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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
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투자는 역량이며, 그 역량은 꾸준한 훈련을 통해 누구나 개발할 수 있다. 또한 이는 누구나 할 수 있다.
-- 투자 역량은 '꾸준한 노력'을 통해 '누구나 할 수 있다. 아직 내가 투자자로 바로 서지 못하고 투자를 해본 경험도 없기 때문에 투자는 낯설게 느껴진다. 투자란 아직까지도 그야말로 다른 세계에 있는 사람이 하는 것처럼 생각된다. 뭔가 내가 가지지 못하고, 하기 어려운 뭔가를 해야만 하는 듯 멀리서 바라보게 된다. 하지만 저자는 투자역량이란 노력을 통해 개발할 수 있고 또 그 정도의 역량은 누구나 쌓을 수 있다고 말한다. 어쩌면 투자는 우리의 일상과 흡사할 지도 모른다. 제대로 훈련받고 노력하면 평범한 사람도 할 수 있는 아주 가까이에 있는 것일지도 모른다. 저자의 말을 믿는다면 너무 멀리서 바라보지 말고 적극적으로 다가가 내가 못하는 부분이 뭔지를 깨우칠 일이다. 이를 통해 내 부족함을 알고 앞으로의 목적의식을 가지고 노력하면 된다. 첫 걸음을 내딛는 것이 어렵다. 걸어가면서 그 의미를 생각할 일이다.
투자 역량을 쌓기 위해 노력하기보다는 지금 당장 돈이 될 것 같은 정보만을 찾아 헤맵니다.
--예전에는 남이 모르는 어떤 정보를 가지면 돈을 벌 수 있지 않을까 하는 생각을 해 본 적이 있다. 지금 돌이켜보면 어처구니 없을 정도로 한심한 생각이었다. 좋은 정보를 가지면 돈을 벌기 쉬운 것은 사실일 거다. 하지만 좋은 정보를 가지고 있다고 해서 돈을 계속 벌고 그 돈을 유지해나가기는 어렵다. 투자를 할 수 있는 역량은 한 가지 사실로 쌓을 수 없다. 현실을 바라보는 안목, 리스크에 대비하는 자세, 사람을 대하는 태도, 남달리 생각할 수 있는 능력, 이 모든 것이 갖추어질 때 투자자로서의 역량이 쌓이기 마련이다. 당장의 돈을 쫒기보다는 투자자로서의 역량을 완성시키는 데 모든 노력을 기울여야 한다.
무엇보다 중요한 것은 '번 돈을 잃지 않고 잘 지키며 불려 나갈 수 있는 훈련'을 하는 것이었습니다.
-- 우습게 들릴지 모르겠지만 다들 투자를 한다면 돈을 버는 것만 생각할 것이다. 물론 나같은 초보자의 경우이기는 하다. 하지만 저자는 투자는 버는 것만큼 아니 버는 것보다 번 돈을 '잃지 않고' '잘 지키며' '불려 나가'는 것이 더 중요하다고 말한다. 돈을 버는 것은 문자 그대로 이해하기가 쉬운데, 잃지 않는다니 그리고 지키고 불려나간다니 이 모든 과정을 이해하기는 어렵다. 하나 하나의 과정이 모두 지식을 쌓고 훈련을 해야 가능한 일이다. 너무 중요한 이야기인데 더 이상 글로 풀어낼 자신이 없다.
노후 준비 : 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것.
-- 막연히 나이 먹은 미래에 대해 이야기하는 것보다 이렇게 이야기하니 보다 구체적이어서 설득력이 있다.
개인이 돈을 버는 방식은 돈을 벌기 위해 시간을 직접 투입해야 하느냐, 아니면 시간을 투입하지 않아도 되느냐로 구분할 수 있다. 우리가 나아가야 할 방향은, 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.
-- 지금까지는 자신의 시간을 이용해 돈을 버는 방식만을 알고 살아왔다. 시간을 투입하지 않고서 돈을 버는 방식에 대해서는 전혀 아는 것이 없었다. 무지할 뿐 아니라 그런 것은 도덕적으로도 옳지 못한 것이라고 생각하면서 살아왔다. 하지만 인류의 역사를 돌이켜 보면 한 때라도 이 두 가지 방식이 혼용되어 있지 않은 경우가 없었다. 나는 역사 또는 인생의 반쪽만을 바라보고 이해하며 살아온 것이다. 투자 여부를 떠나더라도 다른 한쪽의 삶의 방식을 이해해야 온전히 삶을 이해하고 자본주의를 이해하게 된다.
보통 전세금을 레버리지로 삼는 투자는 사는 것이 가장 쉽다. 어려움은 오히려 사고 나서 임대를 놓는 과정에서 시작된다.
-- 투자는 사는 것이 다가 아니다.
이제 당신은 저평가된 물건을 찾아내고 여기에 투자하기 위해서는 무엇을 해야 하는지 알게 되었을 것이다. 당신은 비교할 대상을 많이 가져야 한다. 그런데 부동산은 말 그대로 옮길 수 없다. 당신이 책상에 앉아 부동산 투자서를 펴놓고 아무리 열심히 공부한다고 해도, 각종 부동산 물건이 당신 눈앞에 올 리는 만무하다. 아무리 유명 블로거나 전문가들의 칼럼을 읽는다고 해도, 당신이 '제대로 안다'고 말할 수 있는 아파트의 수가 늘어나지 않는다. 그렇게 해서는 당신의 비교 대상 샘플이 늘어나지 않기 때문이다. 이것이 '부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다'고 하는 이유다. 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을. 나 역시 이 사실을 깨닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다.
-- 나는 행동하는데 시간이 많이 걸리고 주저하는 편이다. 그런데 저자는 투자의 핵심을 발품이라고 말한다. 지금부터라도 너무 머리속에만 사로잡혀 있지 말고 밖으로 나가는 것이 옳다.
잃지 않는 부동산 투가를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
-- 부동산 투자의 가장 기본적인 원칙
나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 무척 애를 썼다. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다. 독서와 강의를 통한 이론적 무장은 물론이요 실질적인 도움을 주고받을 수 있는 동료들과의 관계까지 마련되자, 비로소 어떤 대상에 어떻게 투자하면 되는지 길이 보이기 시작했다.
-- 첫 투자를 하기 전에 내가 어떤 지점에 서 있는지 실질적으로 생각해 볼 것.
강의 직전 읽고 쓴 글
월급쟁이부자로 은퇴하라
부동산의 가치는 입지로 결정된다. 앞에서 말한 네 가지 가치 요소가 기준이다. 이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 ‘비교평가’다. 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다.
사실 광명에 가기 전 분당의 J 아파트에 이미 가보긴 했지만, 당시에는 그 아파트가 싼지 비싼지 알 수 없었다. 비교해 볼 수 있는 다른 대상이 없었기 때문이다. 이 아파트가 저평가된 상황이란 걸 인지하게 된 건 광명의 P 아파트를 본 후다. 비교해 볼 수 있는 대상이 생긴 후, 그 두 대상의 가치(입지)와 가격을 모두 확인했기 때문이다. 나는 지금도 투자 물건의 저평가 여부를 따질 때, 이와 같은 방법을 사용한다. 비교하고 또 비교해서 가치를 따져보고 현재의 가격이 그 가치에 어울리는 수준인지 판단한다. 가치에 비해 가격이 싸다면 저평가되었다고 결론 내린다.
이제 당신은 저평가된 물건을 찾아내고 여기에 투자하기 위해서는 무엇을 해야 하는지 알게 되었을 것이다. 당신은 비교할 대상을 많이 가져야 한다. 그런데 부동산은 말 그대로 옮길 수 없다. 당신이 책상에 앉아 부동산 투자서를 펴놓고 아무리 열심히 공부한다고 해도, 각종 부동산 물건이 당신 눈앞에 올 리는 만무하다. 아무리 유명 블로거나 전문가 들의 칼럼을 읽는다고 해도, 당신이 ‘제대로 안다’고 말할 수 있는 아파트의 수가 늘어나지 않는다. 그렇게 해서는 당신의 비교 대상 샘플이 늘어나지 않기 때문이다.
그렇다면 어떻게 해야 할까? 당연히 자유롭게 이동할 수 있는 당신이 움직여야 한다. 당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 ‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’고 하는 이유다. 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을. 나 역시 이 사실을 깨닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다.
여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다.
처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는 ‘잃지 않는 선에서 경험 쌓기’였다.
분당 J 아파트에 투자했을 때도 마찬가지였다. 잔금을 치른 뒤 수리를 진행할 경우 보다 높은 전세가로 임대를 내놓을 수 있기에 돈이 적게 묶이고 무엇보다 대출에 대해 배울 수 있을 것 같았다. 결과적으로 나는 담보대출과 1금융권 마이너스 통장, 2금융권의 신용대출까지 모두 개설해 받은 돈을 활용했다. 이 과정에서 대출 과정부터 대출의 종류와 각 금융권별 대출상품, 금리에 관해 상당히 자세히 알게 되었다. 이 경험은 이후 대출이라는 무기를 활용해 더 좋은 물건을 매입하는 방식을 터득하는 데 큰 도움이 되었다.
투자를 시작하고 지금까지 부동산에 관해 공부하면서 가장 크게 달라진 건, 아는 지역이 늘어났다는 것이다. - 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.
결과론적이긴 하지만, 공급 물량의 문제보다 가치 대비 저렴한 가격으로 물건을 매입하는 ‘가치투자의 본질’에 집중한 것이 좋은 결과를 가져왔다. 모든 사람에게 위협적이기만 한 상황은 없다. 최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수만 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다.
잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
나는 호재는 물론 정책에 따른 시장 흐름의 변화, 즉 풍선 효과 등을 예측해 물건을 선점하는 식의 투자를 하지 않는다. 이 또한 예측의 영역이다. 내가 평촌 S 아파트에 투자한 이유는 일시적 공급으로 인한 ‘눌림목 현상’과 그에 따른 저평가, 거기에 높은 전세가율로 소액 투자가 가능했기 때문이다. 이후 시장에서 상승세가 가팔라지면서 그로 인해 규제와 풍선 효과 등이 생겼을 뿐이다. 나는 이를 예측하지 않았고 사실 정확히 예측하는 것조차 불가능하다고 생각한다.
무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.
당신이 이제 막 투자 시장에 입문하는 초보자라 해도, 2년가량 열심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못 하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것이다.
사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.
이제 부동산의 입지를 알아보고 저평가되었는지를 판단하려면 어떻게 해야 하는지 자명해졌다. 바로 당신이 관심을 두고 있는 물건이 있다면, 계약하기 전에 더 많은 대상을 살펴보고 이와 비교해 봐야 한다. 비교 대상이 많으면 많을수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있을 테니 말이다. 부동산 투자에 일가견이 있는 사람들이 입을 모아 말하는 ‘부동산은 발품이다’라는 말도 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다는 말과 같다. 생각해 보라. 지금 살고 있는 곳 외에 다른 곳에는 가본 적도 없고 그래서 전반적인 부동산 가격이 어떻게 형성되어 있는지도 모르는 사람과 서울 수도권 곳곳과 전국 방방곡곡을 직접 가봐서 입지와 가격이 어떤지 알고 있는 사람이 있다면, 둘 중 누가 부동산을 접할 때 그 가격이 가치 대비 싼지 비싼지 제대로 판단할 수 있겠는가?
서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.
앞에서 언급한 방식은 시세차익이 목적일 경우 부동산뿐 아니라 어떤 종목에도 적용할 수 있는 방식이다. 다만 부동산, 특히 우리나라 부동산 투자에서 돈을 잃지 않기 위해 활용할 수 있는 방법이 하나 더 있다. 바로 부동산의 매매가와 전세가의 차이를 비율로 표시한, ‘전세가율’을 활용하는 것이다.
정리해 보자. 시세차익형 전세투자를 하는 경우, 투자자의 상황에 따라 주의 깊게 고려해야 할 사항들이 더 있겠지만, 다음 두 가지 조건을 충족시키는지는 반드시 확인해 보길 바란다.
첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가?
둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?
부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.
내가 생각하는 시세차익형 전세투자 시 발생할 수 있는 역전세 리스크 관리법
첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.
당신이 가장 먼저 해야 할 일은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다.
1단계 : 투자의 기준
다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?
2단계 : 부동산 투자의 기준
부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?
3단계 : 아파트 투자의 기준 : 첫째, 저평가된 상태인가? 둘째, 투자금이 적게 드는가? 셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?
4단계 : 더 좋은 아파트 투자의 기준
앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?
이제 본격적으로 투자 매뉴얼을 살펴볼 것이다.
나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다.
수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.
그럼 네 가지 기준과 순서에 따라 구체적으로 살펴보자.
1. 전세가율과 가격
나는 통상 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다. 이미 미분양이 쌓여 있고 적정 물량(통상적으로, 지역 인구수의 0.5%가량으로 계산한다)의 3~4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기 중일 정도로 압도적이라면 모를까, 당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. 우선조건만 만족해도 역전세 리스크를 감당할 수 있다면 투자할 수 있다고 생각하기 때문이다(3장의 용인 수지 투자 사례를 떠올려보라). 물론 직접 현장에 나가보면 생각보다 상황이 더 좋지 않을 수도 있다. 그러나 그것은 곧 회복기가 도래할 거란 의미일 수 있으므로 당장 투자하지는 않더라도 입지와 가격을 파악해 두고 기다린다면, 최적의 매수 타이밍을 잡을 수도 있다.
전국 시구 단위의 아파트 매매가와 전세가는 ‘부동산지인’ 사이트에서 쉽게 확인할 수 있다. 나는 이 사이트에서 전국 시구 단위의 부동산 매매 및 전세 시세와 전세가율을 다음의 양식으로 일목요연하게 정리한다. 매매가와 전세가 그리고 전세가율 등을 전체적으로 살펴보기 위해서다.
2. 투자금의 규모
이처럼 정리한 후엔 비교적 전세가율이 높고(시구 단위로 70% 이상), 매매가가 현재 살고 있는 지역이나 기존에 알고 있던 지역의 부동산과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 ‘조인스랜드부동산’ 사이트와 ‘네이버 부동산’에서 보다 구체적으로 물건을 살펴본다.
3. 입주 물량
1, 2번을 거쳐 일차적으로 임장지역을 선정하되, 예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 함께 확인해 볼 필요가 있다. 나는 ‘부동산지인’과 ‘호갱노노’, ‘아파트실거래가’ 앱을 주로 활용한다.
4. 미분양
마지막으로 미분양 물량을 참고한다. 미분양은 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함인데, 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하고 있는 단계라고 판단할 수 있다. 반대로 미분양이 꾸준히 늘고 있거나 해당 권역의 가구 수나 인구 규모에 비해 그 물량이 너무 많다면 공급 과잉 상태에 놓여 있다고 볼 수 있다. 다만, 나는 현시점의 부동산 가격과 저평가 여부를 가장 중요하게 생각하기에, 입주 물량과 마찬가지로 미분양 현황이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장지역에서 제외하지는 않는다. 참고 사항으로 삼을 뿐이다.
현장은 내가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳이다. 앞서 소개한 임장 기술이나 노하우는 이미 많은 부동산 투자자가 유튜브나 팟캐스트, 블로그 등에서 공개한 내용과 큰 차이가 없을지 모른다. 하지만 이 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라.
“돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.”
투자 초기, 내게도 그런 경험이 있다. 성급하게 매수한 주택은 지속되는 부동산 상승장 속에서도 지독하게 시세의 변화가 없었다. 수도권에서 가격이 오르지 않는 아파트를 찾는 게 오히려 더 힘들던 시기에 말이다. 그 경험을 통해 조급함이 얼마나 일을 그르치게 만들 수 있는지 잘 알게 되었다. 그러면 당시 내 마음은 왜 그리 급했던 것일까? 그 물건 하나밖에 몰랐기 때문이다. 만약 같은 시점에 더 좋은 투자처가 있을 수 있다고 생각했다면, 조금 더 느긋해져도 충분히 괜찮은 물건을 찾을 수 있다고 생각했다면, 소중한 투자금을 수익이 전혀 나지 않는 투자처에 묻어두지 않아도 됐을 것이다.
인식과 태도의 변환이 시작이자 끝
투자의 달인이 되는 것. 투자의 달인이 될 때까지 해야 한다.
어떻게 하면 최고의 사람들과 함께할 수 있을까? 내가 이만큼 간절하니 주변의 최고들이 알아서 다가와 나와 함께해 주어야 하는 걸까? 당연히 아니다. 아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.
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