열반스쿨 중급반 1주차 강의 수강 후기 [열반스쿨 중급반 35기 25조 3삼5오 모여 독서습관 2루면 부자기회 다가5조]

'1강은 내게 맞는 투자지역 선정하는 법'이라는 주제로 방랑미쉘님께서 하였다.

강의를 듣고 느낀 점을 적기에 앞서 나는 지방에 대해서는 별로 생각한 적이 없다. 나이도 있어 체력으로도 지방까지 감당하기에는 무리라는 생각에서다. 그래도 강의를 통해 지방과 수도권의 상황이 다른 점 그리고 수도권을 투자하기 위해서 갖추어야 할 사항은 무엇인지 비교하는 것은 흥미로웠다.

24년 현재의 시점으로 볼 때 지방과 수도권 모두 전고점에 비해 매매가격과 전세가격이 하락하였다. 하락폭은 수도권이 더욱 크다. 수도권의 경우 상승폭은 입지가 좋을수록 크지만 전세가 상승이 아직 미비하여 지방 대비 투자금이 많이 필요한 상황이다. 저렴한 가격으로 좋은 입지를 선점하여 매수할 수 있다면 장기 보유하여 가치 상승을 기대할 수 있다.

지방의 경우 전세가 상승으로 인해 지방 내에서 소액투자의 기회가 있는 지역이 확대되고 있다. 저렴한 매매가격으로 입주물량의 리스크가 없는 지역이라면 단기간내 매도수익 실현이 가능하다.

현재 자산과 현재 투자금 그리고 1년간 모으는 종자돈의 차이에 의해 수도권과 지방에 투자할 수 있는 모형이 가능하다.

가. 지방에서 잃지 않는 투자를 하려면 적어도 3가지는 반드시 확인해야 한다.

(1) 전세가율이 높은 곳 : 평균 전세가율 70% 이상인가

-- 전세가율이 높다는 것은 실수요가치가 높다는 의미이며, 가수요의 변동폭이 적다. 따라서 투자금이 적게 들고 매매가격 하락리스크가 적다.

-- 지방 주요 도시의 전세가율

-- 지방 중소 도시의 투자금액

-- 강사 개인 의견으로는 지방 중소 도시 S~A급 > 지방 광역시 B~C급이라고 생각한다.

-- '지방 광역시에 1억 이상의 투자금이 들어갈 정도의 가치가 있는가' 라는 의문이 있다.

(2) 입주물량이 적은 곳 : 현재 입주물량이 적정한가. 향후 2년간 입주물량이 수요범위 이내인가

-- 지방 투자시에 가장 큰 리스크는 전세가격의 하락(역전세, 매매가격까지 하락, 원하는 시점에 매도가 어렵다)이다.

-- 전세가격이 떨어지지 않으려면 입주물량을 보고 예측할 수 있어야 한다.

-- 현재 입주 물량 : 전세 셋팅, 2년 후 입주 물량 : 역전세 리스크 확인, 3년내 입주 물량 : 매도시점 예측

-- 입주 물량은 수요 최소 수요 범위의 1.5배 이내여야 한다.

(3) 인구수 많은 곳 : 20만 이상의 인구 규모를 가진 지역인가

-- 인구수 많을수록 상승장에서 많이 오른다.

-- 많이 오른 만큼 하락장에서는 하락폭이 크다.

-- 각각의 경우에 지역에 따른 투자가 가능하다.

-- 장기적으로 투자지역을 선정할 경우 인구수가 더 중요하다.

나. 지방 투자 지역 및 아파트 선정하는 법

(1) 지방 입지 우선 순위 : 학군 > 환경 > 직장 + 교통,

B급+신축 > A급 + 구축

다. 수도권 투자 지역 및 아파트 선정하는 법

(1) 전세가율 높은 곳 : 평균 전세가율 60% 이상인가

-- 3개월 전 대비 전세가율 2~3% 상승 : 더 적은 투자금으로 투자 가능한 시기가 오고 있다.

-- 중심부에서 가까운 지역일수록 전세가율이 낮다 : 내 투자금으로 어느 지역까지 투자 가능한지 확인이 필요하다.

-- 서울 투자는 최소 2억, 2억 이상 투자금이 있다면 확실히 투자해도 좋은 시기이다.

-- 경기도의 경우 1~2억의 투자금 필요, 입지가 떨어지는 지역만 소액투자가 가능하다.

-- 경기도 비슷한 투자금이라면 가격 상승이 더 안정적일 수 있는 지역 선택 (현재 전세가격이 꾸준히 상승하고 있는 곳)

-- 서울 중심에 1시간 내에 도달할 수 없는 곳은 제외

(2) 입지독점성 있는 곳 : 강남 1시간 이내 갈 수 있는 지역인가

-- 강남 접근성에 따라

-- 입지가 우수한 순서대로 가격이 먼저 오르고 많이 오른다.

-- 입지 순서를 알아야 어떤 지역을 먼저 투자할 지 의사결정 가능하다.

-- 투자지역을 선정하기 위해서는 1년후 전세가율이 50%-60%-70%식으로 전개될 시점에 집중해야 한다.

라. 수도권 투자아파트 선정하는 법

(1) 저평가된 가격 여부 : 현재 가치 대비 가격이 싼가? 전고점 대비 20~30% 이상 하락한 가격인가

-- 절대적 저평가와 상대적 저평가

-- 절대적 기준 : 이전에는 전고점 대비 이렇게 하락한 경우가 없었다. 따라서 현재 시점에서 새로운 평가기준이 되었다.

-- 전고점 대비 20~30% 이상 하락했다면 이후 전세가격이 오른다면 투자금이 줄어들거나 매매가격이 더 많이 올라 수익률이 높아질 수 있다.

-- 투자금 대비 수익률이 높지는 않지만 입지가 우수하여 장기 보유시 큰 폭의 수익이 될 수 있다.

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(2) 수도권 입지 우선 순위 (상재적 저평가 기준): 직장 + 교통 > 학군 > 환경

A급 + 구축 > B급 + 신축

-- 지역마다 각 요소의 중요도 순서가 다르다. 이것을 찾아야 상대평가 기준을 찾을 수 있다.

-- 랜드마크 아파트를 연식별로 찾아본다. -> 해당 아파트가 어떤 공통점이 있는지 입지기준을 찾는다 -> 그것을 입지의 중심으로 놓고 아파트 순서를 배열한다.

마. 수도권에서 실전 투자 하는 법과 지방, 수도권 투자 로드맵

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