열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [ 열반스쿨 중급반 35기 132조 달콤생]

STEP1. 책의 개요

1.책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2.저자 및 출판사 : 너나위, RHK

3.읽은 날짜: 2024.02.13~02.17

4.총점(10점 만점): 10점/10점

STEP2. 책에서 본 것

1장. 왜 투자해야 하는가

#인플레이션 #노후준비 #자기점검

-10년이 흐르는 동안 자본주의의 특성에 따라 돈의 양이 늘어났고(통화량 증가), 그에 따라 돈의 가치가 떨어져(돈의 가치 하락) 이제는 이전보다 많은 양의 돈을 줘야만(물가 상승) 사과 1개를 얻을 수 있게 된 것이다.

▶열기 수업 때 너바나님의 추천도서 [자본주의]의 내용이었다. 유튜브에 올라온 다큐멘터리를 같이 보아도 좋다.

https://youtu.be/FUXT_m6nzhg?si=fR3aOGpvkfVKO5MJ

-돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책. 그게 바로 투자다.

-나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

-셀프체크 리스트(p61~62) = 경제적 자유에 이르는 순서

-노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이라면, 도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가?

2장. 당신과 돈이 가야 할 방향

#생산자산 #4가지포지션 #레버리지

-돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부를, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다.

-우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다.

-대한민국의 저금리 환경에서는 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 소비자산이다.

-직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는데 써야 한다.

-중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이다.

-적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자사늘 확대해 나갈 수 있는 꾸준함.

-투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것.

-주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 [정보 대칭]과 [레버리지] 때문이다.

-중요한 것은 각각의 투자수단, 즉 본이이 사게 될 생산 자산의 특징을 공부해서 그 특징을 제대로 아는 것이다.

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

#전세투자 #저평가 #비교평가

-투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

(입지 = 선호도)

-애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다.

-전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.

-중개인과의 관계가 투자결과에 미치는 영향 또한 작지 않다.

-현재 저평가된 상태냐 아니냐가 잃지 않는 투자의 선결 조건이다.

-호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

-장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지 겨울 비수기.

-가치를 볼 줄 아는 안목, 그것이 부동산 물건의 저평가 여부를 판단하는데 가장 중요하다.

-당신은 비교할 대상을 많이 가져야 한다.

-협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.

-여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것, 이것이 비수기 투자의 정석이다.

-가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

-입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.

-나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.

-무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.

-임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

-입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다.

-30평형대의 경우 평형으 특성상 학군이 중요한 요소가 된다.

-전세가도 비교해 볼 필요가 있다.(전세 상승분)+일시적인 역전세에 대비할 수 있는지를 검토 한 후 투자를 결정했다.

-투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌 매매가 그 자체다.= 싸게 사는 것

-대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.

-싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다.

-잃지 않는 투자를 하고 싶다면, 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금동원력을 갖춰야 한다.

-시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다. 발품이 가장 중요하다.

-매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다.

4장. 성공 투자를 위한 필수 지식

#자본재배치 #잃지않는투자 #시스템투자 #역전세리스크

-가장 규모가 큰 불필요비를 통째로 없애는 것이 첫 번째 과제였다.

-주변 사람으로부터 '왜 저렇게까지 할까?'라는 소리를 들을 각오도 해야한다.

-지출하는 건 똑같다. 지출의 대상만 소비 자산이 아닌 생산 자산으로 바꾸는 것이다.

-돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공원리임을 깨닫게 되었다.

-깔고 있는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 [자본재배치]라고 한다.

-자본재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다.

-첫째, 잃지 않는다. 둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다.

-사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

-가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

-단기 시세차익을 노리는 투자, 용돈 몇 푼 벌기 위한 방식의 투자로는 인생을 바꿀 수 없다.

-자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 장점

1)수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다.

2)수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다.

3)거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다.

▶부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다. / 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.

-소액을 들여 투자 물건을 차츰 늘려나가는 방식으로 투자하다 보면, 건강 투자금이 적기에 보다 많은 경험을 쌓을 수 있다.

-투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다.

-역전세 리스크 관리법

1)처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다

2)신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다

3)마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다

4)임대사업자라고 해도 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두개 정도는 남겨둔다.

5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

#투자기준 #투자흐름 #강의수준의 내용이므로 5장은 통으로 중요함 ❤

-수많은 투자서를 읽고, 강의를 들으며, 또 멘토와 동료를 만나고, 스스로 경험하면서 이 질문에 대한 답을 찾아가는 과정에서 투자 기준을 확립해 나갔다. (=독강임투)

1)저평가된 상태인가?

2)투자금이 적게 드는가?

3)리스크가 감당할 수 있는 수준인가

✔임장지역 선택하기

1)전세가율이 높고(70%이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장

2)전세가율이 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3~5000만원 가량인 단지가 많은 지역

3)향후 2년간 적정 입주물량을 초과하지 않는 지역

4)최근 3년간 미분양 추세가 보합내지 감소하는 지역

✔지역조사 (=손품팔기)

1)일자리 (근로자 수, 급여액)

2)교통 (지하철 기준, 강남접근성)

3)환경(생활편의시설, 자연환경, 슬리퍼상권)

4)학군(특목고 진학률이 높은 중학교, 초품아)

+ 나무위키, 위키백과로 지역에 대한 인상 정리

5)가격조사 (임장지역 내의 모든 아파트)

✔현장조사(=발품 팔기)

-지역을 완전히 익힌다는 것은 입지와 가격을 정확하게 파악한다는 의미다.

-발품은 많이 가봐야 한다.

✔중개소 방문(=매물 임장)

-집의 구조, 물건별 내부상태, 매도 상황을 확인하면 된다.

-똑같이 소액으로 투자 할 수 있는 단지라면, 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.

-3~4시간 간격으로 방문할 중개소를 예약. 매물소개 2시간 + 정리 1시간

-기본 예절은 반드시 지키고, 좋은 투자를 위해 상대에게 공손하게 도움을 청하는 상황임을 기억하라.

-매도사유, 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인이지, 전세인지 월세인지, 만기는 언제인지, 임대차 만기 전인데 매도하는 것인지 확인해라.

-스스로 정한 순서로 꼼꼼히 내부를 봐라

-누수나 결로등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어보라.

-이사 날짜는 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는게 좋다.

-물건을 보고 돌아오면 중개인에게 정리해 달라고 부탁한다.

-중개소를 나서기 전 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다.

-중개인에게 등기부 등본을 떼어 달라고 요청해 열람한다.

-가격조정은 중개인을 통해 전달하는 지혜가 필요하다.

✔실전 투자법

-장부 물건: 중개인들은 보통 이런 물건을 꼭꼭 숨겨둔다. 단독으로 중개해야 수수료 전부를 취할 수 있으니까.

-가급적 많은 부동산 중개소에 방문해 보라.

-동과 층에서 선호도가 낮은 것이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다.

-가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다.

-매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다.

-내가 알고있는 투자할 만한 지역과 아파트가 하나뿐일 때 조급해 진다.

-협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보라. 준비한 제안을 중개인을 통해 예의 바르게 전달하라.

✔임대를 결정짓는 4가지 요인

1) 가격

2)집의 상태

3)입주 가능 시기

4)사람 (=부동산 중개인)

6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

#인식전환 #인생을바꾸는투자 #꾸준함

-불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.

-인식전환이 투자의 기술이나 노하우를 아는 것보다 중요할 수 있다.

-왜 변화가 일어나지 않을까? 알기만 하고 행하지 않아서다.

-될 때까지 한다. 라는 말에는 숨은 전제가 있다. 그렇게 되기까지 생각보다 오래 시간이 걸릴수도 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이다.

-지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다.

-독서: 모든 것을 완전히 이해할 때까지 정독하려고 하기보다, 모르는 것은 일단 넘어가고 매일 목표로 삼은 독서량을 채우는 것에 집중하자 (p337 추천도서 목록)

-강의: 강의료는 지출이 아닌 투자의 개념으로 봐야 한다.

-내가 현재 하고자 하는 것들을 미리 해보고 성과를 낸 사람의 투자 스토리와 경험에서 얻은 노하우는 당신에게 엄청난 에너지를 제공할 것이다.

-투자의 감을 잡기 위해서는 적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다.

-당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.

-같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.

-빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다.

-서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께 해야 한다. 그들이 바로 최고의 동료다.

-내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면, 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 주며, 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다.

-단순히 개인의 의지와 열정으로 부딪히려 하지 말고, 우선순위를 정한 후 이를 충실히 따르는 것이 현명하다.

-상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까? 고민하는 프로의 태도로 바꿔라.

-책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것이 가장 중요하다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

열기 때 너바나님의 추천도서 였기에 이번에 재독을 하게 되었다.

예전에 밑줄 친 부분과 5개월이 지나 다시 읽으니 책 자체가 모든 강의를 모아놓은 비법서 ㅎㅎ 같은 기분이 들었다. 특히 5장은 실전 투자법에 대한 내용들이 가득했기 때문에 두고 두고 반복해서 읽어야 겠다고 생각했고.

마지막 6장은 오래 투자자로 살아남기 위해 환경과 마인드를 어떻게 셋팅해야 하는지 너나위님이라는 거인의 시야를 레버리지 할 수 있다는 점에서 울림이 많았다.

가장 크게 깨달은 것은

새로운 기술이나 노하우를 배우는 것도 중요하지만, 투자 철학과 기초, 그리고 이미 배운것들을 명확하게 알도록 해야겠다는 생각이 들었다. 정규강의를 들으며 계속 듣고 배웠던 내용들이 책에 적혀 있는데 읽으면서 새로울 때미다 충격이었다. 이걸 내가 처음 읽는게 아닌데...왜이렇게 새롭지..싶었다.

내가 아는 것이 진짜 아는 것인지. 늘 겸손하게 배움의 자세를 유지해야겠다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1) 포지셔닝을 재테크나 투자에 무관심한 직장인 ▶ 직장인 투자자 ▶ 자산가, 부자로 옮겨가야 겠다.

2) 시세 모니터링 + 모의 투자 하기

3) 투자하지 못해도 앞마당 꾸준히 만들기

4) 동원 가능한 현금 수시로 파악하기

5) 협상을 하는 기본자세는 상대방이 무엇을 원하는지 부터 파악하고, 내가 줄 수 있는 것 생각하기.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

P306

무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다.

결과와 큰 상관이 없어 보여도, 나는 그것들 하나 하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다. 그동안 잘 몰랐던 부동산 투자를 진정 잘하고 싶고 이를 통해 돈을 벌고 싶다면, 무엇보다 그 일에 진지하게 임해야 한다.

P308

노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 [태도]라는 걸 기억하라.

P360

성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다.

P363

절박함과 나도 잘하고 싶다라는 열정이 내게 있었다. 그것이 내겐 마치 다음 주유소까지 갈 수 잇는 비상급유 같았다. 이를 발판삼아 다음 단계에 도달할 때까지 한 발 한발, 쉬지 않고 걸었다.

P368

이제는 행복과 즐거움, 돈이 하나의 선상에 놓였다. 내가 좋아하는 투자를 잘하기 위해 하는 노력이 주변을 도울 수 있게 만든다. 주변을 도우려 노력하는 과정에서 성장의 즐거움을 느낀다. 성장의 즐거움 끝에 돈이 나를 찾아온다. 투자를 하면서 내가 얻은 선순환이다.