[내마중 5기 설에는 설레는 내집마련, 10억이 눈앞2조 권호누] 2강 후기

2주차 강의 후기를 적어봅니다 :)

2주차 강의는 끝날줄 모르는 8시간 열강의 연속이었습니다. 수도권 전체를 계속 비교해나가면 싼 단지를 어떻게 찾아나가야 하는지, 지금 현재 시장이 어떤지, 어떤 아파트가 지금 어떤 가격에 싼지를 계속 고민해나가는 과정이었습니다.

하나씩 천천히 강의를 복기해보도록 하겠습니다.

현재 서울의 상황

가장 주목해야 할 상황은, 현재의 서울시장이 다소 어렵다는 것이었습니다. 지금 시장에는 가격이 떨어졌다가 회복했다가 다시 떨어진 단지, 가격이 회복해서 반등한 단지, 그리고 가격이 떨어지고 회복하지 못한단지, 고점에서 거래가 되지 않은 단지 등등 여러 상황이 섞여서 각각 단지별로 상황이 다르다고 배웠습니다.

그러다보니 가격이 가치를 제대로 반영하고 있지 않고, 가치 대비 가격이 싼 단지와 싸지 않은 단지가 섞여있는 상황이라서, 우리가 정신을 잘 차리고 그 단지의 가치를 잘 알아보는 것이 무엇보다 중요한 시기인것 같습니다.

전세가율로 알아보는 시세

이전에는 전세가율이 높고 낮음에 따라서 투자금의 정도가 달라진다고 생각했습니다. 즉, 전세가율이 높아지면 투자금이 적게 드는 환경이니까 투자하기 좋은 환경이 될 수 있다 정도만 생각했는데, 꼭 투자금을 생각하지 않더라도, 전세가율 그 자체로서 가격 수준을 나타낼 수 있다는 점을 배웠습니다. 현재 서울의 전세가율이 얼마 정도인지, 그리고 지금이 하락장이 진행되어 가는 과정임을 알고, 서울이 전체적으로 전세가율이 높아지는 시기를 끊임없이 트래킹해야 함을 알았습니다. 전세가율이 높아져서 전체적으로 서울 가격이 싸진 시기, 단지들이 가치대비 가격이 다 반영되어 정렬이 되어 있는시기. 그 시기를 잡을 수 있도록 시장에 딱 붙어있어야겠습니다.

현재 서울의 매매전세시장/ 가격 수준

생각보다 신축 대단지 입주의 영향이 크지 않다는 것, 전세매물 상승이 많지 않고, 전세가 하락도 크지 않다는 것. (오히려 상승중인것) 매매 가격이 하락한 상황에서 거래량이 감소하고 있는데, 매물수는 증가해서 가격이 상승할 가능성이 낮다는것..

그러다 보니 오히려 매물이 많이 싸이는 대단지에서 기회가 생길수도 있다는 점! 지금 이상하게 싸다 싶은 단지들이 진짜 가치가 안좋아서, 싼게 비지떡이 아니라는 말씀 기억하고 고려하겠습니다.

시간이 지나면 전세가는 상승한다.

인상깊었던 점은 1급지의 전세가를 비교하면서 2-4급지의 전세가도 시간이 지남에 따라 충분히 상승할 수 있다고 일깨워주신 것이었습니다. 우리가 단순하게 '전세 10억이 너무 비싸다'라고 생각할 수 있지만, 현재 이미 15억에도 전세를 살 수 있는 사람들이 있다는거, 10년 전에 비하면 2배가 넘는 전세가라는것. 그렇다면 2-4급지도 우리가 투자를 한 이후에는 전세가 상승을 노려볼 수 있다는 것을 다시금 배운 것 같습니다.

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이 외에도, 한강뷰의 아파트 vs 교통충지의 아파트 / 같은 군의 신축 59 vs 구축 84 / 3군에서의 지역 대표단지의위상과 4-5급지의 지역 대표단지의 위상 차이 / 같은 군에서도 선호도가 다른 구까지

내집마련/ 갈아타기를 함에 있어서 고려해야 할 여러 변수들을 섞어서 정리해주시니까 잘 기억해두었다가 후보단지 비교할 때 적용해야겠다는 생각이 들었습니다. :)

그럼 이제 실전 적용해보러 가겠습니다!