 것이 아닐까,
스스로를 돌아보게되었습니다.
/ 실력자산
마지막 튜터님이 말씀해주신 내용을 보며
엄청나게 찔렸습니다.
한 두 번 투자로 빨리 돈 벌고 싶은 투자자가 나였나,
내가 투자대상으로 보는 단지들을 복기해보니
지금 내 상황에서 무리인 단지들이었습니다.
그것은 어쩌면 무리해서 빨리 큰 돈 벌고 싶은 거지,
진짜 차곡차곡 실력을 쌓아가는 투자자가 되고 싶은 마음은 아니었던 것 같습니다.
내가 매주 임장가는 시간동안 임보쓰는 시간동안,
월부가 싫다고 엄마를 그리워하는 어린 아이들, 고생하는 신랑, 그냥 편하게 살라고 걱정하는 부모님..
이런 것에 대한 보상심리로
처음에 내가 투자자가 되기로 했던 결심,
당장 돈을 벌지는 못해도 돈이 있으면 성과를 낼 수 있는 실력이 있는 투자자가 되야겠다는
마음보다
빨리 가족들에게 보여줄 수 있는 성과를 내고 싶다는 마음이 더 컸던 것을 깨닫는 시간었습니다.
강의를 듣지 않았다면, 아마 스스로를 모르고 있었을 거 같습니다.
튜터님, 한달한달 열심히 한다고는 생각했는데 나도 모르게 꿈과 반대로 가는 방향이었음을
알려주셔서 감사합니다.
bm. 실력자산을 쌓고 싶은 진짜 꿈을 이루기 위해 지금의 여정 자체가 꿈이 될 수 있도록 지금의 여정에 감사하는 마음을 가지고 내 방향을 욕심에서 성장으로 조정해 나가자.
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