지방 사람도 서울 다녀온 것처럼 만드는 강의.

새벽보기님 강의에 매료된 1인 입니다.

서울 한바퀴 다 돌고 경기도 주요지역까지 훑고 나니

제 마음속에도 서울 뻥뷰가 보인 것 같습니다. ^^

<공부차원의 강의 주요내용 정리>

- 현재 시장은 하락장 초기~중기로 넘어가는 정도의 상황으로 보여짐.

- 하락장 초기가 매매가가 가장 싼 시점. 지금 싸게 내집 마련 하는 것은 장기적으로 적합할 것으로 보여짐.

- 전세가율의 의미 : 전세가율이 높은 시장은 하락장 후반 또는 상승장 초반에 보여지며 매매전세 차이가 적어져 내집마련을 안전히 할 수 있는 시기. (이 시기는 좀 지나야 올 것으로 생각됨)

- 서울에 군을 5군으로 나눔

(1군: 강남,서초,용산,송파/ 2군: 양천,성동,광진,마포/ 3군:동작,강동,영등포,중구,종로/

4군:동대문,강서구,서대문,성북구,관악구,노원구/ 5군:그 외)

- 평균기준가격 설정:　전용59기준, 84는 +3억정도 하면 됨.

(2군: 10억, 3군: 8.5~9억, 4군: 6.5억~7억, 5군: 5.5억~6억)

-각 군별 대장아파트와 주요 아파트 소개 및 비교. 현재 가격 수준 파악.

- 왠만하면 대표단지로 가는 것이 유리함.

- 그 단지가 싼지? 비싼지? 판단의 예 ★이런 실질적인 사고의 틀이 도움이 많이 되었음.

ex) 동대문구 00단지 매매가 8.2억, 전세가 4.5억 → 전고점이 얼마였지? 10억 넘었었네. 현재 –25%네. 근데 왜 안 싸보이지? → 전고점 10억 넘은게 오버슈팅은 아니었을까? 근처 신축단지를 찾아서 비교. → 근처 신축 전고점이 13억이고 현재 가격은 10억인 상태 → 신축과 20~30% 차이나야 정상. 00단지가 7억정도면 사도 나쁘지 않겠네라고 판단함.

- 땅의 차이+ 개발이 상승장에서 차이를 보이는 것.

- 구축 택지 대장 vs 신축 인 경우→ 구축 택지 대장이 나은 경우가 많음. 특히 안좋은 군일수록 더 그렇다. 여기서 중요한 것은 택지이며 대장이라는 것!! 택지의 힘이 쎄다는 것 인식.

- 투자 거주 분리시. 매매전세 갭이 같은 경우의 단지 중 가격이 더 비싸고, 전고점이 더 비싼 것을 고르면 됨.

- 비싼 것 한 채 vs 적당한 것 두 채→ 가격의 *2를 해서 수익률 따져보기. 같은 군이라면 더욱 적당한 것 두 채가 수익률이 높은 경우가 대부분임.

쭉 훑어보며 저에게 와 닿았던 수업내용 위주로 정리해보았습니다.

확실히 다시 정리하니 복습이 되네요^^

이외에도 새벽보기님께서 아파트를 훑어주시면서 선택의 기준을 이야기 해주신 것들이 선택의 많은 꿀팁이 될 것 같습니다. 역시 먼저 해보시고 알려주시는 선배님의 현실적 조언들은 그 누구도 따라올 수 없는 것 같습니다.

그리고 수업 마지막에 모든 것은 가족과 함께 잘 살기 위해서 하는 것이라는 말씀,

부동산 투자와 삶의 균형을 다시금 깨닿게 해주시는 진정어린 조언도 너무 감사했습니다.

다시 한 번 감사드립니다.