지방투자 기초반 2강 강의 후기 [지방투자 기초반 17기 46조 꾸오]



안녕하세요~ 꾸준히 오래가는 투자자 "꾸오" 입니다.

이번주에는 게리롱님께서 C 지역 입지 분서과 저평가 가치판단법에 대한 강의를 진행해주셨습니다.

게리롱님께서는 임장보고서를 <월간게리롱> 란 책자로 만들어 30권 이상을 출간하셨을 만큼

지역에 대한 상당한 통찰력을 갖고 지역을 깊게 분석하시기로 유명하신데요~

그렇다 보니 이번 강의에서는 또 어떤 인사이트들을 배울 수 있을지 설레였습니다 ㅎㅎ

덧붙여, C 지역은 1월에 임장을 다녀온 만큼 흥미있는 지역인 동시에 잘 안다고 자부했던 동네로서

튜터님의 C 지역에 대한 분석과 저의 분석 내용을 비교하고 복기할 수 있어 더욱 강의를 듣기에 앞서 많이 설렜던 것 같습니다.

아니나 다를까,

강의를 다 듣고 난 후

'이번에 강의 듣기를 정말 잘했다~

투자를 위한 입지 분석은 이렇게 하는거구나! 나도 따라해봐야겠다!!'

라고 생각이 들만큼 좋은 강의 였습니다~ㅎㅎ

강의에서 좋은 내용들이 많았지만 특히

어떤 방식으로 지역을 해석해야하며,

입지 분석마다 투자로 연결을 어떻게 시켜야 할지,

지금 저평가인지 고평가인지,

투자를 한다면 어떤 방식으로 접근해야하는지,

신축과 구축의 범위는 어떻게 설정하고,

어느 범위 까지 투자가 가능한지,

중소도시를 떠나 지방에서 투자하는 방법에 대해

대부분 투자자들이 궁금해 할 내용들을 빠짐 없이 알려주셨 던 것 같습니다.

위에서 언급한 것 보다도 더 많은 양의 정보들을 알려주셨지만

지금 저의 입장에서 어렴풋이 이해할 수 있는 정도는 저 정도 인 것 같고,

그 마저도 튜터님께서 강의에 들어가기 앞서

C 지역에 대해 이해하는 것도 좋지만 입지를 어떤 시각으로 분석하고 접근했는지 설명하는 것을 눈여겨 보라고

말씀해주신 것이 강의를 듣는데 많이 도움이 되었던 것 같습니다.

전체적으로 강의에 대한 keyword 와 느낀점을 정리하면 아래와 같고,

강의를 들으면서 인상깊었던 내용들에 정리해봅니다.

아래 내용들을 통하여 다음 임보를 쓰는데 꾸준히 참고해볼까 합니다.

지방 투자 가능한 물건 고르는 방법

구축 그것이 문제로다, 저가치 or 저평가?

아마 지방투자를 계획하시는 분들이라면

대부분의 예비 투자자 및 초보 투자자 분들께서 궁금해 하시는 내용 중 하나는 이것이라고 생각합니다.

저가치와 저평가는 어떻게 구분하는거지?

내가 선택한 물건이 정말 저평가일까?

저평가와 저가치는 어떻게 구분할까요?

먼저 신축 단지들에 대해서 이야기 해보자면,

신축은 웬만한 지역에서는 싸다고 생각되면 저평가일 확률이 높습니다.

지방에서는 빈땅이 많아 입지 가치가 수도권에 비해 낮고 입지 독점성이 적기 때문에

쾌적한 환경 (상품성, 택지) 에 대한 수요가 높기 때문입니다.

따라서,

일부 단지를 제외한 신축들은 값이 싸면 저평가 라고 볼 수 있습니다.

(일부 단지를 구별하는 방법은 강의를 통해서 확인하실 수 있습니다~ )

하지만 우리는 신축에 거의 투자하기가 힘듭니다..

왜?? 투자금이 없기 때문에..

투자할 수 있는 단지를 찾아 연식을 낮추다 보면 보이는 건

구축... 구축... 준구축..

그래서 우리에게 중요한 건 사실상 구축 단지들의 저평가 판단이죠? (알려줘!!!)

지방에서의 구축 단지들의 매매/전세 흐름을 보게되면 전세가와 매매가가 붙어서 움직이고 있고

가격 오름 내림 폭도 낮아서 이 단지가 저평가인지 저가치인지 구분이 안가는 곳들이 있습니다 .. ㅠㅠ

이 단지들을 어떻게 구분해야 되는지 고민이 많았었는데 게리롱 튜터님께서 명확한 기준을 강의에서 알려주셨습니다!

1. ㅇㅈ가 좋은 곳의 ㄱㅊ

2. 싸고 ㅈㅇ ㅌㅈㄱ

3. ㅇㅈㅁㄹ 없는 곳

요 조건들은 선호도와 지방 단지들의 가격 흐름과 관련이 있는데, 자세한 것은 튜터님이 강의에서 자세히 설명해주셧습니다.

이외에도

'지방에서 20평대 아파트 투자해도 될까?'

라는 질문들도 많이들 궁금해 하시는 것 같은데요, (나인건 안비밀~)

이 부분에 대해서도 강의에서 잘 설명해 주셨습니다.

1. ㅇㅈ1ㄷ ㅈㅅㅊ 이상

2. ㅅㅍㅅ 우수한 ㅊㅅㅊ

사실 구축단지들도 그렇고 20평대도 그렇고 제일 중요한 건 선호도와 관련이 있는 것 같습니다.

너 여기서 살고 싶어? 라고 물었을 때 살고 싶을 만한 이유가 잇다면 저가치인 매물은 아닌거죠.

게리롱 튜터님은 이것을 세면대 배관과 크리닉스 휴지 12개입을 들어 설명해주셧는데,

(가격은 제맘대로 각색해서) 세면대 배관 3000원에 살래? 아니면 크리닉스 휴지 12개입 3000원에 살래?

라고 묻는 다면 대부분이 사람들이 어떤 걸 살까? 생각해 보는 것이 중요하다고 설명해 주셨습니다.

세면대 배관은 필요한 사람이 있을 수 있겠지만 진짜 필요한 사람들이 사겠지만

크리닉스 휴지 12개입은 당장 필요하지 않더라도 사는 사람들이 있는 거죠 (정가 6000원)

그리고 여기서 저가치를 콕 짚어낼 수 있는 매우 유용한 방법이 있는데,

이 부분은 ㅈㅅㄱ를 보는 것입니다.

이 부분은 앞서 얘기한 지방 단지들의 가격 흐름과 관련이 있는데, 한번 강의를 들어보시길 추천드립니다 !

*위 내용을 통해 깨달았던 것을 정리하면 다음과 같습니다.

1. 지방에서 20평도 구축도 충분히 투자가 가능하다. (단, 조건을 만족하는 단지들에 한해)

2. 지방 투자에 있어 중요한 것은 'ㅈㅅㄱ 파악' 과 사람들이 갖고자하는 'ㅅㅇ' 를 파악하는 것이다. (ㅅㅇ = ㅅㅎㄷ, 곧 저평가)

3. 웬만한 신축은 싸면 저평가, 싼 것을 판단하는 방법은 ㅈㄱㅈ ㅂㄱ.

C지역 입지 분석을 보면서 깨달은 것들

진또배기 투자를 위한 임장보고서

C 지역 입지분석을 처음할 당시에 임장보고서에 써놓은 내용들을 요약해보면

(직장) 중심에 산단이 있으니까 중심으로 출퇴근 하는데 가까운 곳에서 거주하겠구나.

(학군) C지역의 좋은 학군은 없네..? 여기는 학군지로서 중요하지 않을 지역인가보다.

(학군) 초품아 정도만 좋아하겠네?

(환경) 여기 백화점은 조사를 했을때도, 임장을 했을 때도 별로였어. 들어가봐도 별로던데 사람들이 잘 안찾겠다.

정도의 생각을 가졌고 오롯이 신축, 택지에 대한 선호도가 큰 지역이라고 결론을 내렸던 것 같습니다.

게리롱 튜터님의 입지분석을 듣고 뒤통수를 쎄게 한대 맞은 기분이었습니다.

아,.. 내가 여태 임장보고서를 잘못쓰고 있었구나.

다른 지역들도 다르게 보고 있던 것은 아닐까?

중소도시의 경우 청주, 천안 1등생활권 처럼 상당히 좋아 보이는 지역도 잇는 반면,

창원 사파동, 전주 평화동과 같이 생각보다 빈약한 생활권도 많이 있습니다.

이런 곳들에 대해 임장보고서에 안좋은 점들을 기재했던 적들이 많았는데,

안좋은 점들을 보는 것 보단 좋은 점들을 찾아야 겠다는 생각을 하게 되었던 것 같습니다.

그리고 왜 사람들이 이렇게 안좋아 보여도 이 돈을 주고 이 동네에 거주할까에 대해 생각해봐야겠다는 생각을 했습니다.

방대한 양의 자료들이라 게리롱 튜터님의 입지분석에 대한 내용은 강의를 들어보시는 것을 추천드리며,

간략하게 나마 저가 BM하고 깨달은 것들을 정리하자면 아래와 같습니다.

인구 - 배후 수요 파악

직장 - 주요 일자리 직종 파악을 통한 지역 경제 구조 확인 / 직장 분포를 통해 주거지와 연계성 확인

학군 - 학군으로 인해 주변 수요를 흡수할 수 있을지?

환경 - 거주 선호 환경은?

공급 - 역전세 위험성 체크 / 향후 1등 생활권이 바뀔 가능성은?

무엇보다도,

임장보고서를 작성하는데 중요한 것은 해당 지역의 입지가 주변 지역들과 비교하였을 때 수요를 끌어 들일 수 있는 지?

배후 수요를 견인하는 역할을 하는지 ?

가 매우매우 중요한 것 같습니다.

다른 중소도시들과 비교하여 저평가 인것도 물론 중요하겠지만,

주변 지역들과 비교하여 배후 수요가 잇는지? 그리고 왜 수도권 신축 단지 가격을 지불하면서 이 지역에 살고자 하는 수요가 있는지 되새기며 임장보고서를 작성해봐야함을 깨달을 수 있었습니다.

*위 내용을 통해 깨달았던 것을 정리하면 다음과 같습니다.

1. 가격과 임장한 곳의 가격이 매칭이 안된다면 사람들이 왜 그곳에 거주하고자 하는지 +a 와 배후수요 파악하기

2. 임장보고서를 작성하며 되도록 좋은 점들을 남겨놓기

3. 유사한 위상의 지역들과 비교와 더불어 주변 지역들과의 비교를 통한 배후 수요 파악하기

4. 게리롱님의 입지분석 BM하여 투자와 연결된 입지분석 내용 작성하기

예전에도 게리롱님의 강의를 들은 적이 있지만

내용을 명쾌하고 쉽게 설명해주시는것 같아 투자 생활에 잇어 많은 도움이 되는 것 같습니다.

이러한 단계까지 오는데 많은 노력이 들었을 것을 알고 있기에 존경스러우며 나도 게리롱 튜터님처럼 되고 싶다는

열망을 키울 수 있던 강의였던 것 같습니다.

강의 마지막에 게리롱 튜터님께서 정찬성 선수의 인터뷰를 소개해 주셧습니다.

꿈은 목적지가 아닌 항해 그 자체이다.

'UFC 선수가 되고 싶었던 것도 꿈이고

랭킹에 들어가고 싶었다는 것도 꿈이고

세계적인 선수들과 싸우고 싶었다는 것도 다 꿈이었던 것 같아요.

저는 그래도 그 꿈들을 이뤘으니까 행복한 것 같습니다'

저도 월부를 시작하며 꿈을 꾸기 시작한 것 같습니다.

처음에는 임장보고서를 최종 결론까지 써보고 싶단 꿈

1호기를 투자하고 싶다는 꿈

MVP를 받아서 실전반, 월부학교에 가겠다는 꿈

5년간 중간 목표액을 달성하겠다는 꿈.

중간 단계까지는 달성한 것 같습니다.

여기 까지의 과정에서 탈도 많고 힘든 점도 많았지만

그럼에도 불구하고 이룰 수 있었음에 행복했던 시간들 이엇던 것 같습니다.

그리고 이 기억들을 복기하니 앞으로의 꿈들도 이룰 수 있겠다는 자신감이 생기게 되었습니다.

마지막에 목표를 향해 나아가는 중간 과정에서 다시 한번 힘을 실어주신 게리롱 튜터님,

그리고 좋은 말을 남겨주신 정찬성 선수님.

멀리 나아가는데 꾸준히 도움을 주는 많은 동료들.

모두 감사합니다.