내집마련 중급반 2강 강의 후기 서울수도권새벽보기님+지방중소도시코크드림님 [내마중 5기 3년안에 내집라련하조 임팩트1 ]

안녕하십니까 선한영향력 임팩트입니다

내집마련 중급반 2강 서울수도권 새벽보기님

지방 중소도시 코크드림님

강의를 들었는데요

이번강의를 한마디로 요약한다면

지금처럼 혼란스러운 시장에서

단지의 가치를 알고 매수하자

2번째 듣는강의라서

11월에 들었을때보다 매전갭이 점점 더 붙어 있고

거래가격또한 오르고 떨어지고를 반복하는데

각자 단지마다 고평가인지 저평가인지가

정렬이 되는느낌인데요

이런 과정에서 각자 단지마다 자기위 가치를 찾아가는것 같네요

이런 가치평가를 정확하게 하는것이 저의 역할이라 생각합니다.

아파트에는 여러가지 선택지가 있습니다

하지만 투자자가 되기위해

순서가있는데요

전세 >> 실거주 >> 갈아타기 >> 실소유 >> 다주택자

저는 마지막 다주택자 투자자가 되는것이기에

이번 강의에서 내가 1주택자라고 생각하고 한채만 샀을때 언떤것을

매수할지 갈아타기를 한다면 어떤것으로 갈아 타야하는지를 고민하게되었습니다

고점에 매수한 단지를 올바르게 상위급지로 갈아타는법

가령 제가 2021년에 이번상승장 꼭지에 5억으로 매수를 했으나

지금 가격이 3.5억이 된상황입니다 1.5억이 날라가서 30%가 떨어진상황입니다\

그렇다면 이럴때 내것만 떨어졌느냐 인데

이때 좋은갈아타기 예 안좋은예 입니다

전고점 7억 , 현재가 6억 -15%

전고점 10억,현재가 6억 -40%

전고점이 높게 찍은 단지에서 현재가격이 많이 하락한단지를

갈아탄다면 하락장에서 다시 상승장으로 간다면

전고점 10억단지가 입지대비 많이 하락했기에

다시 상승 한다 하더라도 높게 시세 상승이 있을수있습니다

지금 집값이 비싸다고 생각하나요?

지금 집값이 비쌀까요

아니면 쌀까요

정답은 비싼곳도 있고 싼곳도 있다입니다

대단지아파트의경우 매수 매도가 단시간에 이루어지기에

시세반영이 어느정도 바로 되는부분 있습니다

하지만 종전 가격이 시세외곡된 단지같은경우

종전거래가격이 현재의 시세를 반영이 안된곳이있을수있습니

이때 본래의 입지가치가 파악이 안되기에 잘못산다면

높은 가격에 살수있습니다

2011년 서울 신축 분양가격 평당 1500만원 5억선 이었습니다

지금의 서울 신축 분양가격은 기본이 3000만원에10억 이상입니다

기본이 3000만원 이고 입지에 따라 가격이 다르게 형성이됩니다

사실 30평대 분양가격이 10억 이상인데 강남은 18억에서 25억선 입니다

지금 분양가격을 10억이상을 비싸다고 생각한다면 서울도 미분양이 날것이고

미분양은 서울 집값의 하락의 신호탄이 됩니다

하지만 지난2011년 미분양난 단지를 매수했다면

서울에 어떤단지를 매수해도 수익이 많이 날수 있었습니다.

그런 관점으로 본다면 지금 서울에 투자한다면 신축에 가격이 전고점대비 25% 이상

하락한 단지를 매수하는것이 좋을것같습니다

2023년 1월이 다시 온다면 무조건 어떤단지든 매수할수 있을까?

강의를 듣다보니 2023년 하락에 가속화되고 급하게 던지는 물건이 23년도 1월에 저점을 찍은것을

알수있었습니다

내가 가치평가 기준등 준비가 되었다면 그리고 종자돈도 있는상태라면

같은 상황의 23년도 1월에 매수를 결정할수있을까

지금 생각해도 미지수 입니다

하지만 지속 공부한다면 항상 같은 상황은 반복이 되기에

저환수원리 그리고 지금 시장상황이 너무 공포장에 매매가격이 싸다고 판단 된다면

무조건 공포를 이기고 매수를 할수 있는 용기와 결정을 하겠습니다

그러기 위해서는 지금의 평온하고 잔잔한 시장상황에서

투자공부를 게을리 하지않고 꾸준하게 한다면 시장을 이기는 원칙을세우고 기준대로

매수 매도를 할수있습니다

코크드림님 지방중소도시강의

인구소멸인데 지방에 투자나 실거재해도될까?

궁금하면서도 걱정이 앞선부분이있습니다

근데 왜?인지는 모르겠으나 저의 투자 동료들은

지금도 지방이 싸다고 생각하는지 지방에 투자를 많이 하네요

곰곰이 생각해보면 인구 소멸이라고 한다면

서울 수도권 지방광역시 중소도시

인구소멸에서 자유롭지는 않을것 같다는 생각이 드네요

인구소멸이라는말보다 압축도시 라는말이 어울릴것같습니다

뭉치면 살고 흩어지면 죽는다는 말이있듯이

서울수도권이나 지방중소도시는 어딜사도 오르는 시대는 지났다고 생각이듭니다

요즘 양극화란 단어가 심심치 않게 등장하는데

직장 가족 아파트도 양극화가 심해지고 있는것 같습니다

비싼데는 더비싸지고 선호도가 떨어지는데는 오르지않는 현상이죠

이번강의때 천안에 30평때 신축인데도 불구하고 전세가격이 4000만원이란이야기에

천안에 전세 4000 이게 말이되냐고생각했는데

생각해보면 전세라는것이 실제 그지역에 거주가필요한 실수요자가

있어야하는데 4000만원의 뜻은 이지역에 4000만원도 주고 살고 싶지 않다는 이야기입니다

그만큼 투자를 잘못하면 내돈이 많이 묶이게 된다는이야기죠