성동구/강동구/동대문구 입지분석 [내집마련 중급반 5기 83조 보노보노오]

* 2군 성동구, 3군 강동구, 4군 동대문구 아파트 중 전고점 대비 현재가격이 25% 이상 하락한 단지 설정

* 동대문구의 경우 위 조건에 부합하는 단지가 다수 있었기 때문에 전체 비교 후 최종적으로 한 개 단지 선택

* 최종적으로 성동구 '응봉신동아', 강동구 '길동우성', 동대문구 '전농동아' 선택

# 동대문구 입지 분석

9개 단지 중 투자 대비 수익률이 가장 높은 '전농동아' 선택

# 응봉신동아 vs. 길동우성 vs. 전농동아 분석

1. 응동신동아 : 입지(2군)가 다른 단지보다 좋기 때문에 전반적인 환경과 학군, 용적률도 평가가 좋게 나옴. 그러나 임장하여 확인 결과 단지 내 경사도와 주차난이 심했음. 또한, 직선거리가 가까운 응봉역 (경의중앙선)보다 행당역(5호선)의 이용 비중이 높고, 행당역까지의 거리가 멀기 때문에 실 교통은 좋지 못함.
2. 길동우성 : 교통, 환경, 학군에서 다른 단지보다 우수하지만, 투자금 대비 수익률이 낮음.
3. 전농동아 : 투자금 대비 수익률이 가장 우수하지만, 나머지 조건에서 다른 두 단지에 비해 급지별 차이를 느낄 수 있음

위 조건으로 세 단지를 비교했을 경우 선택의 어려움이 있어 2006년부터 현재까지의 매매 변동 그래프를 확인함.

# 매매 변동 그래프 분석

1. 현시점(2024년)이 2011년과 유사한 상황이라 했을 때, 세 단지의 가격 변동은 5년간('11~'16) 변동이 크지 못하나 10년간 ('11~'21) 우상향 그래프를 보임
2. 2021년 매매 가격을 봤을 때, 세 단지의 가격은 약 8억대로 가격 차이가 적음
3. 따라서, 현시점에서 세 단지의 아파트를 구입하고 10년 보유를 한다고 가정하면, 수익률은 '전농동아'가 가장 클 것으로 예상

따라서, 이번 과제를 통해 급지별 평가 기준에서 차이를 느낄 수 있었지만 투자 관점에서는 여러 견해로 봐야한다는 것을 알게됨.